制图 李慧辰
凑够首付，签了购房合同，可是银行贷款却不给力。在实际买房过程中，银行贷款卡壳是经常会遇到的问题，尤其是近期银行、公积金房贷申请更为严格的情况下，能否顺利贷款直接决定了房屋买卖交易能否顺利进行。购房者无法贷款，则面临两个选择：第一，找亲朋好友凑齐全款，慢慢还债；第二，解除合同。如果是第一种方法，处理较为简单；但如果是第二种方法，那由此产生的“后遗症”颇多。买卖交易停止，违约责任由谁承担？怎样才能合理解除之前签订的购房合同？对此，记者进行采访。
A 这些贷款风险无法预见
记者走访了太原市多个大型楼盘售楼处，发现由于贷款受限无法完成商品房交易的案例并不少见。“近几年，随着贷款门槛趋严，经常会出现由于个人信用记录不良，导致无法通过银行、公积金贷款的情况；或者借款人收入没有达到一定额度，导致贷款额度不够。这些情况需要购房者提前查询自己的信用记录和收入额，如果留点心是可以避免的。”太原万柏林区文兴路一家楼盘的置业顾问告诉记者，“还有一种情况，就是政策改变的影响，这是一般购房者无法预见的。比如，买房交首付款时，银行规定最低首付三成，可是在等待贷款审批的过程中，贷款政策变了，首付提至四成、五成或者更高，这就有可能导致一部分购房者无法筹集首付款而导致交易失败。”据悉，银行在审核房贷时一般主要考察三个方面，购房者收入水平、信用状况，以及房子的状况。前两者是在新房交易中考虑较多，而在二手房交易中，则需要考虑第三种因素。例如，二手房房龄是影响贷款额度非常重要的因素，以学区房为例，由于市场价高，但银行批贷却不会考虑房子的市价，而是根据剩余产权年限来确定贷款额度，很多购置房龄超过20年的老学区房的用户是无法贷款的。上述几个方面，任何一个出现问题都有可能被银行拒贷。记者翻阅了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，其中规定，“合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
B 贷款被拒是谁的责任？
那如果由于上述情况，无法贷款，导致房屋买卖交易无法继续进行，那么是否要追究违约责任？如果追究，谁应当负责呢？2017年4月，太原市民刘女士和房主王先生签订了房屋买卖合同，刘女士由于有不良信用在办理银行贷款被限，商业银行拒绝向其放贷。随后，刘女士又尝试了公积金贷款，同样由于个人不良信用记录而遭贷款被拒。王先生两次通过律师发函催告，而此时，已超过了双方约定的付款、过户期限。无奈之下，双方的买卖合同解除，但王先生提起诉讼，要求刘女士支付违约金。这一案例在实际生活中经常遇到，那么，银行贷款失败导致交易不成时，买方该不该承担违约责任？一般当银行贷款被拒后，买方应该及时采取其他方式筹措资金履行付款义务。像上述案例中，刘女士是由于自身信用问题导致贷款失败，如果举证证明确实严重影响其履约能力，事实上已不可能继续履行付款义务，刘女士可以主张解除房屋买卖合同。还有一部分购房者，其银行贷款受到了金融政策调整的影响，突然变更放贷成数或收紧放贷口径，当事人难以完全预见这种风险。通常情况下，如果是开发商或者二手房房主的问题，首付款可以足额退回；如果是购房者的原因，例如收入、征信、年龄等受限，则购房者要承担违约责任，需按照合同支付违约金。如果是受政策影响，需要看合同中是否约定过，一般情况下，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。
C 书面解除合同的正确“姿势”
如果购房者由于房贷受限，确实无法履行付款义务，那么需要及时向对方发送书面通知来解除合同。律师认为，正确发送书面文件是保护自身权益的重要方面。首先，书面合同送达一定要及时。解除合同的书面通知的内容要明确表示出解除合同的意思，比如措词不能以“终止”或“到期”等来代替解除的意思。其次，发出的书面通知等应当备有复印件副本，发送宜用挂号信或邮政快递等方式，并索取、保存寄送凭证，以备诉讼所需。此外，一定要注意，如果要求对方配合自己处理相关事宜，则应当写有联系方式，否则可能给对方留下可乘之机。
