中国消费者报报道 2020年是深圳经济特区成立40周年，在《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布一年后，10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》(以下简称《方案》)，引发了楼市各界的高度关注。
改革试点涉及六大领域
据悉，综合改革试点共涉及完善要素市场化配置体制机制、打造市场化法治化国际化营商环境、完善科技创新环境制度、完善高水平开放型经济体制、完善民生服务供给体制、完善生态环境和城市空间治理体制等六大领域。《方案》表示，要深化户籍制度改革，调整完善积分落户政策。完善居住证制度，鼓励根据实际扩大公共服务范围、提高服务标准，稳步推进基本公共服务常住人口全覆盖。允许探索适应新技术、新业态、新产业、新模式发展需要的特殊工时管理制度。
此外，《方案》还提出，要依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。
探索深化土地管理制度
对于房地产行业而言，《方案》在土地管理制度等领域提出了具体的探索方向。
具体来看，《方案》明确将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上述政策使得后续深圳在获取增量属性的建设用地方面有更大的权限。《方案》表示，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。《方案》指出，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，《方案》可优化增量土地与存量土地的循环利用。而深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革，从城市圈外部获得可用资源，将惠及周边城市，丰富深圳的土地供应。
楼市供需矛盾有望缓解
在寸土寸金的深圳，楼市供需矛盾一直比较突出。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，土地审批权下放，可以使土地效能最大化，深圳实际上对该项需求很迫切。对深圳来讲，随着产业结构调整，第三产业和高科技现代化服务业已占据其主导地位，但用地结构仍停留在以工业用地为主的状态。所以在产业转型的背景下，深圳必须对空间结构重新进行调整。
资料显示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容纳了超过1344万常住人口，但深圳居住用地占全市总建设用地面积的不到23%，低于国家相关标准中25%-40%的下限。
过去10余年深圳房价快速上涨，土地供应不足难以满足庞大的人口住房需求。
在许小乐看来，深圳的土地供应不足，有很大一部分原因是政策限制。大量的小产权房、农民房、城中村、厂房宿舍不具备上市流通的条件，无法形成有效住房供应。而在每年50万人口流入的背景下，只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。“这一《方案》的实施，标志着在深圳投资炒房的基础动摇，‘深圳房价一直涨’的神话有望被打破。”许小乐表示，《方案》授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地，给予先行示范区处理农民房、城中村的特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将会给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。(楼兰)
