中国消费者报讯 刚需是指为满足基本居住需求而购房置业的群体。刚需人群购房资金有限，买房时优先会考虑自我承受能力。综合来看，刚需人群可以归纳为以下几个特征：一般是首套房或生活范围内唯一房产;有不得不买房的强烈需求：如婚房、异地安家、孩子上学、落户等;所购房产为面积紧凑的中小户型，总价低。为准确反映各地刚需购房状况，贝壳研究院近日发布了《2020城市刚需购房报告》，其显示，一线城市北京(350万元)、深圳(345万元)和上海(295万元)刚需上车门槛最高，而此次统计的30个城市中，有12城刚需“上车”线超过100万元。
10城套均总价超160万元
本次调查基于贝壳找房数据平台近1年来的成交数据，选取了4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本，比较了各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征。
调查显示，在套均总价排名前十的城市中，北京(350万元)、深圳(345万元)、上海(295万元)三城领跑，组成了“300万元区间”的第一阵营;厦门(266万元)、杭州(226万元)以超过200万元水平，构成了第二梯队;值得一提的是，2020年前9月厦门二手房均价40242元/平方米，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于房价一线阵营。
而“160万元”成为第三道分水岭，由广州(198万元)、南京(190万元)、宁波(175万元)、东莞(160万元)、苏州(159万元)五城组成，五城几乎以超过160万元“上车价”，挤入城市排行榜前十。
除了TOP10城市，再加上中部核心城市武汉(140万元)、西南中心城市成都(106万元)，此次统计中共有12个新一线及二线城市，刚需上车线超过100万元。
而长沙(84万元)、沈阳(73万元)等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万元以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的1/5。
一线城市刚需表现典型
报告将“刚需上车价”与“城市整体交易房价”进行了对比分析发现，高房价城市才有典型的“刚需人群”。
在30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市，刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价。其中，北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元，深圳则低63万元。而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。
值得关注的是，如果单从性价比角度考虑，“大面积-低价格”无疑是最优的。贝壳研究院分析师指出，“大面积-低价格”刚需友好置业城市包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市及济南、南通、昆明等二线城市。
与之相反，北上广深、厦门和南京，属于典型的“小面积-高价格”类型，受到供需关系等因素影响，刚需群体上车难度较大，且在居住体验方面也有待提高。特别是厦门及南京，两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型(两居及以下)。
当然，除了价格与面积，城市经济发展水平，就业机会、未来成长空间等也是购房置业重要的参考指标。本次调查综合了城市人口潜在需求、城市发展潜力等指标，构建出城市置业动力指数。研究结果显示，四个一线城市购房动力综合水平仍然领跑全国，其中深圳置业动力指数最高，排名居于百城购房动力榜榜首。分项指标上，重庆、深圳、东莞在人口潜在需求上排名前三;而在城市发展潜力指标上，新一线城市南京、杭州表现亮眼。
综合对比来看，以长沙、成都、西安等为代表的城市，在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势，对刚需群体会形成持续吸引力。
刚需置业偏离市中心
同时，刚需上车难在购房年龄上得到充分体现，平均购房年龄全面进入“30+”时代。刚需购房者年龄最大的为天津，平均约37.5岁，重庆、成都、合肥、西安、郑州等新一线城市的刚需平均购房年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄最低，约为29.4岁。
由于对资金价格敏感而城市房价又高企，刚需置业群体的选择更偏向远离市中心。以北京为例，从空间分布情况来看，刚需购房群体主要集中在五环外区域，TOP5商圈包括回龙观、长阳、北苑、常营和顺义城。上海也表现出类似情况，主流成交商圈主要分布在中环外。而成都的大丰、广州的市桥、杭州的临平等非市中心热门置业商圈，都成了刚需购房用户城市生活的“第一站”。
(楼兰)
