每日经济新闻(博客,微博)记者 陈玉静
在新形势下，个人投资者如何从房地产市场的发展中分得一杯羹，投资策略的选择是一个不可避免的议题，而在最新的房地产投资策略中，母基金成为一个不可或缺的选项。近日，在宜信财富2018年会上，宜信财富新加坡公司董事总经理、全球房地产投资母基金管理合伙人张鹏表示，目前宜信财富在给客户做资产配置时，投资包括VC/PE私募股权、房地产、资本市场、固定收益和保障保险等，目前给客户配置的固定收益不多，更多的鼓励客户以母基金多配另类资产。
在张鹏看来，通过母基金的形式，可以让个人投资者享有机构投资者才有的机会。张鹏表示首先通过母基金投资多个项目，风险分散，个人投资者用一个相对低的份额就可以享受，进一步而言，母基金的形式可以让个人投资者享有机构投资的待遇。房地产是一个比较稳定的投资类别，房地产投资要去盘子大、流动性大的地方投，这样退出更加容易，商业地产也是一样，对于这种大体量的投资，个人没有办法参与，只有机构才可以，而母基金的出现让个人投资者有机会参与其中。
母基金可让个人享受机构投资人才有的机会
在目前宜信财富给客户的资产配置中，主要分为VC/PE私募股权、房地产、资本市场、固定收益等，其中固定收益不多，更多的是以母基金超配置另类资产。目前在宜信财富的房地产基金布局中，主要以新加坡为立足点，发行了五大系列基金，其中做全球房地产投资机会型母基金和收益型母基金体量最大。就目前国内房地产投资市场而言，仍以固定收益和信托类为主，纯股权较少，而股权基金加多项基金更是少之又少，近日，宜信财富发布国内房地产股权母基金，通过这种方式在让个人投资者享有机构投资者机会的同时，也会让个人投资者在房地产领域的投资更加安全。
张鹏表示，母基金对于个人来说是最好的方式的原因之一是安全。他解释称，股权投资没有人可以保证不会有损失，固定收益国家层面不允许保证，打破刚性兑付，目前防风险是重点，而就大市而言，房地产投资最安全，就私募股权投资和房地产投资来说，私募股权比房地产的潜在风险和收益都要高，固定收益的风险和收益则相对更低，房地产在固定收益和私募股权两者中间。
房地产作为一个比较稳定的投资类别，再通过母基金的形式投资，风险就就会得到很好的分散，与此同时，个人投资者也有一个相对的好的回报可以享受。张鹏表示，就目前的情况而言，房地产投资要去盘子大、流动性大的地方投，这样退出更加容易，商业地产也是如此，北京和上海是最好的两个核心城市，在这方面，个人没有办法去投资，只有机构才能投资。比如IDG和铁狮门的基金，个人投资者投1000万他们也不会要，因为机构只对机构，他们没有管理一千个LP的能力，但通过母基金的形式，可以让个人投资者享受到机构投资人才有的机会。
这一点，张鹏在此前的论坛上也有所提及。张鹏曾表示，对于个人投资者来说，一方面是有没有获取这些资源和获取场外交易有“水位”的投资机会的资源、时间和精力，同时房地产又是一个非常重资本的行业，最近两年，百亿以上的交易在中国房地产市场其实并不是什么新鲜的事情，量级变到了只能是大的玩家、大的机构才能参与进来，所以还是要靠机构，通过母基金和多项目基金的这种形式参与下一个房地产市场增长带来的机会。目前宜信财富房地产股权母基金采取综合性策略，一方面考虑安全性做有现金流项目，一方面考虑整体收益做开发类的项目，实现综合回报。
但具体到投资人层面，目前投资人对母基金的接受度还堪忧。张鹏表示，中国投资者习惯于自己投资，资金交给别人已经需要很大的信任，而且母基金是长期封闭投资，是母基金投子基金，子基金下面再投资项目，不是简单的一个项目，而且未来的项目也不可能百分之百告诉投资人，要投资人度过这关比较难。
退出机制是长租市场投资的最大瓶颈
在商业地产方面，风头正劲要数联合办公和长租公寓，此前，市场传出联合办公品牌裸心社被Wework收购。对于联合办公，张鹏表示，联合办公确实比较火，但目前市场不太成熟，有点像共享单车，所有人都去做，然后并购、重组，中国市场比较大，发展早期一般不太规范，现在大家是属于占地盘的状态，对于房地产市场发展，个人感觉（联合办公）是好事情。
而对于同样火热的长租公寓市场，张鹏认为，其与联合办公一样，属于新兴行业，但目前还处于一个非常早期的阶段。不过，长租公寓在中国虽然是新兴事物，但在国外却是非常普遍。美国大型投资人也是投住宅，不做开发，他们通过投资长租公寓，赚取长期租金，这在国外非常发达，目前中国在这方面还处于起步阶段，不过目前已经有一些比较有名的运营商在做，更多是PE的角度去做。
对于房地产而言，目前多属于长期投资，但如何退出成为市场面临的一道难题。张鹏认为，退出方式解决好，这个市场才能好，目前中国需要资本市场的配合来促进该市场的发展。张鹏以REITs为例分析了退出问题，REITs是公开市场上市，需要解决法律和税务问题，美国大量的REITs下面的物业都是长租公寓，因为收的是固定现金流，所以目前来说这个退出市场是发展前景，退出方式解决好，市场才会发展得更加长远。
目前宜信财富也有考虑投长租公寓，一个是投运营商，一个是投实体物业，买了以后出租，但退出机制目前成为市场遇到的一个瓶颈。张鹏表示，退出卖的是现金流，虽然资产证券化（ABS）是一个选择，但是并不能完全退出，还是要持有股权，另一个选择是公开市场，但目前没有公开市场退出。就个人投资者而言，退出方式也不很明朗，个人投资者依然比较难，而且是比较早期，总体需要资本市场的配合。不过，保险公司和养老基金非常适合投这种项目。
具体到个人买房，张鹏表示过去中国房地产客户很多都是企业主靠自己奋斗去买房，所以很多人都去买，但今天不提倡个人买房，原因之一是风险，目前一二线城市买房都是要全款或者是40%、60%的首期款，新房两年才能拿到房地产证，而且两三年以后才能卖，其次是什么价钱可以卖掉，有市无价或者有价无市都是市场正常状况，问题在于资金占用时间太长。而通过股权形式去投住宅开发，首先投资者以土地价钱进去的，流动性比较好，卖房子出售快，商业地产也一样，比如一个项目，不需要卖楼，在基金运作过程当中，股权层面就可以退出，退出的方式也非常多，更灵活。
张鹏进一步表示，目前宜信做房地产股权母基金，第一追求不是量大，所以对期限“2+4”这种2年投资，4年退出的基金，会争取在1年成投资，而不是为了基金很大把2年的时间都用完。基金做得好是最关键的，做得好以后才能做下一期，如果做得不好而且量大，下面就做不下去，宜信追求的是可持续长期发展。
多元化资产配置不是有了一个鸡蛋再放个鸭蛋
在金融领域，投资的核心命题就是风险，做好风险管理和控制，才能避免盲目投资。对于财富管理机构来说，传统意义上的风控，就是是否具备足值的抵押担保，法务、财务尽调是否到位，这是基于单一类别投资。但在宜信公司创始人、CEO唐宁看来，对风控可以有新的理解，唐宁认为最重要的风控是资产配置的顶层设计，单一基金，单一策略，单一机会，单一企业资产配置母基金是防范风险，风控的顶层设计，有了一个配置良好均衡合理的组合，在进入到每个资产类别之中，又有通过母基金的风险分散，可以抓住每个资产类别和整个组合，实现风险可控，收益可期，价值最大化的投资逻辑。
至于母基金，作为一种私募性质的基金，GP的选择自然要慎之又慎。对此，张鹏透露，在宜信财富的标准中，GP的选择有三种：第一是海外顶级知名管理人，由于他们已经对资产配置的理念执行的非常好，做全球配置的时候必须要配中国，而且要配中国在世界领域度最好的份额，比如铁狮门后面的一些主权基金以及北欧的主权基金等都要配中国，宜信就会选择铁狮门这些海外投资人；其次是本土的，一种是开发商转型做的基金管理，比如万科集团全资的基金投资与资管平台万丈资本等，张鹏解释称最近两年，大宗交易、商业地产交易的最大来源是开发商，所以开发商也在转型做资产运营，不是靠卖地赚地价，靠租金和物业长期收入，另一类选择就是本土成长起来的私募基金管理人，例如：IDG；最后一种就是国内的投行机构。
具体到资产配置，多元化是一个众人皆知的真理，但如何才算是对“不要把鸡蛋放到同一个篮子里”的正确理解，宜信财富资产配置策略研究董事总经理李琳博士给出了更贴切的表达，李琳表示数据显示，没有哪种资产能够长期给予一个好的回报，在这种情况下，多样化的资产配置就很重要，但多样化并不是说有一个鸡蛋，再放个鸭蛋、鹅蛋，不是为了多元化而多样化，投资者还是需要各种各样的资产，标准之一就是预期未来的回报要好；第二，回报的特性不同，资产回报的相关性要低，这样才能避免资产组合的同上同下，具体而言，就是在能够抓住一些好的资产表现时候，能够得到一些益处，也能在一些资产表现不好的时候，有好东西可以对冲，这是方法论的问题；第三，对另类资产的拥有，从流动性高的资产到流动性低的资产，投资者的资产组合里越来越配置流动性低的私募资产，不过这种情况下有一项是非常重要的，而且是特别重要的，那就是选择管理人风险，要避免管理人风险。
市场有风险，投资需谨慎
