房地产业是伴随城镇化快速推进发展起来的产业。太原房地产业经过10多年的高速发展，在城市经济中已经占据重要地位。在经济面临“三期叠加”背景下，中央将房地产去库存作为供给侧结构性改革的五大任务之一。太原房地产市场发展情况怎样，未来发展前景如何，如何按照房地产去库存的要求实施政策调控？课题组通过调研访谈、搜集资料，对太原房地产市场发展情况进行了梳理分析，提出房地产市场的相关发展建议。
市场发展总体平稳健康
房地产投资大幅增长。2016年1-11月，太原房地产开发投资610亿元，增长12.8%，继续保持高速增长的态势，投资增加使得太原房地产市场供给后劲充足。市场需求比较旺盛，销售面积稳步增加。2015年，太原商品房销售面积达448.3万平方米，比2011增长107.4%，房地产购买需求旺盛。房地产价格总体上呈稳中趋涨的态势，商品房平均销售价格由2011年的每平方米6816元上升到2015年的每平方米7508元，五年上涨10.2%，与一线城市相比，均属于温和上涨。房地产开发企业的市场集中度明显提高，外地大型房企市场份额大大高于本土房企。房地产调控政策比较宽松，全面取消了限制性购房措施，放宽了外来人员落户政策。
未来发展面临的机遇和挑战
未来太原房地产市场发展既有机遇又有挑战。机遇表现为：一是我国、我省仍处于城镇化的较快推进期，城镇化的潜力仍未全部发挥出来，人口聚集的空间很大；二是太原经济发展仍处于中高速，增速名列全省前茅，对省内其他市人员有吸引力；三是太原大规模的城市基础设施建设，拉大了城市发展的空间，改善了人居环境，增强了城市服务功能，房地产有溢价效应。但从中部地区和全国格局来看，太原房地产市场发展仍面临诸多不利因素。主要有：城中村改造将释放大量的房地产供给；房地产开发土地成本上升较快；支撑住房需求快速增加人口基础不足；经济增长趋缓和信息化进程加快制约房地产市场的需求等等。据此分析，太原未来存在房地产供给大量增加、需求增加相对缓慢、库存上升的可能。政府应对房地产市场进行科学调控和政策引导，保证其健康稳定发展。
市场健康发展的建议
房地产市场健康发展受多种因素影响，要靠开发企业、消费者、市场和政府来共同维护。由于政府掌握土地供给和公共资源，在市场发展中起着市场调控作用和政策引领作用，应该更好地发挥其在房地产市场发展中的作用。为此，我们提出以下建议：转变城市发展观念，树立“中心城市意识”。确立人是城市发展第一动力的观念，科学评估主城区现有土地、水等资源的承载力，为城市发展政策的制定提供科学依据。以太原都市区建设为核心，培育中心城市意识，继续放宽人口流入限制；以人口的聚集吸引要素的聚集、产业的聚集，增强城市发展后劲，为房地产业发展提供更多的市场空间。以太原都市区建设为契机，推动工业化与城镇化协同发展。将山西综改试验示范区建设与新型城镇化紧密结合，建立示范区产业园区与城市新区建设协调同步发展机制。依靠园区产业集聚，加强主城区周边中小城镇基础设施和公共服务建设，完善相关配套政策，吸引更多的人流在主城区及周边小城镇投资和就业。强化设施和服务建设，提高主城区土地溢出价值。实证研究表明,公共投资对土地价格有显著的影响。近年来，太原城市基础设施建设和公共服务投资力度不断加大，要继续加大城市基础设施和公共服务建设的力度，加强城市防洪、排水、防涝设施和海绵城市建设。同时，提升主城区公共服务功能，不断提高城市土地的溢出价值。建立房地产开发用地供给与市场需求相匹配的机制。实行差异化供地政策，实行原则上产业用地按需供应，住宅用地根据房地产库存面积、库存结构和库存分布情况，调整供地数量和结构的政策，对住宅库存偏大房地产类型减少土地供应，尤其是减少库存过大的商用房开发供地面积，以供地数量和结构的调整，调控房地产开发的规模，引导房地产商理性开发和投资。鼓励合理的房地产需求，释放需求活力。坚持“房子是用来住的，而不是用来炒的”理念，适度扩大住房消费需求。政府应制定相关政策，给予在并就业、创业的高校毕业生租赁住房补贴。将外来人员纳入公租房保障范围，降低准入门槛，促进房屋租赁市场发展壮大。鼓励居民改善型住房需求，降低居民购房成本，激活购房消费需求。完善“库存消化成本”的分担机制，积极消化现有库存。落实中央经济工作会议提出的“去库存”任务，按照“谁投资谁负责”的市场经济原则，建立由房地产开发商、政府、购房者共同承担“库存消化成本”的分担机制，鼓励房地产开发商适度降价销售，与降价销售挂钩，政府继续实行税收优惠政策和信贷、公积金使用优惠政策，鼓励购房者释放需求，提高房地产开发商降价销售的积极性。建立房地产市场预警机制，为政府政策制定提供科学依据。由房产、住建、土地、规划、统计等部门共同组成房地产市场监测平台，对房地产市场发展进行全面监测。破解现在房地产开发信息碎片化、难以掌握全面情况的难题，为政府制定政策提供事实依据。加强对国家房地产市场政策的研究，尤其是加强对同类城市房地产政策法规的跟踪研究，及时汲取有益经验，为太原房地产市场的政策制定提供参考。（执笔人：太原社会科学院张晨强）
太原社会科学院课题组
