中国消费者报讯 为缓解疫情对经济发展的负面影响，2020年二季度大部分城市加大了优质土地的供应力度，土地市场热度明显提升，土拍价格随着优质用地的供应增加而急剧上升。到了2020年下半年，受“三道红线”政策的影响，融资渠道持续收紧，土地市场热度有所下滑，尤其到了四季度，土拍溢价率较二季度降幅明显，市场热度进一步下滑。
展望2021年，房地产市场长效调控机制将继续发挥作用，预计土地市场整体热度会延续2020年末低位运行的趋势。2021年，整体房地产政策偏紧仍是大势所趋，特别是房地产金融监管环境预计将长期收紧，企业拿地态度将会更加谨慎，而稀缺优质土地的竞争热度或将会延续高位。
一二线城市仍是拿地主战场
来自克而瑞地产研究机构的统计数据显示，2020年，全国300城土地市场成交建筑面积较2019年同期上升了4%，成交金额同比上年增长了15%。
从TOP20城市土地成交金额排名来看，地价较贵的东部城市仍然是上榜主力，特别是长三角区域，除苏州、杭州、温州小幅下降外，其余城市成交金额均同比大增。
中原地产首席分析师张大伟表示，土地成交总金额增速增加，主要是因为2020年热点城市优质地块供应量明显增加，以及上半年房企融资环境较为宽松。年初受疫情影响，房地产市场遭遇寒冬，为了提振市场信心，让市场重回正轨，整体资金环境变得相对宽松，同时多数城市在二三季度加大了优质地块供应力度，如北京、上海均有核心区域的稀缺宅地供应。在优质地块助力之下，房企拿地积极性明显提升，成交地价和溢价率均有了明显上涨，使得全年成交金额增速有所扩大。
在TOP20城市土地成交金额排名中，四个一线城市北上广深均上榜，其中上海、广州、北京都排在TOP5内。除上海成交金额增幅超过50%外，广州也受供地节奏加快、成交建面激增的影响，成交金额增至2193亿元，同比增幅高达65%，排名跃升至第三位。此外，深圳成交金额同比增幅也比较突出，高达82%，但由于基数相对较低，2020年成交金额排名相对靠后，仅排在第15位。
土地溢价率先升后降
总体来看，不仅2020年整体地价较2019年有明显上涨，溢价率与2019年相比也有明显增加。2020年土地成交溢价率由2019年的 12.9%增至14.5%，分季度来看，经历了先升后降：在优质地块大量成交、各城市降低房企拿地门槛的影响下，溢价率在2020年二季度升至高位，而受三季度后期“三道红线”政策的影响，房企融资渠道明显收紧，溢价率转而走低，四季度整体成交溢价率已降至12.6%。
分等级城市来看，三四线城市的土地溢价率高于一二线城市。诸葛找房的数据显示，2020年12月，一线城市的土地溢价率为9.2%，二线城市的溢价率为10.0%，三四线城市的溢价率为15.8%。
二三线城市热度分化将加剧
2020年，无论是地价还是溢价率抑或是流拍率等热度指标，表现都好于2019年，土地市场热度较上一年明显上升。不过，诸葛找房分析师陈霄认为，这种趋势在2021年难以持续。一方面，在落实城市调控责任、中央加强监管的调控机制下，土地市场热度若明显上升便会很快受到控制。比如2020年二季度末土地市场热度上升至高位后，住建部多次约谈热点城市，深圳、南京、杭州、东莞等热度较高的城市多次加码调控为市场降温。
房企融资环境保持长期收紧的态势将会极大地影响房企的拿地积极性。近期央行和银保监会多次表态要坚持“房住不炒”，加强对房地产行业的金融监管，防范房地产金融风险。在“钱紧”的背景下，房企拿地将会更加审慎，2021年土地市场热度大概率难再增长。
对此，陈霄认为，2019年以来，大部分三四线城市在棚改需求退场下楼市表现萎靡不振，天津、哈尔滨、济南等二线城市的楼市明显遇冷，进而导致土地市场也随之遇冷。相比之下，以杭州、宁波、南通、东莞为代表的热点二三线城市，在疫情影响下楼市表现仍好于同期，城市“抗风险”能力明显更强，房企争相进入拿地。2021年，在房企融资仍保持长期收紧的影响下，房企拿地会更集中在这些能带来高盈利、风险较低的优质城市，二三线城市土地市场的热度分化将会进一步凸显。 (楼兰)
