刚刚跻身二线城市的长春，眼下“楼市调控”成了城市的热词。
昨天（1月16日），中国吉林网旗下“吉林头条号”独家发布消息：长春正式出台房地产调控新政、三环内限售、严管新房售价，并附有文件图片。这是继2016年5月长春楼市15条新政以来，最重磅的调控政策。
看到这里大家不禁要问了，眼下长春为何要调控，对市场将带来怎样的影响?17日，吉网、吉刻APP记者第一时间落地采访，为您探因求解!
政策出炉
调控力度胜过“长15条”
根据此前“吉林头条号”披露的信息显示，本次发布文件为《长春市人民政府办公厅关于保持房地产市场平稳健康发展的通知》。
吉网、吉刻APP记者梳理后发现，新政要点总共有9条。
具体来看，一是增加住宅用地供应;二是确定住宅用地多种竞价方式。结合房地产市场运行实际和出让地块的具体条件，灵活确定“限房价，竞地价”“限地价，竞房价”等多种竞价方式，防止出现土地或楼面单价新高现象，严防高价地扰乱市场预期;三是加强住宅用地管理;四是强化商品住房销售价格管理。全面推进新建商品房销售价格申报制度，严格执行“一房一价”、一次性公开全部销售房源制度，市房地部门要加大商品房市场调控力度。
此外，第五条限定新购住房上市交易条件。凡在长春市三环区域内新购非家庭唯一住房(含新建商品住房和二手住房)的，2年内不得上市交易，时间自合同网签备案或不动产登记之日起计算;第六条要求落实差别化的住房信贷政策;第七条要求大力培育住房租赁市场;第八条则明确加大市场监管力度;第九条，显示为加强舆论引导。
从公布的内容来看，基本涵盖了楼市主要构成要素，土地、信贷、定价、限售等内容。
为了比对本次楼市调控力度，吉网、吉刻APP记者也比对了此前的政策。查阅后发现，去年只有配套调控政策推出，即2017年4月1日开始实行长春调整住房公积金个人住房贷款政策，严格意义上来讲，并非全局性政策。
时钟回拨，最符合条件的政策为2016年5月长春市出台楼市15条新政。
其要点为，加大棚户区改造货币化安置力度，货币化安置比例不低于50%;进一步简化农民租购房屋落户手续，鼓励农民进城购房;落实个人购房商贷政策;扩大住房公积金使用范围;调整个人购房税收政策;方便购房人子女就学;减轻企业税费负担;大力发展住房租赁市场;提升企业核心竞争力，引导企业根据市场需求,积极开发适销对路产品,主动采取打折销售等多种方式促销;加大对商品房滞销区域政府投入;支持房企利用库存商品房置换农民原有住房;取消商品房预销售价格备案审核制度;加快已交付使用房屋产权办理工作;加强房地产市场监管;加强舆论引导。
吉网、吉刻APP记者对比后发现，基本去库存背景下的“长15条”，远远不如此次“长9条”的调控力度，虽谈不上史上最严，但力度为近一年多以来最大。
探因
为啥火线政策调控
一个市场，如果出现政策风向的改变，其背后必有原因。
下面这个购房者真实的故事，或许能够说明一些问题。
坊间有这么一句话，“结婚不买房，难见丈母娘”。
结婚，买房，都是独立存在的事儿。可一旦把这两件事绑在一起，就会让很多人烦心。
这不，刚刚工作的吴威(应受访者要求化名)就为房子困惑着。
“和女朋友处了两年了，感情一直不错，今年元旦的时候，唠起了结婚的事。”吴威说，女友传递出家里意见是，成家必须要有个“窝”，结婚可以但必须得买房。
因手头没有多少积蓄，吴威求助了父母，拿到了30万，打算按揭买房。
恒大首府、豪邦缇香公馆、中铁城、凤凰西岸……询价、选盘、看房，在2018年第一个周末，吴威不是在看房，就是在看房的路上。
行程虽满，但结果却令他难以满意。
“不买房真不知道，地段不错配套成熟，一个小区每平方米都要8000元起步，关键房源还不多，房价稍微便宜些的地点又太远，也不能去郊区生活啊。”伴着月色，拖着疲惫身体回到出租房中的吴威，坐在褪了色的布艺沙发上，一言不发。
“说句心里话，现在是真想买房子，但现在就这价格觉得太高了，听说出调控政策，算是一个好消息。”面对楼市政策风向变化，他期盼着有调控降价的发生。
房子贵了，房源少了，地方远了。从去年开始，和吴威一样，对长春楼市有类似感受的购房者比比皆是。
结果出来了，房价过高!
事实上，防止房价过快上涨，从全国范围来看，去年底召开的中央经济工作会议就提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，其具有极强的现实针对性和指导性。从各界的解读来看，投资以及炒房的现象将会得到严厉的控制，因城施策和长效机制仍将是2018年主线。
值得注意的是，“长9条”末尾的通知时间为2017年12月29日，外界认为长春市在政策层面其实早有准备。
而依据就是此前发布的2018年长春市《政府工作报告》，其中对于房地产市场这样描述：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制房价过快上涨。
数读
一年多房价涨幅“破千”
过去的一年里长春楼市发生了哪些变化，尤其是价格走出怎样轨迹?
克而瑞长春机构为吉网、吉刻APP记者提供的一份统计数据显示，2017年长春商品住宅供应72184套，供应量为754万平方米，比上年上涨17.3%。成交套数为80467套，成交量为836万平方米，比上年下降4.1%。
此外，长春商品住宅成交均价为7580元每平方米，创历史新高，比上年(6870元每平方米)上涨10.3 % 。供求比为0.90，总销售金额达到618.6亿元，比上年上涨10.0%。
值得一提的是，该机构最新统计数据则显示，2018年开年首周，商品住宅市场成交均价为8670元每平方米，环比上涨8.78%。与去年长春商品住宅成交均价相比，涨幅“破千”。
“我在地产圈也算老兵了，一年价格涨了这么多，这些年也不多见。”本地一家房企销售负责人祝经理坦言，长春楼市过去一年的表现，挺出乎意料的。
在国内省会城市，长春房价变化，一直以低调示人。那么问题来了，持续攀升的房价背后，到底因为啥?
克而瑞高级分析师姜峰经过一系列调查分析后，给出了答案。
“整体来看，对于2017年长春房地产市场来说最明显的就是价格的上涨，价格大幅上涨主要原因之一是主城区供地的减少。”姜峰告诉吉网、吉刻APP记者，2017年长春主城区(除莲花山、奢岭、空港)供地面积为209.8万平方米，环比下降4.49% 。其中华润摘得南关区一地块溢价率达153.48%，楼面价6475元每平方米，创历史新高。供应面积的下降，溢价率提高，让开发企业的拿地成本增加。而这一现象另外具体表现就是2017年长春市全年新上市楼盘14个，其中仅有2个在9000元每平方米以下。
同时，库存的大幅度减少，也就是购房者可以买到的房子大幅度减少。截止到2017年12月31日，长春市场可售存量375.29万平方米，去化周期仅5.42个月。而供不应求导致价格上涨，这是最基本的经济学原理。
影响
限制投机炒学区房要受伤
纵观本次新政，土地供应、开发商行为规范、银行信贷，需要时间推进，可以预见，接下来会涵盖上述要素的内容，会有配套细则出台。
有言道，春江水暖鸭先知。
目前从政策风向上来看，对市场将产生怎样的影响，最受影响的是谁?
姜峰在解读时就表示，本次政策的出台是为了促进市场商品房的供应量增加，规范市场有序发展，限制投机炒房，对于购房者是利好消息。但是由于受制于房地产行业开发周期的影响，本次出台政策虽然一定程度上可以限制房价的过快上涨，但是无法解决短期内市场供应不足的问题。
从本次出台的政策可以看出，2018年长春土地供应与往年相比肯定会增加，长期来看市场供应不足会得到一定缓解，但短期内供应不足的现象依然存在。毕竟除了莲花山地区以外，2017年长春的土地供应还是偏少的。
而在长春地产界资深观察人士闫先生看来，长春市三环区域内新购非家庭唯一住房(含新建商品住房和二手住房)的，2年内不得上市交易，时间自合同网签备案或不动产登记之日起计算，对普通购房者影响有限，现在长春刚需购房者可选楼盘多在三环外。
这一点记者在采访中也得到了印证。
据全城多家一手房在售楼盘售楼员反馈，目前长春购房者置业趋势，可用“南上北下”总结，“南上”泛指南城购房，主要包括南部新城、高新南区、净月生态广场周边;“北下”指购房于北湖，尤其是去年开始，名校进驻后，北湖板块成为楼市“新贵”，从走向上来看，多在城市三环以外。
“受去年去库存影响，商会会员企业跟许多房企签订协销协议，通俗点就是二手房中介，也帮忙卖新房，就是业内常讲的一二手房联动。”长春市房地产中介服务行业商会会长王义全透露，会员单位合作的楼盘多为在售，从项目所属企业来看，中心城区新盘极少，“南北”走向已经非常明显，楼盘较为集中。
“三环禁令”影响最大的有可能是学区房“倒爷”。闫先生坦言，如果说影响，炒学区房或许是最大影响群体，长春小学、初中、高中等名校主要集中在三环内。以南湖新村为例，因为有省二实验，附近的学区房价格暴涨，每平方米房屋单价基本都破万，很多家长未来给孩子上学用，非常关注。但问题来了，如按“三环禁令”执行，拥有诸多房源的中介或者“倒爷”刚刚收购的房子，可能今年就无法更名出售，户籍不一致价格还高，没有家长会因此冒险。
新年伊始，调控声起，长春楼市调控国内专家怎么看?
“限买、限卖、限贷、限价，这是近些年楼市调控的主要手段。”对房地产市场有着深入研究的中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受吉网、吉刻APP记者采访时表示，在中央主线明确背景下，国内已经有多地出台具体政策，有的是松绑，有的是收紧，楼市具有区域化特征，各地更多的是因城施策，因此调控也要结合城市发展现状。就目前长春房价现状来看，作为一个省会城市，房价还是有上涨空间的，为了避免快速上涨，相关部门采取一定措施，也是在意料之中的事情。
吉网 吉刻APP记者 栾喜良 实习生 张萌 摄影 罗浩
