对小区物业管理中的相关责任人进行培训;加强小区党支部建设，尚未成立业委会的物业小区在党支部的指导下做好业委会筹备工作，已有业委会的小区由党支部监督和指导业委会依法履职……今年以来，一个形成完整闭环的物管改革项目在福田有条不紊地推进，因成效凸显被多方认可及点赞。
8月30日下午，深化业主委员会和物业管理机制改革暨福田区试点经验推广工作座谈会召开，市人大、市委组织部、市委政法委、市法制办、市住建局以及各区住建局等30多个部门的相关负责人参会，会议聚焦并推广党建引领下的物管改革“福田样本”，并就下一阶段工作思路进行探讨。据了解，这也是今年深圳市重点改革任务之一。
以问题为导向
打出“5个试点+9项机制”改革组合拳
物业管理是一项涉及千家万户的民生工程，也是社区基层治理的重要内容。随着深圳城市化迅猛发展,物业企业和小区业主的矛盾纠纷凸显,物业纠纷数量激增。同时，在物业管理行政监管工作重心下移和工作压力不断增大的情形下，当前物业监管工作面临多种亟待解决的难题。
“深圳是全国物业管理的发源地，物管行业在深圳起步早、发展快。但我们也清晰地认识到，物业管理在国内仍属于新兴产业，尚处于初级发展阶段，面临着诸多制约其发展的不利因素和不易解决的矛盾。”福田区住建局副局长杨杰介绍称，当前面临的难题主要体现为：物业行业缺乏管理规范，行业管理标准不够清晰;基层监管机构缺位，基层部门行政管理力量配置严重不足,致使现有物业管理的行政监管职能很难落实到位;业主委员会运作不规范，缺乏有效监督管理;物业管理纠纷凸显，维稳压力增大;相关职能部门职责边界不清，监管效率低。
据统计，福田区共有物业企业376家,物业项目1300个，成立业委会的小区不到40%。针对业主委员会和物业管理工作中存在的热点、难点问题，今年初，福田区委出台《福田区关于深化业主委员会和物业管理机制改革的指导意见》，以党建为引领，打出“5个试点+9项机制”改革组合拳。
“5个试点”包括试点在住宅小区建立党组织、试点开展物业服务企业党建工作、试点社区两委成员在业主委员会“交叉任职”、试点城中村引入专业物业管理、试点开展委托街道执法。
“9项机制”则包括建立业主委员会候选人推荐提名遴选机制、建立多层次物业和业主委员会监督机制、建立社区“四方联动”协调沟通机制、建立业主委员会履职承诺和述职评议机制、建立对业主委员会和物业公司审计监督机制、建立社会力量参与业主委员会规范运作机制、建立物业纠纷快速调解机制、建立物业服务企业诚信评价机制、建立业主委员会抽签定标选聘物业服务企业制度。
福田区还专门成立由区委书记任组长，区长、区委常委任副组长，有关部门主要负责同志为成员的福田区业主委员会和物业管理机制改革领导小组，结合该区物业管理工作实际由相关部门和单位承接任务进行试点突破，着力构建物管改革“福田样本”。
以党建为引领
试点街道改革成效凸显
该项改革的最大亮点是紧抓“党的领导”这个中心不放松，不断探索将党建工作向小区、企业延伸，从而进一步强化党的基层组织在基层治理中的核心引领作用。
在改革工作推进过程中，为确保改革事项落到实处，福田区住建局牵头积极展开调研工作，先后制定《关于协助在福田区开展抽签方式定标选聘物业服务企业的函》《关于进一步加强住宅小区党组织建设的通知》等一系列文件。目前，改革成效已经凸显，福田街道和香蜜湖街道的相关负责人在经验推广会上作了分享。
加强小区党支部建设是改革中的重要一环。在福田街道先行试点的经验基础上，福田区住建局联合福田区委改革办、区委组织部在福田区10个街道深入推进党的基层组织在基层治理中的领导核心工作。截至目前，福田区10个街道已成立小区党支部414个，其中，福田街道就成立了61个党支部，充分调动和发挥了党员在社区治理中的积极作用。
香蜜湖街道在11个社区居委会创新设立环境和物业管理委员会，着力健全业委会积极有序参与社区治理的体制机制,切实改进社区物业服务管理,同时促进小区环境净化美化,推进环境卫生治理工作向纵深发展。
福保街道则探索推进物业纠纷快速调解机制，组建物业纠纷专业调解委员会，将物业管理矛盾纠纷纳入人民调解机制;组建物业管理法律团队，为街道办事处、社区工作站推进业主委员会选举工作提供优质法律服务，为职能部门化解矛盾纠纷提供法律和政策咨询。
福田区住建局还在莲花街道研究设立福田区“党建+物管”教育培训基地，通过事前对全区物业企业、业委会和社区工作站进行党政知识、物业法律知识、依法信访等多个领域的培训，从源头上把关，将各类物业管理矛盾纠纷化解在萌芽状态。
在改革实施过程中，福田区住建局坚持以问题为导向，不断总结改革实践过程中遇到的困难和问题，与区委改革办、街道办等单位进行深入探讨，力促改革向纵深推进。其中包括探索建立物业服务企业履约评价机制，制定福田区物业管理服务标准;探索制定提升物业服务费指导标准;搭建福田物业监管信息化平台;修订《福田区关于业主大会、业主委员会若干问题的指导意见》;建立福田区应急物业服务企业管理方案，解决物业管理真空问题。
“我们将继续巩固已有改革成效，总结改革经验，逐步建立统一完善的规范性强、操作性强的行业监管体系，形成一套符合行业特点的新型监管模式。”杨杰表示。
以法律为保障
物管条例修法和物管改革齐头并进
近年来，深圳物业管理纠纷和投诉居高不下(近三年投诉量为3210宗、3313宗和2611宗)，呈现出诉求多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。比如，共有部分产权不清、共有资金账目不明;业主委员会及其委员权责不对等，权力滥用，缺乏内外部监督制约机制;公共意识淡薄，业主参与度低，契约精神缺失，业主之间难以形成一致意见;前期物业服务阶段的承接查验模式遗留大量开发问题，对后期物业管理造成许多负面影响，物业服务陷入低价低质循环等问题。
8月29日，深圳市人大常委会首次审议了备受外界关注的《深圳经济特区物业管理条例(修订草案)》。深圳市政府相关负责人称，此次修订的核心思路是“从实际出发，坚持问题导向”，由于物业管理既关系到业主私有物权，也涉及小区业主共同利益，属于准公共服务产品。而当前业主参与度不高，业主大会和业委会运作效率低下，国家又取消了物业企业及从业人员资质许可，因此需要加强政府的指导和监督。
物管矛盾错综复杂，要实现物业小区的和谐治理，光靠一部法律的修订是远远达不到目标的,因此，深圳正探索物管条例修法和物管改革齐头并进的解决路径。“物管条例修法主要是为了解决制约物业小区管理制度上的问题，市委也同时提出将深化业主委员会和物业管理机制改革作为今年重点改革任务之一，要求到2018年三季度末形成若干样本小区。福田区在这方面率先行动，而且成效非常明显。”深圳市住建局副巡视员王曙彩在经验推广座谈会上表示，希望其他各区也要主动作为，探索推动物业小区的党建工作，强化党委在基层自治中的领导核心作用。
王曙彩强调，按照市委对于深化业主委员会和物业管理机制改革的要求，市、区、街道要形成合力，共同构建“党建先行、机制保障、四方联动”的住宅小区管理创新体系。要共同研究破解深化改革中遇到的各种困难和问题，建立健全物业管理的制度体系，通过顶层设计理顺政府、业主大会、物业服务企业等物业管理主体之间的法律关系，推动物业管理的法治化、专业化、市场化和规范化，力争在新条例出台后同步推出配套文件。
■样本
福田街道：
选优培强“头雁”
住宅小区党支部全覆盖
作为福田区在住宅小区建立党组织的试点街道，福田街道从一开始就站在战略和全局的高度，站在落实住宅小区党建就是构建共建共治共享小区治理格局、巩固党的执政基础的高度全力推进。
试点之初，个别社区党委书记认为党组织和党建工作已经在社区全覆盖，对于开展住宅小区党建专项试点心里打鼓。街道党工委及时捕捉到这些信息后，先后多次召开专题会议，分析近年来住宅小区物业纠纷频发的原因，确保13个社区党委在政治上、思想上、行动上与上级文件精神保持高度一致。到目前为止，福田街道共规范设置住宅小区支部61个，4个社区实现了住宅小区党支部全覆盖。
“物业纠纷多发有物业管理水平低下的原因，但更多的是少数业主私心较重、业委会处事不公引发的。成立住宅小区党支部，就是要在小区加强党的领导，公平公正处理小区事务，建立以业主为中心的和谐环境。”福田街道党工委委员、办事处副主任杨九明表示，为了选优培强“头雁”，福田街道党工委和社区党委狠下了一番功夫，通过全面摸排小区党员底数，全面掌握候选人的政治素养、年龄结构、文化程度、从业情况和社会威信，把信誉良好、公道正派、业主拥护、乐于奉献的党员选为“头雁”。
在福田街道，小区党支部的功能定位非常明确，即充分发挥对业委会、物业服务企业的领导、引导、指导、监督作用;领导业主大会、业主委员会、物业服务企业依法依规开展物业管理活动，特别是对业委会候选人、议事规则、管理规约、物业企业选聘等具体事项提出意见和建议;监督小区业委会和物业服务企业专项资金规范使用和公开公示等。
香蜜湖街道：
创新设立环物委
建立多层次监督机制
当前新形势下，城市小区存在着小区居民陌生化、居民诉求复杂化、利益表达多样化、舆论反映片面化等复杂多样的新情况，同时业委会发展还不成熟、不完善，导致业委会和物业管理方面的矛盾纠纷易发、多发且调处难、解决难，成为影响社区有效治理的主要困境。
以香蜜湖街道为例，该街道辖区87个住宅小区中，有33个成立了业委会。大部分小区在成立业委会或业委会换届过程中，都不同程度出现矛盾纠纷和信访维稳事件。
针对基层街道社区治理和物业管理服务现状及存在问题，香蜜湖街道从理顺社区治理体制、丰富居民参与社区治理的角度和领域出发，积极推进物业管理和业委会监督管理机制改革，并于今年5月在11个社区居委会创新成立社区环境和物业管理委员会(以下简称“环物委”)，希望以此破解物业和业委会的监督难题，弥补社区治理短板。
“设立环物委是为了规范业主大会和业委会建设，完善业委会和物业监督，加强源头把关、突出过程监督、强化权力制约，着力健全业委会积极有序参与社区治理的体制机制，切实改进社区物业服务管理，同时促进小区环境净化美化，推进环境卫生治理工作向纵深发展，提升居民群众的幸福感和获得感。”香蜜湖街道相关负责人介绍称。
近年来，由于小区公共利益的驱动，一批“分利型业委会”出现，不仅动辄要换物业公司，更是紧盯小区公共车位、小区共有产权物业形成的商铺、小区广告甚至小区绿化地带、公共活动场所等利润丰厚的共有空间，随意处分本应由业主大会才能决定的权利利益，甚至发展成为具有共谋特征的集体腐败和滥用职权，引发很多不稳定因素。香蜜湖街道通过成立环物委，从源头上组织党员通过合法途径积极参选业委会，并成立相应的功能型支部，落实好党委、政府政策，宣传好法律法规，对业委会有一个正确的组织引领。
环物委的另一重要职责是规范物业公司管理。物业公司的服务水平长久以来一直深受许多业主的诟病，一些物业公司“重利益、轻服务”倾向严重，存在管理水平不高、服务标准不规范、诚信经营不足等问题，尤其是财务收支透明度不高、侵害业主权益的现象仍有发生。环物委的宗旨是为民服务，必须以业主满意为出发点和落脚点，整合居委会、业委会、物业公司等多方力量，形成信息和资源共享机制，督促物业公司提供便捷高效的物业服务，用优质服务赢得业主认可。
据了解，香蜜湖街道小区环境综合指数经反复推敲、论证、试测，已经基本完成，拟于近期全面开展测评。
采写：叶淑萍 许广坚 张俊彪
策划/统筹：刘丽
