故事肇始就是几方博弈的过程，政府希望将此作为一个政策工具，利好廉租房推出；地产商是希望将其作为向轻资产模式转型的工具；作为资本方或投资者，不管是机构投资者和个人投资者（含炒房者），都是希望将其作为一个新的投资工具；最后才是普通大众消费者，希望借道间接能够享受相应的福利。当时我对此的初心是希望房产信托基金成为公募市场特别是股票市场的价值中枢或压舱石，利好所有人，暮然回首，才发现自己幼稚之至。
前几天，《中国REITS操作手册》的第一副主编，许余洁博士和我一起谈及这本书，我才确实感觉到房地产信托基金面临新形势，所谓“野火烧不尽，春风吹又生”。房地产信托基金是1960年代，美国首先发明的，接着2001年日本，2002年新加坡，2005年香港都陆续开始采用了这种金融工具，其实也是市场参与者各取所需，目前国内“春风吹又生”的大背景就是，政府提出“租售并举”的方针，期望资本市场以及中国的房地产市场发展趋于理性。
从不同的角度或者是不同的角色上看，房产信托基金到底是做什么用的，许余洁博士在他的第一章概述里面讲得很清楚：房产信托基金属于是资产证券化的一种表现形式。投资性的物业则对应的两个最为重要的方向，其一就是债权证券化，第二是权益型证券化；在成熟市场上，权益型证券化主要采取的是股权形式的融资，不会增加公司的债务，交易结构如下图：
作者认为，典型的房产信托基金产品是代客理财（投资者），而不是代客融资（开发商）。典型的房产信托基金产品（Reits）方向是投资于已建成且收入稳定的物业，而非投资于开发建设。
作为佐证，保利研究院的研究报告上表述的比较清楚：房地产信托基金原来的阶段或称“类REITS"阶段，主要是房地产开发商和金融家,希望借道来替代房产贷款的一种融资形式，因为在调控之下，房地产贷款难度加大，所以此种房产信托作为一种替代方式，可以帮助地产开发商解决融资难问题。然而一方面与投资者的终极目标不吻合的，也与宏观调控目标不同步。
从政府角度来看，如果房地产信托基金发展下去并不能帮助大众解决 “以租房住替代买房住” 或其它政策目标，例如：PPP等等；而仅仅利好投资者，或仅仅能够为房地产商增加融资工具或轻资产转型的话，政府对此并没有积极性；
而作为中国证券基金业协会规划中的可操作交易结构可能比较现实（如下图），试点的几单可能暂时采用这样的结构试水：
但从地产开发商的角度，图示结构也未必成为他们的一个最佳选择，这其实里面涉及到两个问题： 一个问题是关于租售比的问题， 租金收入增加的趋势还是减少的趋势依然存在疑问，横向比较而言，中国的租金收入并不算高，租售比不理想，所以很多地产开发商或者金融家认为，租金收入不能把符合他们的预期，甚至有少部分人认为未来租金收入还是一个下降的趋势，推出或者说推荐这个产品的积极性就要打折扣，这里暂且不提及贷款替代；另一个问题就是税金的问题，换句话说，如果在交易结构里面，物业所有人，可以把物业卖给特殊目的实体，我们也叫项目公司，能够实现销售，并回笼资金的话，当然这是最佳的一种选择。但如果是一个真实销售，那就应该征收相应的增值税和其他的税费；相反很多学界和业界的人，则主张，这里只是采用了一个信托的交易结构，并没有真实转让所有权，不应该征收增值税和其他税费。 悬而未决的税费对于房产信托基金在国内的发展形成了一定的阻碍。
《中国房产信托基金操作手册》里面，把操作的问题讲得很清楚，但是分析不足的一方面就是回避讨论租售比、收入房价比的发展方向和趋势，这关联到房产信托基金的推出时机（或许作者考虑到各方的利益或诉求很难平衡，逻辑上也难以解释明白）；所以作者深入地分析税收问题，以及法律问题或者说《房地产信托基金法》。但是话又说回来了，如果制订一部对操作具备指导性的《房地产信托基金法》，那么又离不开租售比、收入房价比以及税收三个不同问题，却相互关联的分析和研究。总而言之，对房产信托基金这件事情，只能顺势而为，而不能急于求成，或者说操之过急。或许谈及2018年是否将成为中国房产信托基金的经典元年，没有实质意义。
（全文完）
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