记者今天从沈阳市房产局获悉，沈阳市为全面贯彻中央财经领导小组第十四次会议上关于建立购租并举住房制度的重要部署，以及落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见(国办法【2016】39号)》、《辽宁省人民政府办公厅关于进一步深化住房制度改革加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(辽政办发【2016】103号)》文件精神，同时，按照住建部试点城市工作要求，制定出台此《沈阳市住房租赁试点工作方案》。
方案通过围绕搭建一个政府住房租赁交易服务平台，培育组建国有住房租赁平台公司、促进房地产开发企业拓展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、支持和规范个人出租住房等四个主体，着力解决有效供给不足、租赁关系不稳定、承租人“购租同权”等三个问题。同时，支持租赁住房消费的税收和公积金优惠政策、优化公租房管理、建立住房租赁企业退出机制、强化基层网格化管理、创新管理服务体制机制、拓宽房地产租赁机构融资渠道、建立健全法规体系等配套政策措施，促进住房租赁市场发展，落实购租并举的住房制度，建立稳定的租赁关系，积极推进购租同权。
具体解读如下：
第一条
【原文】建立政府住房租赁交易服务平台。通过平台建设提供住房租赁信息发布和房源信息核验便捷服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上签约和登记备案，定期公布合法备案的房地产中介机构名单和从业人员信用等信息；加强住房租赁市场监测，及时掌握了解、分析研判住房租赁市场状况；强化监督管理，对哄抬价格、发布虚假信息等扰乱市场秩序的中介机构，限制其合同网签资格。2017年9月底前，初步完成平台搭建工作；10月底前，正式上线运行；12月底前，实现全部设计功能。(牵头单位：市房产局；配合单位：市规划国土局等)
【解读】
通过建立政府住房租赁交易服务平台，整合涉及住房租赁的有关行政部门、住房租赁运营机构、房地产中介结构等，信息服务相关数据，逐步形成全覆盖的信息网络系统以及房屋租赁信息库、房源库，为租赁市场供需双方发布市场信息提供高效、准确、便捷的房源信息核验以及交易服务，保障租赁当事人合法权益。
第二条
【原文】组建国有住房租赁平台公司。2017年12月底前，组建2家国有住房租赁平台公司，建设、改建、收购或长期租赁房源并负责房源的运营和管理。2017年7月底前，完成工商登记注册；8月底前，完成公司组织架构和相关人员选聘；9月底前，实现公司运营；12月底前，完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定1-2个改建房源项目。到2020年，国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。(牵头单位：市房产局、地铁集团；配合单位：市政务服务办、工商局、财政局、国税局、地税局等)
【解读】
通过组建国有住房租赁平台公司，充分发挥政府主导、国企示范的作用，改变我市住房租赁市场规范化、专业化主体匮乏的状况，引导房地产开发企业、房地产中介机构、物业服务企业以及资产管理公司等各类机构投资者开展住房租赁业务，拓展经营范围。
机构化、专业化、规模化运营的住房租赁机构是住房租赁市场必然的发展趋势，通过盘活存量资产，整合公租房、廉租房资源，组建国有或国有控股的住房租赁公司平台，是政府主导与市场化相结合解决住房租赁问题，实现保障基本、促进公平、稳定市场的主要手段。
第三条
【原文】促进房地产开发企业拓展住房租赁业务。引导房地产开发企业从传统的开发、销售向租售并举模式转变。推广万科“泊寓”、广信“五彩阳光城(楼盘资料咨询:400-819-1111转613384)”等住房租赁运营模式，引导房地产开发企业拓展业务范围。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场或作为青年公寓、养老公寓、短租公寓、酒店式公寓或医养中心等。对在沈开发建设、以自持物业开展住房租赁业务的房地产开发企业，除落实国家、省有关优惠政策外，以其自持租赁住房资产作担保，可享受降低商品房预售许可门槛、降低商品房预售资金监管比例、企业信用加分等鼓励政策。着力培育一批为不同年龄、不同层次群体提供个性化住房租赁服务的房地产开发企业。2017年12月底前，全市新增3-5家开展住房租赁业务的房地产开发企业。到2020年，全市开展住房租赁业务的房地产开发企业达到50家，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。(牵头单位：市房产局；配合单位：市建委、规划国土局、工商局、国税局、地税局等)
【解读】
通过政府制定出台相关的鼓励政策，引导房地产开发企业改变传统单一的经营模式，支持房地产开发企业向租售并举模式经营转型，加大住房租赁市场的供给。
第四条
【原文】规范住房租赁中介机构。扶持培育一批服务规范、信誉度高的住房租赁中介机构，鼓励其开展连锁经营、跨区经营。严格落实住房租赁中介机构备案制度，引导住房租赁中介机构及其从业人员规范承接业务，加强房源信息核查和发布管理，实行明码标价，规范居间服务。市房产局、工商局建立联动机制，定期互通中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上予以公示，提示交易风险。鼓励依法登记备案的房地产中介机构提供住房租赁托管服务，依法依规拓展房屋代理销售、居间代理服务及相关专业化服务。鼓励物业服务企业利用管理便利，拓展住房租赁业务，对居间代理住房租赁业务规模超过100套的物业服务企业，可给予减免物业服务履约保证金、企业信用加分等鼓励政策。2017年7月底前，出台加强房地产中介机构备案管理的有关规定；9月底前，制定房屋租赁中介行业准则；12月底前，出台我市房地产中介机构信用信息管理办法，培育规范化的居间服务中介机构10家。到2018年，建立健全全市住房租赁中介机构信用信息管理体系；到2019年，建立健全中介机构守信激励、失信惩戒机制；到2020年，全市发展规范化的居间服务中介机构100家，托管的住房租赁房源占全市增量的30%、总量的15%。(牵头单位：市房产局；配合单位：市工商局、公安局、执法局等)
【解读】
制定房屋租赁中介行业准则，规范房屋租赁市场中介机构秩序，净化房屋租赁市场环境。全面建立房屋租赁市场的中介机构的信用管理制度及守信激励、失信惩戒机制，鼓励依法依规拓展房屋代理销售、居间代理服务，能有效推进住房租赁市场与房地产中介市场融合发展。
第五条
【原文】支持和规范个人出租住房。落实个人出租住房的优惠政策，支持个人委托国有住房租赁平台公司或通过政府住房租赁交易服务平台，将自有闲置住房投入住房租赁市场。凡是委托国有住房租赁平台公司或通过政府住房租赁交易服务平台登记备案的非本市户籍的承租人，可凭住房租赁备案合同办理居住证。到2020年，全市个人持有的住房租赁房源占全市增量的30%、总量的65%。(牵头单位：市房产局、公安局；配合单位：市国税局、地税局等)
【解读】
同本条本义。
第六条
【原文】鼓励新建租赁住房。对三环以内、开发区等住房租赁需求量大的区域，将新建商品房项目中配建一定比例租赁住房作为土地出让条件，并允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金，土地出让方案和合同中要明确租赁住房出租年限，租赁住房在出租年限内不得分割产权出售。探索土地拍卖竞价方式，通过“设定自持比例、限地价、竞房价”或“限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限”等方式，引导房地产开发企业根据市场需求选择自持住宅规模。2017年出让的经营用地中新建、配建租赁住房面积不少于5万平方米(含房地产开发企业自持面积，下同)。到2020年，新建租赁住房2万套，建筑面积100万平方米以上。(责任单位：市规划国土局、房产局、建委，各区县(市)政府等)
【解读】
“限地价”是指限定销售地块的价格,防止出“地王”；“限房价”指限定销售地块建成商品房价格，竞销售地块的价格，防止出现“楼王”。
通过要求房地产开发企业配建租赁住房，鼓励开发企业增加自持比例，延长自持年限，可以有效地增加租赁住房的有效供给，平抑住房租赁租金价格。
第七条
【原文】盘活存量土地、房屋用于住房租赁。引导社会投资主体将城镇中的“烂尾楼”、闲置厂房、事业单位改制后腾出的办公用房等改造为租赁住房，但不得分割产权出售。在符合住宅设计规范，不影响房屋结构安全和消防安全的前提下，允许住宅改造户型后按套或间出租。(责任单位：市规划国土局、房产局、建委、公安局等)
【解读】
支持有条件、有意愿的房地产开发、租赁、中介等各类企业，通过与产权相关单位，协商、合作、入股等方式，进行“烂尾楼、闲置厂房、事业单位改制后腾出的办公用房”等开发利用，通过改造后，具备条件，符合设计建造居住标准，进行有效破解难题。
第八条
【原文】优化公租房管理。住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。积极探索科学的公租房轮候排序方式，对环卫工人、公交(地铁)司机、开发区职工、新就业大学生和青年医生、青年教师等需要帮助并为城市发展做出重大贡献的群体，要加大倾斜力度。到2020年，新增公租房保障1万户。(牵头单位：市房产局；配合单位：市财政局等)
【解读】
我市公租房保障采取实物房源配租与租赁补贴相结合并逐步转向以租赁补贴为主。下一步将积极探索科学的公租房轮候和排序的配租方式，并对环卫工人、公交(地铁)司机、开发区职工、新就业大学生和青年医生、青年教师需要帮助并为我市发展做出重大贡献的群体，将加大政策倾斜力度，优先给予公租房保障。计划到2020年，新增公租房保障1万户。
第九条
【原文】稳定住房租赁关系。完善住房租赁的法规制度，明确当事人的权利义务，严格规范市场行为，特别是租金控制、租赁关系解除等。推行住房租赁合同示范文本，实现网上签约，落实登记备案制度。市房产局要做好城区住房租赁租金水平的调查摸底工作，合理确定市场租金参考价，并每半年分区域和房屋类型予以公布。2017年10月底前，首次公布城区住房租金参考价。(牵头单位：市房产局；配合单位：市工商局等)
【解读】
法制建设、市场监管和服务相对滞后是造成当事人在出现租赁关系不稳定，随意收取租赁押金、合同到期不退押金、临时拖欠租金、随意上涨房租等问题后，维权无法可依，投诉无法受理的主要原因。健全完善我市房屋租赁法律法规，提高市场服务水平，有利于为我市房屋租赁市场规范化发展创造良好的法制环境。公布市场租金参考价格，可以为租赁双方当事人签订合同提供参考。
第十条
【原文】积极推进购租同权。建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利。2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务和便利，实现购租同权。(责任单位：市房产局、民政局、教育局、公安局、司法局、人力资源社会保障局等)
【解读】
让租房人与购房人享有同等权利，切实维护当事人特别是承租人的合法权益，解决承租人的后顾之忧。在全面梳理现行的“购租同权”权利清单基础上，本着进一步实现租房人与购房人同等待遇上，各职能部门正在政策制定中。
第十一条
【原文】给予税收优惠。落实营改增关于住房租赁的有关税收政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不足3万元的，2017年12月底前，可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可选择简易计税方法，按照5%的征税率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得减按10%的税率征收个人所得税；住房租赁企业购买普通商品住房，结合实际制定阶段性补贴激励政策。(责任单位：市财政局、地税局、国税局等)
【解读】
同本条款本义。
第十二条
【原文】鼓励住房租赁消费。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在我市无自有产权(含尚未取得《房屋所有权证》)住房且租房自住的，可凭租赁备案证明和无房证明提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公租房的，按照实际房租支出，据实提取；租住商品住房的，根据市场租金水平和租住住房面积，合理确定住房公积金提取额度。2017年9月底前，市公积金中心出台相关操作指南。(牵头单位：市公积金中心；配合单位：市房产局等)
【解读】
符合条件，申请提取公积金时，职工本人及配偶须提供身份证、婚姻状况证明(已婚职工提供《结婚证》或《居民户口簿》)、住房公积金联名卡、租赁备案证明(待沈阳住房公积金管理中心核心系统与沈阳市房屋租赁管理中心系统对接后执行)，租住公租房、廉租房的，还须提供房屋租赁合同和租金缴纳收据。职工本人及配偶年合计提取金额，不超过当年已支付房租。其中：租住公租房、廉租房的，按照实际房租支出全额提取；租住商品住房的，不得超过提取限额。提取限额以承租房屋所在地及职工住房公积金缴存地为准，其中：房屋坐落地址在沈阳市区的，提取限额为每月1200元；房屋坐落地址在4个县(市)的，提取限额为每月800元；职工本人及配偶均在4个县(市)缴存住房公积金的，提取限额为每月800元。租房提取住房公积金有柜面办理、网上办理两种方式。
第十三条
【原文】完善住房租赁企业退出机制。各类住房租赁机构购买的或房地产开发企业自持的，用于开展住房租赁业务的商品住房，可暂不办理不动产登记手续，持有超过10年且终止租赁业务的，可按照新建商品房办理销售和不动产登记手续，并按出售时税收政策缴纳相关税费。2017年9月底前，由市地税局出台具体实施细则。(责任单位：市规划国土局、地税局等)
【解读】
同本条款本义。
第十四条
【原文】强化基层住房租赁管理。各地区要于2017年9月底前建立住房租赁管理机构，充实人员力量，保障工作经费，确保各项工作有序推进。充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，将住房租赁管理和服务重心下移，实行住房租赁的网格化管理，做好住房租赁登记备案、信息采集、综合管理等工作。各区推进住房租赁网格化管理的进度安排：2017年9月底前完成20%，10月底前完成30%，12月底前完成50%，2018年3月底前完成100%。辽中区、新民市、法库县、康平县结合实际参照推进。(牵头单位：市房产局；配合单位：市民政局，各区县(市)政府等)
【解读】
通过加强基层住房租赁管理，将住房租赁工作融入到社区等基层部门的日常工作中，一方面能够实现对住宅出租房屋更为有效、规范的管理，做到全覆盖、常态化的管理；另一方面，基层部门通过日常监管，能够更好地掌握出租房屋的实际情况，能够直接接触租赁双方当事人，能够提供更为便捷和直接的服务。
第十五条
【原文】创新住房租赁管理和服务体制。各地区政府负责本辖区内住房租赁市场管理，落实加快培育和发展住房租赁市场、促进房地产市场健康稳定发展工作任务。市建委、房产局、规划国土局、民政局、公安局、财政局、工商局、国税局、地税局、教育局、司法局等部门要严格按照各自职责，加强部门间协调配合，做好我市培育和发展住房租赁市场相关工作。司法和仲裁部门要指导、协助社区建立便捷的住房租赁纠纷调解机制，共同推进住房租赁市场的健康发展。(牵头单位：市房产局；配合单位：有关单位，各区县(市)政府等)
【解读】
建立住房租赁管理的全新体制，实行区域负责制，将住房租赁工作纳入区域制管理，能够保证住房租赁管理的政策和措施得到有效的贯彻和执行。同时，各市直部门按照各自职责，积极加强协调和配合，从而建立住房租赁条块结合、权责明确的管理和服务新体制。
第十六条
【原文】拓宽房地产经营租赁机构融资渠道。根据住房租赁机构融资需求，做好与银行、保险公司的对接工作；支持符合条件的住房租赁企业在证券交易市场发行资产支持证券或企业债券；对具备一定经营规模、管理能力较强和社会信誉良好的本地住房租赁品牌企业，有关部门应在税费等政策方面依规给予扶持，同时可比照保障房建设或棚户区改造贷款优惠条件，为企业融资争取政策性金融机构发放的长期低息贷款或给予财政贴息补助。(责任单位：市金融办、发展改革委、财政局、人民银行营管部等)
【解读】
同本条款本义。
第十七条
【原文】建立健全住房租赁管理法规体系。2017年12月底前，出台我市城市房屋租赁管理办法；2019年12月底前，修订完成我市城市房屋租赁管理条例。(牵头单位:市房产局；配合单位：有关单位等)
【解读】
沈阳市现行的有关房屋租赁的政策法规还不健全，通过出台城市房屋租赁管理办法，修订城市房屋租赁管理条例，进一步依法规范房屋租赁管理工作，实现有法可依、有法必依。
