住房租赁资产证券化提速超预期
本报记者 徐天晓
住房租赁资产证券化提速远远超过了市场预期，在4月25日中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称“《通知》”）的两天内，我国首单百亿元房地产投资信托基金（REITs）―― “中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“碧桂园租赁住房REITs”）于27日首期17.17亿元成功发行。
《证券日报》记者了解到，碧桂园租赁住房REITs首期产品规模17.17亿元，优先级规模15.453亿元，发行利率5.75%，拟于近日在深圳证券交易所挂牌转让。这是目前市场上发行量最大的租赁住房REITs产品，也是发行效率最高的，自2018年2月2日获批到首期产品正式发行仅历时84天。
今年2月2日，碧桂园租赁住房REITs获得深圳证券交易所审议通过，由碧桂园集团联合中联前源不动产基金管理有限公司（简称“中联基金”）共同实施，产品规模100亿元，采取储架审批、分期发行机制，优先级评级AAAsf。
就碧桂园租赁住房REITs的“储架发行”机制而言，中联基金执行总经理范熙武表示，其核心在于一次核准、多次发行,有助于简化审核程序，也有利于降低企业的发行成本。碧桂园集团进行一期产品发行工作过程中，各区域中心同时已经在争相筹备二期拟入池资产，这正体现出储架模式对有实力的发行人的产品意义所在，反映出金融创新对住房租赁业务的实际推动价值。
碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示，通过此次租赁住房REITs的运作，碧桂园深刻感受到“储架发行”REITs对租赁住房业务实实在在的推动作用。“储架发行”的获批“额度”及“两年”的有效期为碧桂园持续通过自建、改建、收购等方式组织房源形成租赁住房供应并开展证券化运作提供了动力。
业内人士认为，碧桂园集团成功发行租赁住房REITs首期产品，为解决房企在住房租赁市场投入高、回收慢难题提供了宝贵的实践经验，探索房地产开发企业从“开发-销售”传统模式向“开发-运营”新型模式的转型发展。该产品首期的成功发行，意味着REITs产品不仅能帮助碧桂园持续“盘活”自身的成熟存量资产，还能成为其“并购”合格资产提供租赁房源的利器，必将对我国住房租赁市场建设和REITs产品发展产生积极而深远的影响。
在政策推动下，住房租赁资产证券化提速明显。今年2月份，深交所正式对外发布《发展战略规划纲要（2018-2020年）》，特别提到将重点支持REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持，探索发行公募REITs，引入多元化投资者。
截至目前，深交所已通过7单住房租赁资产证券化产品（ABS），拟发行金额253.5亿元，包括碧桂园首期发行的17.17亿元在内，已累计发行39.87亿元。住房租赁资产证券化产品的不断获批和成功发行，体现了深交所对于《通知》的持续贯彻落实，也将吸引更多符合条件的住房租赁企业在深交所运用ABS、CMBS和REITs产品开展融资和业务创新，不断助力住房租赁市场发展。
业内人士指出，作为我国首单百亿元REITs，碧桂园租赁住房REITs有利于促进我国租赁住房市场的发展；同时也会极大提振市场信心，进一步推动国内REITs的规模化、纵深化发展。住房租赁企业以其持有不动产物业作为基础资产发展经营租赁住房将成为未来租赁住房市场上的重要组成部分。长远来看，这样做可以帮助传统开发销售模式转为自持运营模式，从而真正改变目前房地产开发普遍存在的短视效应。这也使得房地产长效机制有了实质性基础。
