文章来自雪球网“时代财经―地产”，作者为董洁。
随着行业的高速发展，龙头企业与中小型房企之间的差距正在逐步被拉大。“老牌军”阳光100(02608.HK)虽然打拼了18年有余，但仍旧徘徊在百亿规模难以实现大突破。
8月29日，阳光100披露的半年报显示，其前六月实现合约销售金额为48.43亿元，较去年同期增长12.8%;收入则由2016年同期的20.81亿元上升至34.55亿元，同比增长66%。
对于这样的成绩，阳光100主席兼总裁易小迪不甚满意，但他并不否认转型方向是对的。2014年，这家房企提出全面转型“街区综合体”，并试图通过复制这一商业综合体模式来实现利润和规模的增长。
“街区综合体的毛利率在60%以上，未来希望能占据全部业务的"半壁江山"”。自此，阳光100大力发展街区综合体业务，该业务也成为业绩的主要来源。去年上半年，阳光100街区综合体的收入为9.22亿元，占阳光100总收入的43.5%;毛利1.48亿元，占比42.6%。
而在今年上半年，阳光100街区综合体的收入为9.44亿元，占总收入的27%;毛利1.08亿元，占比15.2%。与“半壁江山”设想并不相符。
虽然阳光100通过操作高利润项目取得了利润大幅的上涨，但其销售却一直未有太大起色。面对这一“窘境”，易小迪在去年9月找来北京万科前总经理林少洲。林少洲的加入被外界解读为阳光100战略提速的标志。
“深耕华东、华南等已经进入的区域，策略上做主动性拓展，采取"攻击性的姿态"，争取强力突破。”这是林少洲入职后为阳光100定下的战略。易小迪介绍，从去年开始，阳光100逐渐将重心调整到了长三角和珠三角。
今年上半年，阳光100进行了两笔收购交易，分别是位于常州的7区上东项目及无锡的太湖新城。此外，阳光100还收购了一个莆田项目的少数股东权益，通过输出品牌和销售的轻资产方式与原股东展开合作。
截至6月底，阳光100的土地储备总建筑面积为1270万平方米，权益建筑面积为960万平方米。这些动作和数据表明阳光100在获取项目方面已经有所提速，但这样的速度并不足以支撑其实现规模的快速发展。
“由于我们的项目创新元素比较多，所以供应速度滞后于销售速度，增加供应速度是我们需要改进的地方。”在阳光100日前的业绩电话会议上，易小迪主动“揭短”。他坦言，“供应速度滞后”是阳光100内部管理存在的一个缺陷，但他也认为“这不是一个不可逾越的难关”。
时代财经了解到，下半年，阳光100计划推盘75万方，预估总货值能达到90亿。不过，近年来商业地产市场饱和，销售难度增加，这令主打商业综合体的阳光100遭受考验。
“商业和住宅比例的问题我们也意识到了，商业比例过大会让公司短期现金流产生问题。我们潍坊项目就有这个问题，这也是我们操作过程中得到的经验教训，未来会逐渐提高住宅的占比，优化回款。”管理层披露，在阳光100目前的可售货值中，住宅的占比约为20%。
除了业绩之外，阳光100的债务问题也是投资者关注的焦点之一。据悉，阳光100将有合计大约38亿元的债务会在未来半年内到期，但截至6月底，阳光100拥有的现金仅为33.66亿元，无法覆盖其即将到期的债务。
对此，易小迪表示，目前阳光100已有35亿元贷款和4亿美元债分别获得了银监会和发改委批准，他指出，“这些资金能够满足下半年的现金支出”。
2017年全年，阳光100的到期债务总额为85亿元，今年上半年，阳光100已经偿还了40多亿元债务，其中40%为自有资金偿还，60%是通过再融资等方式。林少洲表示，后续轻资产项目收入的陆续到账也会为阳光100带来明显的经营性现金流，下半年的债务偿还“没有问题”。
阳光100预测，今年全年销售回款将达94亿元，租金和其他回款为5亿元。现金支出方面，用于建筑费用方面的支出将为40―45亿元，土地费用支出在6―7亿元之间，而销售和行政支出为12―13亿元，税负为8亿元。（编辑：何钰程）
