■中国江西网/江西头条新闻客户端记者郑周 /文
2月13日，记者从江西省住建厅获悉，南昌正式启动利用集体建设用地建设租赁住房试点。记者了解到，此次获批租赁住房试点的还有福州、青岛、海口、贵阳4个城市。加上第一批试点的13个城市，这也意味着，全国租赁住房试点城市由原来的13个增加至18个！
现状
房价10年翻了好几番租金才涨20%-30%
2月13日，记者从南昌市房管局相关部门了解到，南昌市住房租赁市场规模较小，租赁管理处于起步阶段。“南昌市常住人口通过租赁住房解决住房问题的占比约8.1%，远低于一般发达国家租购比例约3∶7的水平。”南昌房管局相关负责人介绍，南昌市机构租赁发展较为滞后，租赁权益保障较为不足。南昌共有18家住房租赁企业备案在册。“南昌市国有住房租赁企业仅有一家，目前社会住房租赁企业尚未在南昌有项目，在市场监管、教育配套、租赁入户等方面均有较大的提升空间。”上述负责人表示。
“与北上广等一线城市相比，南昌人口净流入量较低，住房租赁需求不是很旺盛，还处在萌芽阶段。相对房价涨幅来说，目前南昌租金水平不高，甚至处于‘倒挂’状态，10年间，房价翻了好几番，租金才涨20%-30%。”江西鸿基房产租赁有限公司总经理蔡春会表示。
记者探访市场了解到，一些以知名地产企业、房地产中介、互联网和市场资本为主的长租公寓，如龙湖冠寓、红璞公寓、青藤公寓、方隅公寓、蜘蛛长短租等品牌已纷纷杀入南昌市场。在南昌一业内人士看来，虽然南昌整体租赁市场还未成熟，但未来的发展前景不可小觑。“2016年国务院对南昌在内的长江中下游城市进行了产业规划，给予南昌发展互联网产业的指导；交通方面，江西省高速路网的建设全国领先；作为省会城市，南昌不同于一般的二三线城市，就目前的发展速度，它的未来产业布局，经济增长是可以预期的。”
试点
房屋建成后只能出租使用
《南昌市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》(以下称《方案》)要求，利用集体建设用地建设租赁住房，房屋建成后只能出租使用，不得销售或以租代售，不得转租，不得抵押，不得违规使用租金贷。租赁住房户型以90平方米以下中小户型为主。
“集体建设用地租赁住房项目规划用途一般为居住用地。建设租赁住房的集体建设用地须严格按照规划用途开发建设，不得擅自改变控规用途。”2月13日，江西省自然资源厅相关处室负责人告诉记者。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于“租金贷”的表述不是打压，而是强调了知情权，严禁违规操作，这是对此类租赁用地改革的新要求。对于试点新增加的5个城市，严跃进认为，这意味着集体建设用地建设租赁住房试点进入了2.0版本。第一批试点的城市，流动人口规模相对大，租赁市场需求比较旺盛。而新增加的5个城市，也属于规模大、流动人口多的城市。更为关键的是，2018年，南昌等城市房价上涨比较快，要求采取长效发展机制，体现了通过发展租赁市场来对冲高房价。
租赁企业
拿地成本将大幅降低
从长远来看，自持房源或将成为未来公寓市场发展的一个重要组成部分，而开发成本高成为不少租赁企业却步的原因。
《方案》明确，试点项目由农村集体经济组织自行建设运营或以入股、联营等方式与市、区级国有平台企业合作建设运营，合作双方成立项目公司作为项目实施主体。
记者从南昌市房管局了解到，南昌市国有住房租赁企业仅有一家，目前社会住房租赁企业尚未在南昌有项目。随后，记者联系上拥有国资背景的江西中核创新科技投资有限公司，该公司李经理告诉记者，“北京、上海等大城市都曾有过类似的做法。我们之前也去过红谷滩新区、高新区的村庄做调研，与村委会洽谈利用集体建设用地建设租赁住房的事项，包括也在跟政府谈，了解具体的情况。”
谈及南昌市纳入试点城市，李经理显得十分激动，“这是个非常利好的政策！后续，我们将会有大动作！会与政府、村委会进行深入沟通，着力落实、促进，推动项目的进展。”
那么，与企业拿地建设租赁住房相比，集体建设用地成本将会降低多少？“具体降低多少不好说，但两者之间成本肯定非常悬殊。”李经理告诉记者，即便是红谷滩郊区，拿地成本也要1000万元/亩，但如果是集体建设用地的话，一般是由村委会拿土地入股，这时候只需要建安成本了，投入的费用将大幅降低。
据介绍，长租公寓合理的回本周期大概为3年-5年，如果是利用集体建设用地建设租赁住房的话，回报周期将有望大幅缩短。“事实上，回报周期也要视市场的具体情况而定，如果出租情况好，回报周期就短。目前南昌市租赁市场呈现出稳固上升、需求量变多的现象，加上人才政策的发布，有望引导更多人口的流入。未来，租房市场前景将越来越好。”
“随着《土地管理法》和《城市房地产管理法》修改工作的推进，后续集体建设用地改革的力度会更强。从总体上来看，这项政策利好于租赁市场供给端的发展和租赁市场的活跃”2月13日，严跃进对此分析认为。
