证券时报记者 张达 江聃
日前，证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（“30号文”），明确提到试点发行房地产投资信托基金（REITs）。有业内人士预计，REITs有望年内推出，也有研究机构预计，我国住房租赁REITs的潜在市值规模或超万亿。不过，业内人士接受证券时报记者采访时指出，考虑到房地产行业刚开始转型，自持物业资产本来就少，房源供给短期不会有大的井喷，REITs短期内市场规模不会太大。
长期市场前景乐观
随着国家对住房租赁市场金融政策的不断出台，去年下半年以来，住房租赁资产证券化产品加速获批。“30号文”明确提出试点发行REITs后，多位业内人士预期REITs有望年内推出，多家机构对住房租赁REITs市场前景表示看好，理由是我国住房租赁市场比重较大，发展空间广阔，未来租赁住房资产管理价值可观。
链家研究院院长杨现领表示，目前，我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上，并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照，我国租赁市场的发展空间十分可观。他预计，2015年中国租赁市场租金规模达1.15万亿元左右。到2020年，中国自有存量住宅将达到2.5亿套，其中0.9亿套被用于出租，背后的房屋资产管理价值在150万亿元左右。
据中国睿信地产研究院测算，中国住房租赁REITs的潜在市值规模将在5200亿元～1.56万亿元。
“随着住房制度改革目标的确定和住房改革政策的不断出台，REITs迎来政策性窗口期，即将成为加快建立"租购并举"住房制度的助推器，也有望成为我国房地产金融的主流工具之一。住房租赁REITs潜在市值或超万亿，住房租赁市场方兴未艾，长租公寓业态类型的REITs发展前景广阔。”东方金诚结构融资部总经理郭永刚说。
不过，郭永刚同时指出，由于相关的税收政策和配套法律法规还未出台，公募REITs正式落地后对市场的撬动效应值得期待。
短期发行规模不会井喷
尽管目前国内房地产资产证券化发展顺利，但这种类REITs并不是最终的发展方向，随着相关税收和配套法律法规的出台，公募REITs推出指日可待，其中，长租公寓被看作是REITs一个较大的突破口。
去年一系列政策推动给长租公寓带来了政策风口、资金风口，万科、碧桂园等不少房企开始逐渐进入长租公寓“蓝海”，除了房企，银行资金也积极进入，基金、券商等金融机构也表现出极大的参与热情。
不过，一位业内人士指出，“30号文”规定了住房租赁资产证券化的具体条件，对照来看，符合条件的项目规模并不大，预计短期内住房租赁REITs试点的规模不会很大。目前的类REITs在产品属性特征、产品设计、退出渠道和征信等方面存在巨大差异。总体来看，优先级是债务属性，次级是权益属性，私募退出渠道单一，这主要就是因为税收和租售比低的问题。
从“30号文”的政策内容看，给发行住房租赁资产证券化产品划明的基本条件都是硬标准。主要包括：物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。
中联基金执行总经理范熙武接受证券时报记者采访时认为，“30号文”对住房租赁资产证券化标准做了明确规定，同时明确了相应配套鼓励政策，将对住房租赁市场发展起到积极的推动作用，待相应监管规则出台方可进一步明确公募REITs的具体推出时点。
“保利、碧桂园及越秀等租赁住房REITs实例证明，房地产企业的住房租赁业务对REITs有诉求，但考虑到房地产整个行业处于转型初期，房企自持的租赁住房体量相对较小，租赁住房房源在短期内不会井喷。但是，随着土地供应机制的调整、长期自持土地的增加，会对租赁住房房源供给起到巨大的推动作用。根据链家的研究，未来十年，我国租赁人口近2.3亿人，住房租赁租金接近3万亿元。综合未来的房源供给以及租赁需求来看，我国住房租赁市场发展潜力巨大。
对于目前如火如荼的REITs市场，范熙武表示并不担心会出现投资过热问题。相较于信用债，除了同属标准化产品，均具有严格完善的监管体系，REITs还具有优质的底层资产为支撑，底层资产商业模式清晰、收益稳定，且能够实现与主体的风险隔离，产品安全边际较高。实际上，投资机构的投资热情也是来源于对REITs产品的上述优势的认可，而不是仅仅因为政策鼓励便踊跃投资于REITs。
