编者按 2019年的房地产市场在跌宕起伏中落下帷幕，站在楼市发展的“十字路口”，行业共振在深处激荡。回首这一年，房地产行业在“房住不炒”的总基调下坚毅前行。尽管市场整体规模相较上一年度有所增加，但部分企业仍面临转型带来的“阵痛”，行业分化与洗牌仍在继续。同时，在各地因城施策的调控政策影响下，开发商与购房者同趋理性，楼市新常态已逐渐形成。在新的市场形势下，房地产行业走势又将如何?让我们回顾2019年，展望2020年，或许可以从中窥见一二。
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中国消费者报报道（记者 孙蔚）
因城施策
在全面落实房地产长效管理机制政策的主导下，楼市的调控方向持续朝着稳定发展，因城施策、分类指导成为2019年楼市调控的突出特点。
2019年4月中央提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制;7月中央再次提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
中原地产统计的数据显示，2019年全国各地发布的房地产调控政策已达575次，远远超出2018年全年的450次。仅11月份，各地发布了多达72次调控政策，2018年同期只有20次。
在“稳”字当头的前提下，因城施策的分量将更重。调控政策既要避免一线城市楼市过热，造成新的风险，也要有步骤地缓解三四线城市所面临的去库存压力。在此背景下，因城施策、一城一策成为楼市宏观调控的主流。这意味着地方政府会将一些不符合市场形势的调控政策进行调整。
对此，业内人士表示，与2018年相比，因城施策在2019年得到了进一步的深化，更明显地突出了分类调控的精神。各地政策的微调必须在确保“稳”的前提下进行，对于趁势涨价、破坏市场秩序的行为必将受到严格监管。
融资收紧
此轮调控坚守“房住不炒”原则，持续收紧房地产融资。2019年5月17日，银保监会发布《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，对于金融机构存在的重点领域问题进行整治，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。7月、8月，银保监会连续对房地产信托、银行进行整治约谈，同时对开发贷、境外发债等多种融资方式进行进一步限制。
央行数据显示，2019年三季度末，房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速较上年末回落10.8个百分点，连续14个月回落。前三季度新增的房地产开发贷款1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比较上年全年相比低3.9个百分点。
随着房地产行业境内融资门槛大幅提高，房企纷纷转向海外融资市场，但房企海外发债的成本也在不断上升。1-11月，房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%;海外债券融资成本为8.33%，同比上升0.94个百分点。
此前召开的国务院常务会议提出，2020年专项债资金不得用于土地储备和房地产等领域。这意味着土地储备的专项债资金来源也被堵住了。
房贷换锚
对于老百姓而言，除了关心房价涨跌之外，房贷利率调整也一直牵动着他们的心。2019年房贷利率迎来大改革，从此再无“打折”的房贷。
2019年8月16日，国务院常务会议部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题。8月17日，中国人民银行立即响应，表示将改革完善贷款市场报价利率，也就是LPR形成机制，自8月20日开始每月20日将按照新的报价机制发布贷款市场报价利率LPR，作为各银行新发放贷款定价的主要参考，同时作为浮动利率贷款合同的定价基准。
在LPR新机制出炉后，8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
12月28日，央行发布重磅消息，从2020年3月1日开始，存量房贷利率的定价基准将由贷款基准利率转换为LPR市场浮动利率。不愿意接受LPR市场浮动利率的，可以但仅有一次选择固定利率的机会。
房贷利率定价机制的调整直接关系到千家万户切身利益，也必将对国计民生、宏观经济产生重大影响。
抢人大战
2019年，从一线到三线，从内陆到沿海，各大城市在“抢人”上使出了浑身解数：送户籍、送钱、送房子，积极推行各种人才引进政策。
据不完全统计，2019年以来全国已经有超过160个城市发布了各种人才政策，与2018年同期相比上升超过40%，其中超过30个城市陆续出台了新的落户政策。各城市除了敞开落户大门外，还实实在在动用了补贴吸引人才。据了解，宁波、柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地都开出超百万元的高补贴吸引优秀人才，宁波人才安家补贴最高达800万元。除了常规的落户和补贴之外，一些城市还出台了个人所得税补贴等更为个性化的政策。
不过，对于各大城市而言，“抢人”只是第一步。虽然大部分城市的人才政策会对房地产市场产生一定的影响，但如何留住人才、利用人才激发城市的发展活力，才是更重要的问题。毕竟，“抢人”的目标应该是城市可持续发展、经济平稳增长，而不是卖房。
规范租赁
随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，政策方面的鼎力相助使得住房租赁市场迎来前所未有的发展机遇。而各地政府也加速出台有关住房租赁市场的扶持政策，据不完全统计，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施。
研究数据显示，2020年租赁市场规模预计达到1.6万亿元，租房人数将达到1.9亿人;到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。虽然住房租赁市场为一片蓝海，但是行业仍存在虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人、租房平台“高进低出、长收短付”等乱象。因势利导，让市场回归健康和稳定，已成为当务之急。
12月25日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)。细读文件中的14条意见，从机构、房源、交易过程、金融管控等方面都有明确的处理意见，“严格登记备案管理、真实发布房源信息、保障租赁房屋安全、管控租赁金融业务”等，从企业管控到交易全流程都有明确的指导。
《意见》的出台将对整顿租赁市场乱象、化解租赁市场风险、规范租赁市场发展、切实维护租客和业主权益，起到积极作用。
