深圳土地供应吃紧多年，如何通过存量用地的开发释放土地潜能、破解发展瓶颈?自深圳在全国率先提出“城市更新”概念后，9月3日，记者从市人大常委会审议的“深圳市政府关于城市更新工作有关情况的报告”中获悉，上半年城市更新批准预售商品房建筑面积约86万平方米，已占深圳房地产市场供应总量的46%。
据悉，下一步深圳将在全国率先制定出台《深圳经济特区城市更新条例》，尤其是针对“拆迁难”问题，先行先试，探索通过建立行政裁决机制，破解实施过程中的深层次瓶颈问题。
1 拆除重建类城市更新单元规划建中小学125所
“城市更新”即在传统“三旧”改造的基础上，强化城市功能完善、人居环境提升等内涵。城市更新分为“拆除重建类”和“综合整治类”两种，前者是指将原有建筑物拆除后，按法定规划重新建设;后者是通过完善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等方式进行更新。
根据《深圳市土地利用总体规划(2006—2020)》，到2020年，深圳建设用地总规模控制在1004平方公里以内。截至2017年，全市建设用地已达996平方公里，新增土地所剩无几。
截至2018年6月底，深圳已列入计划的拆除重建类城市更新项目共计695项，拆除用地面积约53.18平方公里;累计签订土地使用权出让合同525项，供应用地面积约15.25平方公里(其中移交政府用地约4.45平方公里，约占30%)，土地出让合同约定的建筑面积5624.2万平方米，现已建成约2624.7万平方米，合同地价金额1213.81亿元。
报告称，城市更新提高了深圳土地利用效益，2012年以来，城市更新供应用地连续6年超过200公顷，2017年甚至达到261公顷，不仅成为深圳土地供应的主要来源，也是商品房、人才住房和保障性住房的重要来源。
截至2018年6月底，通过单元规划落实商品房建筑面积约6669.7万平方米，已批准预售的面积约1779.9万平方米。除了预售商品房外，仅上半年，全市通过单元规划配建人才住房和保障性住房总建筑面积约413.2万平方米，约8.3万套;已签土地出让合同的建筑面积约231.8万平方米，约4.6万套。
同时，城市更新也让一些“脏乱差”的城中村、“老破小”的工业区面貌焕然一新，目前深圳审批通过的拆除重建类城市更新单元规划了中小学125所、幼儿园252所、社康中心231家等。其中，已落实的公共配套设施建筑面积约40万平方米，包含中小学14所、幼儿园43所、社康中心44家等。
2 集中连片开发不足，项目趋于“碎片化”
不过，报告也指出，目前深圳城市更新在面对拆迁问题时，仍缺乏强制拆迁的依据，这极大影响了项目推进。同时，城市更新的中长期宏观规划统筹不足，特别是在明确政府和市场角色定位、衔接2035年城市规划、实现城市差异化可持续发展等方面，规划引领不足。
“政府在其中的主导作用发挥得不充分，虽然深圳城市更新项目平均规模为8万平方米，但集中连片开发不足，市场主体往往挑选面积小、成效快的项目，导致项目趋于‘碎片化’，规模偏小、分布零散。这些项目虽能够满足自身及周边的配套需求，但对于寄宿制高中、综合医院、污水处理厂等区域和城市发展紧缺的大型公共设施落实能力有限，补齐民生短板的能力有待提升。”报告称。
在综合整治类城市更新中，由于违法建筑处理、消防、质检等环节相互制约，办理流程不畅，利润较少，市场积极性不高，尤其是在城中村综合整治方面，仍以改善外立面、消除安全隐患等内容为主。
3 拟通过容积率奖励加大保障性住房供给
为破解难题，报告透露，深圳将多种措施同时发力。一是将加快推动制定《深圳经济特区城市更新条例》，尤其是针对“拆迁难”问题，先行先试，探索通过建立行政裁决机制，破解制约城市更新实施的深层次瓶颈，填补全国在城市更新方面的法规空白，为全省乃至全国提供借鉴。
二是在城市各级中心和重点区域，加大政府组织和统筹力度，推进集中连片改造开发，并研究出台《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》，将公共利益用地的整备与更新项目的实施进行捆绑。
三是修编《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》，通过容积率奖励等措施，加大保障性住房供应力度，鼓励市场在保护历史文化、生态修复及改善城市公共环境等方面发挥作用。
此外，还将尽快出台《深圳市城中村(旧村)总体规划纲要(2017—2025)》及城中村有机更新配套政策，研究城中村分类管理思路。各区政府则探索建立融合综合整治、功能改变、局部拆建等措施在内的复合式城中村改造模式，为低收入人群保留低成本的居住空间，也为城市的未来发展预留宝贵的空间资源。
