南方日报讯 近日，深圳市规划国土委正式印发了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（以下简称《管理办法》）。办法主要适用于原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控土地，针对统筹项目核算土地整备资金、核算留用土地，以及留用土地如何安排和规划建筑面积计算等方面作出解答。《管理办法》中增加了在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或创新型产业用房并由政府回购的项目，此外，允许留用土地入市交易，通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体，缴交地价后留用土地为市场商品性质。
土地整备资金由三部分构成
据了解，《管理办法》以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控土地为主要对象，具体包括原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地（包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地等），以及未完善征（转）地补偿手续的土地。
根据《管理办法》，土地整备资金主要由三部分构成：一是土地的补偿资金，未完善征（转）地补偿手续土地参照所征土地所在区域工业基准地价的50%进行补偿；二是建构筑物的补偿资金，根据项目范围内的建筑物和构筑物的规模按照重置价核算；三是青苗和附着物等，按照相关标准补偿。
留用土地指标可与城市更新项目统筹处理
《管理办法》规定，结合规划控制要求和原农村集体经济组织继受单位意愿等进行安排。在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。
本项目范围内无法安排留用土地的，留用土地指标可与本街道城市更新项目统筹处理，或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照此方式安排的留用土地指标中，合法用地部分按照等土地面积核算，利益共享用地部分上浮50%指标。
60%共享建筑面积用于公益性住房建设
利益统筹项目留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。
其中基础建筑面积以《深圳城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）密度分区为基础核算确定，体现规划管理的基本要求。
共享建筑面积是指在规划允许条件下，可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等，40%通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。
留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关专项规划的要求配建社区级公共设施，并计入配套建筑面积。
为落实市委、市政府工作部署，《管理办法》要求在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或创新型产业用房并由政府回购。具体来说，共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等，政府回购建筑的类型、规模等要在留用土地的规划条件中予以明确。回购价格和程序参照市政府的相关政策执行。
留用土地入市交易后为市场商品性质
《管理办法》中规定，留用土地可以通过协议方式出让给原农村集体经济组织继受单位。留用土地可以入市交易，通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。开发主体应按照相关规定通过集体资产交易平台择优确定，并按照《管理办法》缴交地价，签订土地使用权出让合同补充协议。缴交地价后留用土地为市场商品性质。
同时，办法中明确，留用土地也可由原农村集体经济组织继受单位自用，免交地价，用地为非市场商品性质，不能入市交易。
三类土地缴交地价不同
对于留用土地如何缴交地价的问题，《管理办法》中列明工业用地、居住用地和商业服务业用地、以及保障性住房、创新型产业用房、社区级公共设施三类情况。
留用土地规划为工业用地的，按照公告基准地价的10%缴交地价。
留用土地规划为居住用地、商业服务业用地的，结合本办法所附《留用土地规划建筑面积核算规则》，按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价。其中基础建筑面积部分按照公告基准地价的10%缴交地价，共享建筑面积中归属于继受单位的部分按照公告基准地价的100%缴交地价。
移交政府或政府回购的保障性住房、创新型产业用房、社区级公共设施免缴地价。
（撰文 丰雷 邓子良 李斌）
