□ 河北法制报记者 刘帅
委托人接受房屋中介公司服务后，利用中介公司提供的交易机会，绕过中介公司直接与房主订立房屋买卖合同，俗称“跳单”。那么，被“跳单”的中介公司可以主张报酬吗？近日，邯郸市中级人民法院就审理了这样一起涉及“跳单”行为的二审案件。
索某想买房，便通过网上发布的售房信息找到某房产中介公司。中介公司的工作人员带着索某前往某小区实地看房。索某看完房后，表示愿意购买该房屋，于是双方签订了《服务协议》。协议约定：“中介公司提供真实的房源给索某看，索某购买中介公司提供的房源之一的房屋，如果索某‘跳单’避开中介公司与房主私下交易成功，应视为中介公司的合同成立。索某交易成功或跟房主签订买卖协议时，中介公司的中介费按购房全额的1%收取，含看房费。如避开中介，索某应承担违约金10000元。”
协议签订后，中介公司积极在房东与索某之间多次撮合，终促成了双方的房屋成交。索某得知房东的联系方式后，便以资金没有到位为由推迟签订房屋买卖合同的时间。后索某私下与该房主韩某签订了《房屋买卖协议》，房屋总价款为200万元，并办理了过户手续。中介公司得知该情况后，要求索某给付其中介费用，并承担违约金。索某不认可与中介公司签订的《服务协议》，拒绝支付。
中介公司认为己方为索某提供了真实的房源信息，并积极促成双方成交，但索某违背诚实信用原则，为了逃避支付中介费，私自与房东达成了房屋买卖协议，并已经实际购买，该“跳单”行为已经构成了违约。索某应当支付中介费并承担违约金，因此，中介公司将索某诉至邯郸市丛台区人民法院。
在庭审中，索某辩称其与中介公司并未达成合意，没有建立居间法律关系，中介公司也没有完成居间义务，也没有证据证明自己存在“跳单”的违约行为。因此，中介公司不能取得佣金及要求支付违约金。
法院经审理认为：索某与房产中介公司签订了《服务协议》，据此认定中介公司向索某提供了房屋的相关信息，并看了此房的现场情况。双方虽然未签订正式居间合同，但其行为符合居间合同的特征，故居间合同关系已成立。索某避开房产中介公司擅自与原主进行房产交易违反了该《服务协议》，其签订的房屋买卖合同与中介公司的居间行为是存在必然的关联性，故索某应向中介公司支付中介服务费，遂依法判决索某支付中介费20000元以及违约金3000元。
接到判决后，索某不服，向邯郸市中级人民法院提起上诉。中级人民法院依法组成合议庭，经审理认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法判决驳回上诉，维持原判。
说法
“跳单”行为亦称为“跳中介”，它是一个行业术语，主要存在于房产交易、居间服务领域，是指买受人或出卖人已经与中介公司签署了相关协议，中介公司按照协议履行提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，但是买卖双方或一方为了规避向中介支付中介费等义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。
民法典第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。该条文作为分则部分的新增规定，明确禁止“跳单”行为，认可中介合同中“跳单”违约条款的法律效力。此外，即便中介合同中没有关于“跳单”行为属于违约的内容，委托人利用中介人提供的独家资源或服务后绕过中介人达成交易的，中介人也可以依照上述规定向委托人主张权利。
民法典实施之前，对于“跳单”行为，法院主要根据合同法及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定，并判决违约方承担责任。民法典实施后，对于“跳单”行为有了明确规定，首次将“跳单”行为上升到法律层面，不仅保障了中介人权益，而且对于违背契约精神的行为进行了严格规制。
法院认定委托人行为是否构成“跳单”违约，主要综合考虑以下三个方面：首先要看中介合同是否已生效，并看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。其次，按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。“跳单”行为第三个构成要件是委托人绕开中介人直接订立合同。该行为有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约。三是委托人将中介人提供的信息透露给亲友，以亲友名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。
本案中的索某与房产中介签订了《服务协议》，通过中介公司提供的房产资源和服务后，又绕过了中介联系到房主并签订购房合同，达成交易，应认定为“跳单”行为，依法律规定，应当向中介支付报酬。
