中联基金总经理 何亮宇
见习记者 汪莹
2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”取得深交所的无异议函。该租赁住房REITs是国内首单百亿级规模产品，是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。日前，中国基金报记者就REITs在中国的发展对中联基金总经理何亮宇进行了专访。
租购并举时代
租赁住房REITs爆发增长
中国基金报记者：REITs近年来发展迅猛，特别自2017年来，租赁住房REITs爆发性增长，原因是什么？
何亮宇：租赁住房REITs的爆发源于资产端和资金端的共同需求。
在资产端，房地产行业转型发展，需要模式匹配的金融产品和自成体系的金融链条，REITs就是链条上最重要的一环，能帮助房地产企业处理好资产长期运营和资金短期回笼之间的平衡。在资金端，随着中国经济从高速发展转向高质量发展，过去隐藏的一些主体信用风险逐渐浮现出来，只有实实在在抓住优质资产，才更踏实。
中国基金报记者：在对租赁住房REITs进行产品设计时，中联基金需要把控和评估的关键要素有哪些？
何亮宇：成功实施REITs项目，要能读懂行业、看懂资产，合理评估资产现状和价值，推动提升运营管理水平。同时还要通过交易结构设计、关键条款拟定、发行窗口选择等，平衡好发行人和投资者之间的利益。
对租赁住房REITs来说，最重要的是租金回报与资产价值之间的关系，其次是资产管理运营能力。
符合监管态势
公募REITs或有所突破
中国基金报记者：REITs在中国发展时间不长，对于REITs的未来趋势怎么看？
何亮宇：中国的类REITs投资者门槛比较高，以机构参与为主，最小份额100万起，且大部分机构长期持有，流动性相对较差。
在不久的将来，真正的REITs，即公募REITs会在中国有所突破。REITs作为权益类产品，有助于落实十九大和中央经济工作会议提出的“三去一降一补”政策，对于资管新规提及的防止嵌套、压缩非标等也有积极作用，能与金融监管政策形成良性互动。
REITs每年强制将税后净收益的90%派息，能获取长期稳定回报。公募REITs的发展符合监管态势，对发行者、投资人都有利，值得期待。
中国基金报记者：现阶段REITs发展是否存在一些障碍？
何亮宇：真正的REITs推出已没有障碍，部分优质资产完全可以在“税收中性”原则和现行有效的法律框架下实现REITs公募化。我们建议选取基础资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的项目开展试点，对相关体系制度进行持续完善。
在国家希望大力推广的某些领域，如租赁住房、PPP和品质较高的商业不动产，对一些合理的税收原则给予明确和支持，能推动这些领域更快发展。当然，如果未来REITs需要全方位、大范围铺开发展，合理的税收支持和更高层级的立法是必要的。
