业主连续拖欠物业费3个月不能入选业委会；面对老赖物管，业主有权拒绝支付物业服务费；小区车位不能只售不租，人防车位需向全体业主开放，不得变相出售或附赠……记者昨日从珠海市法制局获悉，备受瞩目的《珠海经济特区物业管理条例实施细则(草案)》(以下简称草案)发布，即日起至9月21日，市民可通过信函、电子邮件、传真建言献策。
据介绍，随着法治政府建设推进，群众维权意识提高，珠海因物业管理引发的纠纷呈高发态势。珠海市相关部门统计，截至今年3月，珠海物业纠纷占镇、街日常纠纷的60%以上；市区两级法院受理涉及物业服务的诉讼近三年年均约1500宗；香洲区市民问政服务中心2016年受理的8953件市民投诉中，物业管理投诉占比达44.4%。
2018年3月15日，作为珠海市人大有立法权以来，市民关注度最高、立法难度最大、调研论证最深入、常委会审议次数最多的法规项目《珠海经济特区物业管理条例》正式颁布施行，旨在为解决物业管理纠纷提供法律依据。但珠海市法制局相关人士表示，条例在制定过程中，受到篇幅的限制，对一些细节性的问题不能逐一作出规定。《条例》颁布后，珠海物业管理中存在的一些焦点、热点问题的解决仍缺乏相应的依据，亟需通过进一步完善立法来解决物业管理中面临的各种问题。此次发布的细则草案有七个章节，一百一十四个条款，内容较为详实，将为基层政府解决实践中遇到的物业纠纷提供有力支持。
亮点
1 小区车位不能只售不租 人防车位需向全体业主开放
近年来，部分开发商对小区车位只售不租，向业主销售人防车位的现象时有发生，但今后这类行为都将被规范。
《草案》明确，建设单位未出售的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主或者物业使用人；业主或者物业使用人要求承租车位、车库的，在车位、车库处于待售状态达六个月以上的，建设单位不得只售不租。
随着居民汽车保有量增多，小区停车位紧缺问题日益凸显，如何破解？《草案》规定：拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主或者物业使用人的房屋套数时，每拥有一套房屋的业主或者物业使用人只能承租一个车位或者车库。
在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需求后，车位、车库存在多余情形的，每户业主可按比例购买和承租，但最高不得超过三个。车位可出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月，不得出售给非本区域业主。
草案同时明确，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会决定使用。物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车用途的，应当向全体业主开放，不得变相出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位收取的车辆停放费用、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，余额归投资者所有。
2 未备案不得从事物业服务 对老赖物管业主可拒绝付费
《细则草案》的另一个亮点是强化了对物业管理服务业的监督，明确在珠海提供物业服务的物业服务企业应当持有关资料到市物业主管部门进行备案，备案有效期为三年。未备案的，不得在珠海从事物业服务活动。
除了住宅规模较小，物业管理区域内建筑物总面积不足三万平米的，建设单位和业主大会应当通过招投标方式选聘物业服务企业。
对于刚销售的新小区，草案允许业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理，但应当将物业服务内容、标准以及收费等情况，在销售场所的显著位置长期公告，合同需报区物业管理行政主管部门备案。
草案还首度明确了“业主拒绝付费的权利”，物业服务合同期限届满，物业服务企业继续提供物业服务的，业主有权拒绝支付物业服务费。原物业企业不得以业主欠费为由拒绝办理交接，可委托新物业服务企业代为收取欠费，也可以自行收取，新物业服务企业应为原物业收取欠费提供帮助。
3 业主连续欠费3个月不能入选业委会 拟引入财务审计
草案还详细规范了业主大会筹备、业主委员会选举、资格审核、异议处理、开会日常工作准备、工作职责、责任承担、违规行为处理等细节性问题，为小区召开业主大会、选举业主委员会等提供了一套完备的会议、工作流程。
值得注意的是，草案从业主委员会财务审计、增加监事会制度等多角度入手，加强了对业委会的监督。
此外，业主如连续拖欠三个月或者累计拖欠六个月物业服务费用(在《物业条例》实施前存在的连续拖欠三个月或者累计拖欠六个月物业服务费用的行为但在选举前已经补缴的除外)；受到过刑事处罚、长期不在小区居住，均没有业主委员会候选人任职资格。
【来源】南方都市报
【采写】杨亮
