中国消费者报讯（记者 孙蔚）11月6日，位于苏州高铁新城的一座商场开业。227家店铺人头攒动，见证了疫情之后实体商业复苏的旺盛人气。这座名为吾悦广场的商场，是苏州高铁新城TOD（“transit-oriented development”的缩写，即公交交通（地铁、公交站、火车站、快轨等）导向型开发）的核心组成部分之一。
TOD被视为治疗交通拥堵等“大城市病”的一个良方。包括东京、大阪、新加坡等国际都市，通过TOD模式的综合开发不仅优化了城市空间、塑造了城市形态，更提升了城市能级、提供了城市增长的经典范本。在中国，高铁TOD成为令人瞩目的开发模式，苏州高铁新城就是这一模式的最新成果。
2018年，国家发改委发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》，意见要求：高铁车站周边开发建设要突出产城融合、站城一体，对TOD模式提出了更高的要求。在建设长三角城市群这一战略之下，以“十四五规划”为建设蓝本，“高铁TOD”的模范生苏州高铁新城，正在成为提升区域价值、带动区域经济的一个全新样本。
辐射之变：从城市TOD到高铁TOD
以苏州高铁新城为例，苏嘉甬高铁与京沪高铁、苏湖城际与苏锡常城际于苏州北站交汇，形成“双十字”枢纽。专门研究苏州无锡常州等苏南区域经济的河海大学区域经济研究中心主任刘奇洪认为，作为枢纽站，苏州北站不仅能连通南北、沿海区域，成为苏州的对外门户，而且还因城际交汇形成都市圈效应，对投资、人流等起到一个引流作用。
在这个“节点”建设高铁TOD，具备了“内外双循环”的潜力：外循环——城际铁路23分钟直抵虹桥，4小时联动北京，吸引产业进驻；内循环——无缝对接城市内地铁、高架、快速路等微循环系统，加强了城市内外的自由连通。内外双循环，带动苏州高铁新城成为“人流、物流、资金流”的汇聚地。
新城控股集团商业管理事业部副总裁黄驾宙表示，“长三角城市群的无界化未来会愈发显著，强大的产城互联综合体的落成，会形成强力的核心级枢纽地标，会令这种无界化更为提速。”
运营之变：TOD5.0时代的能力挑战
新城控股集团商业开发事业部首席设计师余效恩介绍，世界TOD发展经历了“TOD1.0 车站的出现”、“TOD2.0站楼一体化”、“TOD3.0站城一体化”、“TOD4.0站城商居一体化”四个阶段，苏州高铁新城可以说是“TOD5.0高（地）铁+城+产+商+居+人”六维一体的新一代模型与标准。“我们目的是对标东京、纽约、伦敦等世界都会TOD开发理念，打造高效、集约、绿色的一站式产商居TOD5.0地标之城。”
但他同时也坦言：“5.0时代的TOD项目，对企业的品牌影响力和品质营造能力提出了较高的要求。”
怎么做？新城控股集团住宅开发事业部苏州区域公司总经理郭伟介绍，首先是跟着核心产业导入走。“科技研发、数字金融、文化创意”为主导的，三大高能产业落地高铁新城，目前已吸引注册企业接近1000家，未来还将有大量高精尖产业持续导入；相应的，该企业打造的MOC芯城汇规划了“约234米超高层五星级星俪酒店、约150米甲级商务办公、总部级商务集群”等来承接这些井喷的商务办公需求。
其次，跟着人才核心需求走。24小时芯光里商业步行街、高端行政公寓、酒店式公寓、国际智慧住区、MOC国际幼儿园、中央湖景公园等功能业态，再加上区域内南师大实验小学、苏大实验学校、苏州妇幼保健院、北河泾生态公园等完备的高端商业/医疗/配套/文教/生态资源齐聚，这些完备的国际化生活配套，让人才留得下来。
业内专家指出，要想做到这些，对企业的综合能力提出了三点要求：
第一，TOD项目在500米步行可达范围内，商业是核心业态，强大的商业运营能力是做好TOD的关键。第二，TOD 项目对于居民的价值是创造集交通、商业、办公、娱乐、居住、开放空间多功能复合的便捷生活社区，并且步行可达，这就要求TOD项目范围内需要有多元化的业态组合。第三，TOD项目规模大、周期长，涉及的土地储备、研究、设计、建设、管控和运营环节众多，资金投入大、回报周期长，带来较大的资金压力。坚持稳健财务策略的新城控股集团，资金成本、负债率水平保持行业低位，也保证了在长时间内能够持续投入。
设计之变：根植古城文脉 重现“姑苏繁华”
根植于深厚的历史风韵和水乡肌理，是5.0时代高铁TOD代表作苏州高铁新城的一大亮点。
以苏州高铁吾悦广场这个吾悦A+级旗舰店为例，项目针对苏州发展古今交融的城市风貌特征，提取苏州地域文化“镜城苏州”的设计概念，将苏州园林与吾悦广场的购物场景相融合；在“玉佩”般的建筑造型与古典的空间精神里，以“探贝姑苏”为设计理念，高度提炼历史风韵与特色水乡的古城肌理。
黄驾宙认为，一座优质的购物中心，能带动区域消费与经济发展，甚至引领一个新兴商圈的形成，乃至成为整座城市的新名片，对于区域形象、城市形象、城市整体发展影响深远。
