编者按：
2017年，长春楼市在涨价声中收官。
回顾这一年，长春房地产市场发生了很多很多的事儿。公积金额度吃紧，南部新城、北湖板块地价均被刷新，连宽城、二道这些让你曾经认为是长春价格洼地的区域，如今房价也是昂首阔步，城区土地供应“捉襟见肘”，就算远离城市中心的莲花山，也成了购房者的新选择。
一年之间，长春几乎所有区域房价都被重新分级，市场越来越让人看不懂。而当跨入2018年，久违的调控新政火线来袭……聚焦现状，洞悉市场，当下的长春楼市向左还是向右，房价是涨还是跌？
为了勾勒长春楼市年度画像，中国吉林网、吉刻APP推出《2018年长春楼市前瞻》特别报道，特邀请长春房地产业内大咖预判前瞻，力求多维度探寻长春楼市轨迹。
大咖简介
赵洪新：吉林省房地产商会执行会长、吉林省华宇集团有限公司总裁、华宇幸福汇·全龄化宜居社区创始人，领创“幸福6+1”地产开发模式，被誉为“中国幸福地产领军人物”。
杨冬：长春国信投资集团南山总公司营销总监，拥有20年丰富的房地产从业经验，对成品房产品创新、营销模式创新等有极丰富的成功经验，对市场预判、客户心理把控有独到的见解。
蔡振东：中铁置业集团长春公司总经理，营销功底深厚，市场判断精道。以其十余年的房地产从业经验，带领央企百万大盘中铁城项目不断创造佳绩。
刘成家：长春中原地产代理有限公司总经理，带过项目，做过销售，管过策划，经过十多年的积累与沉淀，服务品牌开发商百余家，对长春楼市有着深刻的理解与前瞻。
房价上涨成共识
南部新城、北湖等区域房价有望“破万”
吉网、吉刻APP：眼下，长春百姓最关心的莫过于长春房价走势，那么就目前市场而言，各位嘉宾对2018年房价怎么看？
赵洪新：从大的趋势来看，很多业内权威预测2018年全国三、四线城市地产市场将会出现量价增幅减缓的状况，而一、二线城市将呈现上涨趋势。总体来看房价一定不会出现下降趋势。从长春房地产市场现状来看，2017年的供不应求状况仍然会持续，这必然造成房价上涨，同时高新、北湖等板块的“地王”频现，楼面价格不断提升，市场整体销售价格缩水的可能性是微乎其微的。2017年长春房地产市场均价涨幅接近千元，预计今年涨幅将维持在5%—10%左右，而且改善性住房的价格的涨幅可能会偏大。
杨冬：2017年的长春房价确实不一样：回顾2012年，长春市的整体成交价还是5字头的，2013年到2016年大约以每年100-200元的价格匀速增长，但2017年的均价一下子上涨到了7字头，并且相比2016年，涨幅大约在1000元左右，这个涨幅有点超乎预期。今年，预计长春市的房价仍然会保持平稳上涨。
蔡振东：从上一年城市土地供应情况来看，大批量土地供应，集中在北湖新区与莲花山区域。而城区内土地供应量稀少，且成交价格较高，去年商品房剩余库存量也较少，因此可以预判，2018年，长春市城区内商品房的供应数量依然会保持较低水平。需求量不减，供应量却在减少，长春房价的持续上涨已经成为必然趋势。
刘成家：2017年长春市经营性用地成交可开发商品住宅636万平米，假设2018年全部投放市场，长春年度成交商品房900万平米计算，尚有接近264万的供应缺口，预判今年长春楼市新增供应与成交仍处于供不应求态势。另受地价影响，2018年长春房价仍将上涨，特别是高地价区域，如净月、南部新城、北湖等区域房价有望“破万”，其他区域受整体市场影响，也会呈现稳步上涨，预计上涨幅度在10%以上。
购房者疯狂追捧
不是地产畸形而是教育不均衡
吉网、吉刻APP：重点学校落位项目周边，似乎成了拉动区域房价上涨引擎，诸如南部新城、北湖等区域，不过社会也有这样声音传出，教育驱动地产，已有“畸形”之势，怎么看？这种教育或者商业拉动地产的模式，还能走多久？
刘成家：现阶段长春热点学校也主要分布于传统老城区，如朝阳区。新开发区域，如高新南区、高新北区。从根源上看，教育资源的不均衡分布，造成了百姓对重点学校的“追捧”。购房者在选择过程中会综合考量重点学校师资水平、周边的房价与上重点学校各种费用、渠道的匹配度，在资源分配不能够相对均衡下，教育配套仍将是学区房销售的驱动力。
赵洪新：我们应该明确教育驱动地产，这不是地产的畸形，而是教育发展不均衡。这就是人们对美好生活需求与不平衡、不充分发展的体现，而地产只是迎合人们的需求在做理所当然的事，这并不违背市场规律。只要社会上、城市里这种教育发展不均衡存在，学区房、教育驱动地产的现象就仍然会存在，而且会越来越成为地产项目的卖点，或者地产项目开发与行业竞争的关键因素。
杨冬：教育拉动地产或商业拉动地产本身没有错，地段本来就是房地产定价的重要一环，其中就包含有周围配套等资源。错的是这些资源没有把购房者的利益放在首位。近两年购房者对“美好生活的需要”有明显的表现，购房者越来越考量居住的品质，并且愿意为高品质、高便利和优质服务来买单，优胜劣汰的市场调节作用终究会显现，我对越来越成熟的购房者和市场有信心。
蔡振东：需求决定价值，这是市场经济恒定不变的道理。当前一座重点学校就能让周边项目上涨几千元的情况，只能说明人们对优质教育资源的渴望程度非常的高。而我们的政府也明显看到这种形式的弊端，并用实际行动去逐步改变这个现状。近两年，大量优质教育资源分配到长春各个区域。例如高新区的慧谷学校、惠仁学校、尚德学校的落户让整个高新区都拥有了优质学区。而这种教育分配模式相信在未来的几年内也会在其他区域实行。当优质的教育资源不再是少数人才能享有的时候，当每一个社区均能够就近享受教育资源的时候，那么这种因为一个重点学校就会让周边项目暴涨的情况将会得到缓解。
传统格局将被打破
置业外围拓展已成必然趋势
吉网、吉刻APP：每个阶段长春都会有地产热点板块，今年在哪儿？重新分级的长春楼市将呈现什么样的特点？
刘成家：2017年土地的成交主要集中于高新北区、南部新城及莲花山片区，其中高新北区及南部新城作为城市内住宅的开发，其成交的地块将在2018年中开始陆续上市，而莲花山作为城郊项目的开发，短期内上市量有限、入市周期相对较长，因此预判2018年开发热点为高新北区及南部新城。这些区域2017年土地高溢价现象突出，这将直接带动2018年房价。其他非热点区域也将水涨船高，边缘区域受其配套较弱等因素的影响，房价相对较低，会吸引全市的刚需客群置业，传统区域内置业的格局将被打破。
赵洪新：从当前来看，2018年长春市场地产热点板块仍将是高新、北湖、净月等区域，2017年的“地王”之争基本上已经为这种局面定下了基调，这些板块必然成为整个市场的第一梯队，绿园、宽城等板块将会处于第二梯队，整个市场格局较2017年不会出现太大变化。
杨冬：板块的发展，根据各区的自然条件就可以看出一些端倪。老城区可腾挪的土地空间不多，面粉不多，面包自然也就做得少。新区中发展热点原本是在南部新城、高新区等南边的的，近两年长春新区的发展势头非常迅猛，成功将市场焦点转移到了北边。就数据表现而言，近两年的改善型产品的供给和需求都在持续增长，2018年改善型产品仍将持续增长并有可能有突出表现。
板块发展上，一南一北的发展今后仍将成为长春发展的热点，南城的发展主要以满足区域内的购房需求为主，而北城的发展因为其战略定位则要更开放一些，人群构成也要更复杂，相应的，对产品的要求也要更多样化、精细化、人性化，这不仅是一次常规产品的研发，更是对开发商想象力、资金实力和运营实力的考验。
蔡振东：根据长春目前的房地产开发进程，更愿意将长春划分成三个板块。首先是传统城市区域。传统城市区域发展成熟，生活配套完善，但相对可开发的区域却非常稀少，真可谓是寸土寸金。所以每一个在传统城市区域的开发项目都会受到特定人群的追捧。第二个区域就是北湖，有着各种国家级别的重要规划，这也是其能够在短短的三四年时间就成为地产开发热点区域的重要因素。第三个就是莲花山板块，随着人口的日益增加，城市向外围的拓展已经成为了必然的趋势，莲花山板块承担着城市持续发展的使命，具备吸引众多品牌开发商落户的条件。
吉网 吉刻APP记者 栾喜良
