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证券时报记者 张达 江聃
4月27日，租赁住房领域最大规模的资产证券化产品――碧桂园租赁住房REITs首期成功发行，为国内首单百亿级储架规模的租赁住房REITs。5月11日，全国首单公共人才租赁住房类REITs获深交所评审通过。在4月25日中国证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（“30号文”）后，我国住房租赁REITs迎来窗口期。
“30号文”中明确提到试点发行房地产投资信托基金（REITs），接受记者采访的业内人士指出，公募REITs真正落地试点还有很多具体细节需要考虑和安排。距离公募REITs还有多远？相关政策进展到什么程度了？针对目前REITs行业备受关注的热点问题，多位业内专家表示，目前有关部门正在推进REITs相关政策的制定，为发展公募REITs扫清障碍，特别是推动明确税收相关政策。只有建立新的地根、银根、税收制度并形成长效机制，中国REITs才能真正实现健康发展。
类REITs发行提速
尽管REITs在2005年已经被提出，但受制于经济、财政、房地产、税收、城镇化等诸多因素的综合影响，十多年来一直进展缓慢。直到2016年REITs试点工作被纳入“十三五”规划纲要，住房租赁市场的培育和发展政策得到国务院的支持和认同，并将REITs首次视作鼓励转型“轻资产运营”模式的重要渠道，我国REITs发展进入快车道。
中国REITs联盟发布的最新数据显示，截至2018年4月30日，已有69单类REITs及商业物业抵押贷款支持证券（CMBS）产品在上交所、深交所及机构间私募产品报价与服务系统上市，累计发行规模1742.97亿元；其中，类REITs产品34单，合计规模709.92亿元；CMBS产品35单，合计规模1033.05亿元。
证券时报记者统计，目前有7单租赁性住房的资产证券化产品已经发行，合计发行规模103.14亿元。
实际上，近年来我国类REITs发展的提速，除了国家政策的推动外，也是新时代房地产行业转型发展的内在需要。自中央明确“房住不炒”定位后，全国各地不断推进“租购并举”的住房制度改革，传统的房地产销售模式面临转变，同时，随着金融强监管和去杠杆的深化，传统的房地产融资方式也遇到阻力，资产证券化直接融资的窗户正在打开。
证券时报记者了解到，在中国证券投资基金业协会登记备案的资产证券化产品中，房地产资产证券化产品是其中规模最大、期限较长的，包括类REITs和CMBS等。资产证券化正成为万科、碧桂园等领头房企的直接融资方式。
不过，在中国REITs联盟秘书长王刚看来，中国的REITs不能理解为开发商的融资工具，从国外经验看，REITs更是很好的投资工具。
全联房地产商会秘书长赵正挺指出，房地产行业融资规模持续膨胀，加大银行体系的风险。REITs本身作为长期股权投资基金，将解决资金错配的问题、减少银行体系的风险，对房地产企业而言，REITs提供新的融资渠道，实现轻资产运营。另一方面从投资角度来看，投资者通过赚取房地产买卖差价的直接投资方式将逐步转变为投资于REITs的间接方式，投资于良好现金流的商业物业，不仅有利于资本市场和房地产市场的整合，也将使房地产的投机行为大大减少，REITs有利于激发中国资本市场活力，满足多层次投资需求。
收益率低是最大痛点
迄今为止，市场发行的房地产REITs产品都称为类REITs。“类REITs并非官方定义，而是行业内公认的提法。”王刚告诉记者。
为什么公募REITs出台这么难？业内比较一致的看法主要集中在租金收益率太低等。而其背后则需要扭转地根、银根和税收制度等多方面关系。
全联房地产商会创会会长聂梅生指出，在金融信贷去杠杆的背景下，需要强有力的金融支持，需要提高租房的比例，提高租售比，机构才能进来，才能把资金引到租赁市场来，才能把REITs做起来，让大家享受租金的收益率。“收益率必须得提到6%～8%机构才会参与，1%~2%的收益率还不如把钱存银行，为什么要买REITs。”她说，因此，要用改革的思路，综合考虑各种要素之间的制约和平衡，实现新的突破。
王刚接受证券时报记者采访时也认为，短期来看，资产形成是个难题，因为资产注入特殊目的公司会触发税率30%~60%的土地增值税，美国资产注入REITs可以享有税收递延。另外，资产收益率不能长期低于借贷成本，这是根本原则。他认为，短期住房租赁REITs市场核心还是满足证券化收益率要求的资产从哪里来？
“做资产证券化的痛点，除了要交增值税、所得税等高额的税，在机构持有运营阶段，持有期间的税率是很高的，这也是REITs推行多年却没有形成特别大规模的原因，可能也是大家选择非常核心的城市、回报率比较好的城市去做这个产品的原因。”阳光城(000671,股吧)集团北京区域公司财务总监王志强说。
复地集团北京区域投资执行总经理陈亮也认为难度更多在于，资产价格和租金回报之间的较大落差。他认为，今后短时间内如果出现中国REITs，其对应的资产回报率要求应该是比较高的，毕竟刚推出来，市场要找到买家。但实际上现在的资产回报率只有2%~3%，这种情况下，要么市场对资产价格实现重估和回调，要么就是重回到资产管理的主题上来。
“资产效益水平要快速提升，短期很难解决。”云南城投(600239,股吧)董事、财务总监杨明才说。
聂梅生是中国最早的一批房地产行业从业人员。她将推进公募REITs产品落地聚焦到扭转地根、银根、税收制度的关系。现阶段提出租购并举、房住不炒，意味着住房制度发生了根本性、制度性的变化，她认为一定会引起很多后续政策的落实。而落实租购并举，呼唤新的金融产品、金融政策，要建立新的地根、银根、税收制度，只有解决了这三个问题才能形成长效机制，真正的中国公募REITs才有望出台。“招拍挂的土地制度，加剧了房地产市场的炒作景象，不改变招拍挂的拿地方式，地价下不来，房价下不来，仍会有投资炒房行为，REITs没法做。”她指出。
REITs相关政策
正在制定中
业内专家建议，解决REITs租金回报率低的问题，首先需要解决地根问题，利用集体建设用地建租赁住房是一个有益的探索。
去年两部门印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海等13个城市开展试点。今年的“30号文”中也明确表示，利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化将获得优先支持。目前，集体建设用地受到不少房企的关注，毕竟前期投入资金较招拍挂出让的土地相对要少。不过，试点真正落地还有很多具体细节需要去安排和考虑。
国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏表示，“30号文”对租赁住房REITs的规定更进一步细化，包括在集体用地上建立的租赁房，现在也鼓励进行资产证券化，这是一个重大的政策突破，同时也鼓励推动权益类和债权类等类型REITs。
中国基金业协会副秘书长陈春艳表示，REITs产品已经在国外30多个国家发行交易，模式已经非常成熟了，但与我国情况相比，法律法规方面还存在一些问题很难去突破。协会去年成立了资产证券化业务专业委员会，一直推动REITs相关的研究和政策建议，尤其希望推进公募基金+资产证券化（ABS）的产品结构。
多位业内人士向证券时报记者透露，目前有关部门正在推进REITs相关政策的制定，为发展公募REITs扫清障碍，特别是推动明确税收相关政策。
“在今年召开两会前，我代表国务院发展研究中心REITs课题组向全国人大财经委汇报了希望能够解决的问题，包括对有关法律法规的调整和修改意见，以及设法取消一些重复纳税的规定。全国人大财经委就此发了工作简报，上报到委员长、副委员长和其他主管部门。在今年两会上，我们又推动了40多位全国人大代表联名提出修改基金法的意见，简单总结就是要增加公募基金投资资产支持证券，这个议案目前已由相关部门共同处理。REITs是一步一步走近了。”孟晓苏说。
而对于税收问题，北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组建议，参考国际惯例，遵循税收重性原则，对设立、运营和退出等各环节的税负给予优惠待遇，推动REITs发展。
