“从这里到那边的空地上，以后都会建连片厂房。”8月30日下午，东莞下着暴雨，在企石镇铁岗村红棉工业园二区，企石镇铁岗村干部罗沛棠指着远处杂草丛生的荒地说。
在罗沛棠的背后，白色的崭新厂房矗立成片。在接下来的一年时间里，像这样的厂房将会伫立在他所指的近1万平方米的土地上。
铁岗村是企石镇9个次发达村之一，资金紧缺一直是制约他们发展的主要瓶颈。现在，这片空地所用的建设资金，大部分来自企石镇成立的企石企城城市更新基金，这笔基金投入的钱，盘活了铁岗村自身的造血功能。这也是该基金拨付的首笔用款，金额为1000万元。
企石企城城市更新基金是东莞市首个通过中基协备案的城市更新基金，这个基金到底有何特点？又将如何为城镇的未来谋求更大发展空间？南方日报记者近日走访了企石镇，并专访了企石镇镇委书记袁丽群。
吸引社会资本
出资3000万元撬动金融资本1.2亿元
2018年6月1日，企石企城城市更新基金成为全市第一个通过中基协、发改部门备案的城市更新基金。
“没有想到会成为全市第一个，这是个意外惊喜。”袁丽群说，“企石镇很重视这个基金，连基金名字都在班子会上讨论了很久。”
据她介绍，首期企城城市更新基金规模为1.5亿元，镇政府出资3000万元，撬动金融资本1.2亿元参与其中，基金结构为同股同权。首期基金主要投向旧村改造、“工改工”等方面。企石镇政府成立了“东莞市企石企城实业投资有限公司”代表政府出资。
“希望能借助基金的成立，帮助破解企石在城市更新领域的难题。”袁丽群表示，“企石是东莞的次发达镇区，仅靠财政资金难以支撑城市更新改造建设。”
设立城市更新基金的一大好处，就是通过合理的运行机制和适当让利机制，吸引多倍以上的银行资本、保险资本以及其他社会资本共同参与城市更新建设，首期基金就撬动了1.2亿元金融资本。
城市更新基金也将助力实施乡村振兴发展战略。借助城市更新基金这个平台，企石镇实行镇村联合开发建设生产性项目，带动村集体加快发展和保障村组资产保值增值，全方位提升村级集体经济发展质量。
相较其他社会资本，企城城市更新基金显得不那么“嫌贫爱富”，更能投入企石次发达村组的城市发展中去。截至目前，企石镇的杨屋、铁岗、东平等7村共申请了7300万的城市更新基金。其中，第一笔申请用款1000万元已经拨付给铁岗村。这些资金将用来建设面积达7万多平方米村集体厂房。据企石镇预计，每年可增加村集体收入约1300万元。这个数字还将快速增长，积蓄着企石经济从量变到质变的能量。
“以前工厂老板挑我们，现在是我们挑老板。”罗沛棠抑制不住心里的喜悦，他说，村里决定新一批厂房建好后，挑选优质企业进驻，来增加村集体的收入。
四两拨千斤
城市更新基金成本低周期长
早在去年8月，企石就开始了基金的筹建工作，主动与松山湖基金小镇对接。从基金产品设计、协议起草、修改及向中基协备案申请，松山湖基金小镇全流程一站式服务对接，帮助企石研究制订既符合法律法规规定及中基协备案申请细则要求，又符合企石镇实际情况的新方案。
“专业的人做专业的事。”对于松山湖基金小镇的服务工作，袁丽群给予高度评价。
她表示，作为城市更新的重要环节，城市更新基金是项目顺利开展的资金保障，将发挥“四两拨千斤”的效应，能把金融资本和优质项目连接起来，加快优质项目落地生效，有效突破现行经济环境下城市更新融资难题，促进产业和城乡环境优化升级。
以工业立镇
让村民充分享受发展红利
在企石成为“全市首个”的背后，是多年强烈的发展意愿，也是企石切实推进城市更新、促进城市品质提升和实施乡村振兴战略的决心。
当前，粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设正大力推进。东部工业园（企石辖区）、企石科技园分别被列为广深科技创新走廊（东莞段）省级节点、市级节点。袁丽群认为，企石镇需要进一步拓展和优化空间，承接深圳外溢产业转移。
同时，企石镇正实施乡村振兴发展战略以及东莞市委提出的城市品质三年提升计划，“美丽企石”建设项目库达53项，总投资达29亿元，资金需求迫在眉睫。
面对机遇和挑战，城市更新就是重要的抓手。
“企石镇城市更新项目特点是规模小、分布零散。”袁丽群指出。记者也观察到，就在企石镇政府所在的街区上，居民区和工厂区相互混杂，功能区并非成片相连，分布较为零散。经调查，企石镇各村（社区）、企业具有意向实施改造“三旧”用地约2500亩，其中符合“两规”约1300亩，市场容量非常大。
“我们前期要做好工业板块，有人气有工厂，才会持续地把这里带动起来，而不是把房地产建好，再看有没有工业、企业进来。”在这1300亩地的利用上，袁丽群认为发展好工业至关重要，过多地建设房地产属于本末倒置的行为。“市里面的工业保护线是30%，我们镇保护线只会更高。我们会控制商住用地，因为没有工业进来，商住再多只会变成‘死城’，没有用。”
除了城市更新项目分布上存在的问题外，更新项目落地进展也较为缓慢。据企石镇相关负责人介绍，企石镇辖区内20个村（社区）中，有9个经济次发达村，在短缺资金的同时，镇村现有经营性物业陈旧，承接产业转型升级的条件不足。由于经济发展滞后，村民未能充分享受发展带来的红利。
引入镇里的城市更新基金后，这一切将有望得到快速改观。记者替铁岗村算了一笔账，在利用城市更新基金资金投建厂房后，按市场行情来算，如无意外铁岗村未来较短时间内可实现年收入翻倍。
“对于基金的使用，政府承担了引导者的作用，只要是对村发展有利的我们都可以考虑。”相关负责人称，政府将引导基金把钱投到次发达的地方去，帮助村民提高收入充分享受发展带来的红利。
打造工业3.0版本
将历史文化揉进城市产业更新
站在铁岗村的航拍图前，罗沛棠告诉记者，除已经拨付的1000万元资金，还有3000万元也即将拨付。
据了解，铁岗村首个申请使用基金资金项目——惠德丽项目于2018年4月底提出申请，第二个项目——红棉工业区项目于2018年7月份提出申请，两个项目的申请均在8月10日通过。
“未来还要继续优化项目公司的股权结构，方便基金投资入股。”罗沛棠称，他对未来铁岗村的发展充满信心。
正如铁岗村一样，企石镇未来也要大干一番。
拥有千年古树秋枫以及曾入选广东省第三批历史文化名村的江边村古建筑群、距今5000多年的万福庵贝丘遗址、黄大仙古庙等历史文化遗产……坐拥这些优质文化遗产，企石从5000多年的厚重历史中走来，正走向一个崭新的明天。
“我们未来要把企石的历史文化揉进城市产业更新里，做一个工业3.0的版本。”袁丽群充满信心地说。
东江大道、东部快线、从莞高速等让企石镇与外界联系进一步加强；一湖(东清湖)、两河(东江、东引河)、三岸(东江南岸、东引河两岸)、四脉(虾公山、飞鹅岭、金椅山、虎斑岭)构成了企石镇绝佳的生态环境；东部工业园（企石辖区）拥有着全市少见的连片近万亩土地……
“企石落后的局面在这两年正逐步改善。”袁丽群称，未来，企石镇将扩大城市更新基金的规模，利用交通、生态环境和土地资源的优势充分发展，吸引更多龙头企业来到企石，最终形成一个品牌集聚的效应。
不仅是企石，在政策收紧、限制政府投融资平台贷款融资的大背景下，更多镇街已启动城市更新基金的筹建。据松山湖基金小镇相关负责人透露，谢岗银屏新区的城市更新基金已进入工商登记核名阶段。塘厦镇、虎门镇的城市更新基金也正在积极商洽方案过程中。
粤港澳大湾区战略的实施将赋予东莞新的机遇，必将迎来一轮以新兴产业升级为核心的经济发展大潮。城市更新基金作为以资本推动城市发展的重要载体，将以基金的方式撬动更多金融资本参与，对推动城市建设发展、增强城市竞争力和可持续发展能力具有重要意义，将成为城市蝶变的重要力量。
