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在内房股纷纷上涨之际，新城发展却选择私有化。不过，其实控人王振华在A股的上市平台新城控股已负债1230亿元，私有化资金来源成为疑问。另外，9月份以来内房股再度上涨，私有化的成本或许将更高。
今年以来，以恒大、融创和碧桂园为首的港股内房股涨势如虹，结果新城发展控股偏偏要私有化退市。
或许，新城发展实控人王振华在2015年12月完成新城控股B转A后，港股新城发展的融资功能便已不太重要，重心已经开始倾向A股新城控股。
王振华旗下有新城发展和新城控股两个上市平台，新城发展要私有化，因而只能依靠新城控股这一平台做文章。数据显示，新城控股近年来高速扩张，总负债从2015年年末的539亿元增至2017年年中的1230亿元。
此外，上半年报数据显示，新城控股经营活动产生的现金流量净额为-74.61亿，较去年同期下滑821.96%。
新城控股负债高达1230亿元，王振华又拿什么来私有化?
新城发展私有化
首先讲清楚新城发展控股与A股新城控股的关联，新城发展控制的香港创拓发展拥有富域发展100%股权，富域发展拥有A股上市公司新城控股61%的股权，也就是说，港股新城发展是新城控股的母公司。
王振华旗下的香港富域拥有新城发展72.56%的股权，是公司控股股东。此次私有化，就是香港富域向中小股东发起全面收购要约。
根据新城发展7月18日发布的公告显示，富域香港拟以3.30港元的价格向股东收购15.53亿股，相当于总股本的27.44%，计划股份合计价值约为51.23亿港元。
一般而言，大股东进行私有化都是因为股价长期低估，内在价值得不到体现。而新城发展实控人王振华却选择在股价高位时进行私有化。
截至2016年年末，新城发展前复权价为1.59港元，当7月10日停牌，上市公司宣布私有化时，前一个交易日股价已经涨到了2.81港元，较年初上涨76.73%。年初不选择私有化，非要在股价大涨后进行，王振华的行为有些令人费解。
重心转移
2015年12月，江苏新城完成“B转A”，并更名新城控股后，新城发展的价值已大打折扣，对其私有化，可以扩大王振华在新城控股的权益。
早在2001年，新城就借江苏五菱柴油机股份公司登陆B股市场，不过随着经济环境的变化，B股市场筹集外汇资本的使命在2000年就结束了。自登陆B股市场，江苏新城一直不温不火。因此，对新城来讲，其B股上市平台并未能起到很好的资本解渴作用。
2012年，新城发展登陆港股市场，成为新城重要的融资平台。然而新城发展作为一家中型房地产公司，并没有受到港股市场的重视，本身流动性不高，估值也长期的不到体现。特别是在2013年至2015年期间，上市公司一度沦为仙股。
目前，新城发展通过富域发展和常州德润共持有新城控股67.1%的股份，王振华持有新城发展72.56%的股权，因而他在新城控股的权益为48.69%，完成私有化后，他就可以享有新城控股67.1%的权益。
资金来源
公告显示，要约人王振华的资金来源于内部资源及贷款融资。华泰金融是唯一获得授权的牵头安排人，为收购提供46.11亿港元的夹层融资。
夹层融资是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权，一般在企业缺乏足够的现金进行扩张和收购时使用。
其他资金或许来源于新城控股的股权质押融资，在宣布私有化后，新城控股控股股东富域发展两次质押所持股权。
7月26日，新城控股公告称，富域发展将手中5900万股新城控股股票质押给广发证券(000776,股吧)，质押期限为2017年7月24日至2019年7月24日。8月18日，新城控股又发质押公告，富域发展向华宝信托质押5900万股，质押期限为2017年8月16日至2019年8月18日。
新城控股7月24日收盘价为17.30元，8月16日收盘价为16.64元，以这两天的价格计算，两次质押市值合计20.02亿元，再按50%的质押率计算，富域发展应能融资10亿元(约合11.95亿港元)。
质押融资加夹层融资，王振华可以筹集超过58亿港元资金，上次收购报价51.23亿港元，可以满足收购需要。
收购价格决定成败
私有化的方式分协议安排和全面要约收购，前者需要独立股东投票，75%同意和不超过10%反对就可以通过，后者需要要约人持有股票超过90%，这样就可以成为强制要约。
因此，新城发展私有化的成功与否取决于价格，大股东的出价是否能让中小股东让出手中股权。
3.30港元的收购价相较于前一交易日2.81港元的收盘价溢价17.44%，对比2012年上市时1.45港元的发行价，溢价更是达到了127.59%。这样看，中小股东算是能获得较为丰厚的收益。
但是考虑到新城发展与新城控股的价差，王振华想要私有化似乎并不简单。新城发展的大部分业务集中在A股上市平台新城控股，其拥有67.1%新城控股的股权，而截至9月15日收盘，新城发展市值233.68亿港元(约合195.71亿元)，新城控股市值451.70亿元。
仅新城发展手中67.1%的股权就价值303.09亿元，目前市值不及股权价值的65%。要知道，这还是新城发展股价大幅上涨背景下。截至9月15日收盘，新城发展股价4.13港元，比私有化要约收购价3.30港元高出25%。
9月份以来，内房股又掀起一轮上涨潮，新城发展股价也水涨船高，或许，王振华想完成私有化，需要付出更高的成本。（编辑：何钰程）
