本报记者 倪伟
上周，香港土地供应专责小组召开第一次会议，香港特区行政长官林郑月娥在会上提出设立“首置上车盘”(Starter Homes)计划，该计划主要帮助香港永久性居民进行首次置业。林郑月娥表示，她将会在下个月发表《施政报告》时交代详细内容。
受此消息提振，上周香港本地地产股表现强劲。资金涌入恒基地产、新世界发展、新鸿基地产等香港本地地产股的迹象明显。各大行也纷纷看好本地地产股，市场人士表示，新政将利好持有大量农地储备的本地地产商，短期香港本地地产股或持续上行。
政策利好料出台
日前，香港特区行政长官林郑月娥提出了设立“首置上车盘”的房屋政策，据悉，该政策主要是帮助首次置业的香港永久性居民，而已经拥有物业的市民，则不符合购买资格。“首置上车盘”的售价将与市场水平脱钩，但转售限制较大。
房屋政策将是林郑月娥下月即将公布的《施政报告》中重要的一项内容，而受此消息提振，香港本地地产股上周表现强势。恒基地产、新世界(600628,股吧)发展、新鸿基地产、长实地产、信和置业、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金等均表现强势，上周全部有较大幅度上涨。该板块在上周最后一个交易日受到约61.18亿港元资金追捧，成交量放大，买盘推动股价强势上行。其中恒基地产股价上周五盘中更是一度冲上54.25港元的历史高位，成为表现最好蓝筹股，最终收报52.85港元，升5.81%。
市场预期，政府将以不同方式取地，而开发部分开发商旗下的农地将是重要方法之一。市场人士分析，此政策将主要利好拥有较多农地的开发商，当中以最多相关土地储备的恒基地产最受憧憬。根据汇丰证券最新的统计数据来看，拥有农地储备较多的开发商主要有恒基地产、新鸿基地产、新世界发展和长实地产，分别拥有农地储备4480万平方尺（约498万平方米）、3000万平方尺（333.3万平方米）、1760万平方尺（195.6万平方米）和1000万平方尺（111.1万平方米）。
瑞士宝盛私人银行中国及香港高级证券分析师周雯玲称，市场初步消化政策为正面因素，配合早前资金主要在科网股、中资银行股等板块轮动，本地地产股表现落后，因此亦吸引资金追入。周雯玲继续指出，投资者可留意个别拥有较多农地储备，以及资产净值折让较深的本地地产股。
券商大行唱好
“首置上车盘”消息发出后，多数券商大行看好政策对本地地产股的提振作用，认为此举将成为相关个股股价攀升的催化剂。但也有观点认为，新政策出台将施压已有住房价格，长远来说或对行业带来负面影响。
摩根大通9日表示，加快农地转换或政府恢复发展农地作公共房屋，均有利开发商加快套现能力，此政策将成为恒基地产收窄资产净值（NAV）折让的重点催化剂，因此将该股目标价由53.4港元上调至60港元，以最新收盘价预计，该股将还有14%潜在升幅。
汇证认同政策有望加快农地转换，利好拥有农地作为土地储备的地产商，除恒基地产以外，新鸿基地产及新世界发展也拥有较多农地。该行预计，新政将有助开发商以合理价钱套现再补充土地储备，令盈利增长更趋明朗。该行预计恒基地产于未来12个月内，会将部分农地转换，虽然未确定实际涉及的面积，但相信会是正面的催化剂。
美银美林8日发表报告，指出香港计划开展“首置上车盘”，对香港地产股影响大致属于正面，因为这可能会加快香港主要开发商把手持农地转换为住宅地。基于香港累计住宅单位供应短缺及香港政府觅地困难，该行认为措施短期不会导致住宅单位供应过剩。同时，该行给予新鸿基地产、恒基地产及新世界发展买入评级，为香港发展商中的首选股。基于有关公司持有大量农地，该行目前给予新鸿基地产、恒基地产及新世界发展的目标价分别为133港元、53港元及11.6港元。
在一片唱好声外，市场也忧虑措施或导致普通住宅楼市场受压。瑞信日前发表报告表示，香港政府拟推首置上车盘计划，若同时继续推行居者有其屋计划，则资助房屋政策将惠及香港85%的家庭。基于香港家庭平均收入，假设可负担比率为40%，该行预计首置上车盘定价将较目前住宅楼价格低23%至45%。至于该计划对开发商的影响程度，则基于“首置上车盘”计划的定价、买卖限制措施、推盘数量及计划可持续性，该行相信，长远对发展商影响负面，而对于新界拥有较多农地，或旗下物业小型单位较少的发展商影响相对较少。
