时代周报记者 刘娟 发自北京
随处可见的斑驳工厂遗迹，是北京798艺术区的符号。这片原国营电子798厂的老厂区，早已摇身成为文化创意产业区的样板，丰富了北京城市多元化的颜色和历史记忆。
600米开外，酒仙桥东路18号，龙湖冠寓酒仙桥店选址于此。这是龙湖地产（00960.hk，以下简称“龙湖”）长租公寓品牌冠寓落地一线城市的首个作品，对内、对外有着信号意义。
9月2日，龙湖冠寓酒仙桥店开业。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石面对时代周报记者，勾勒了冠寓的未来路径。
韩石是冠寓产品线的开拓者。去年，龙湖组建了创新事业部，希望用新技术去承接线上到线下的新业态。掌门人吴亚军找来了大悦城原CEO韩石，要他在龙湖创新业务上努力一把―联合办公、长租公寓等新业态将承担起未来龙湖盈利增长试验田的作用。
短短一年时间的培育，冠寓迅速从龙湖的试水业务转为主航道业务。吴亚军对冠寓、对韩石团队的器重可见一斑。
“长租公寓还是一片蓝海，冠寓要在2020年做到行业TOP3，租金收入要达到20亿元，”韩石接过军令状，他对时代周报记者说，龙湖是首家将长租公寓提升至“主航道”权重的房企，他们有计划将冠寓布局到16个一、二线城市。今年底，他们要完成的小目标是开出1.5万间房间量。再往下，开业5万间房会是冠寓“从0到1”的临界点。
愈来愈多的资本正涌向长租公寓这一领域，同质化搏杀已经开始。这场考验耐力的空间马拉松里，盈利尴尬、运营乏力、融资困难等一系列棘手问题都在寻找答案。韩石和冠寓又将如何证明这条新赛道的种种可能？
租住3.0版与“去孤岛化”
今年全国两会上，全国人大代表吴亚军准备了一份议案。她关注的正是下一个万亿级市场―住房租赁。
第三方研究机构链家研究院在《租赁崛起》报告中，描绘了这片泛着金光的蓝海：预计到2025年，我国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。
顶层鼓励发展租房的政策逻辑也日渐清晰。2016年至今，中央的多次经济工作会议中，购租并举也被提到了显著的位置。住建部等九部委公布租赁试点城市名单才两个月，广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个试点城市已全部出台试点方案。而一些没有被列入试点的城市，例如北京、上海，也主动出台相关鼓励租赁新政。截至目前，20多个省市已出台了住房租赁实施细则。
要趁东风，事实上，龙湖内部早在2016年就开始了紧锣密鼓的铺排。去年年中，龙湖宣布试水创新业务，并推出冠寓品牌。今年年初，冠寓被纳入为龙湖系地产、商业、物业之外的第四主航道。
“未来，每5个人就有1个人成为租客，龙湖经过了内部精算，决定顺势而为。”韩石说，龙湖从以售养租逐步过渡到租售并举，要实现“居住＋租住”的业务组合。
一年铺垫，多点开花，这是龙湖的速度。今年3月12日，冠寓成都金楠天街店、冠寓时代天街店正式开业，这是冠寓的首发之作。三天后，冠寓重庆源著店开业，推出“核桃”“松果”“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线，并宣布开启全国化布局。
“龙湖要做的不是简单的长租公寓，而是商、住、办打通为一体的微生态社区，志在1+1+1>3，”韩石说，他们将天街、冠寓和一展空间（龙湖联合办公品牌）相融合的小综合体模式称为CityHub，其中每一栋公寓都是物联网时代的一个Hub（焦点），去“孤岛化”，以进入租住3.0时代。冠寓酒仙桥旗舰店就是CityHub-商住办小综合体的代表之作。
冠寓用户画像中包含这样一些关键词：独立生活、20-35岁、月收入30%-60%租房、高学历、高收入、城市中坚力量。
以酒仙桥店为例，靠近798艺术区，经常出入在这片的年轻人、创业者成为冠寓未来的潜在客群。这就不难理解，为何开业当天出席活动的嘉宾多为唱吧红人、插画师、博主这类年轻时尚人群。
规模化焦虑从地产延伸到长租公寓，从零开始但又很快喊出“十万间公寓”目标口号的房企并不在少数。龙湖也在蠢蠢欲动，韩石表示，冠寓今年年底开业1.5万间，中期目标是突破5万间，并在2020年成为业内前三名，租金收益超过20亿元。
全景计划与轻重资产之辩
这片长租公寓蓝海早已沸腾。
房企、中介、酒店等各路资本就纷纷“杀入”了长租公寓，鱼龙混杂，发展粗粝。据不完全统计，仅北京区域，目前已经开业的集中式长租公寓品牌达到20个左右，门店数量超过50家，其中超过一半的门店位于五环至六环，但价格并不便宜，除个别偏远项目外，租金基本突破了3000元/月。
如何决出座位排名，长租公寓大戏在今年进入高潮，各个玩家在品牌输出、产品细分上都有大动作。他们都不能回避的是：习惯赚地产快钱后，能够承受多久的微利甚至亏损的过渡期？
“目前，冠寓是从轻资产入手，一般是对有十年以上租约的物业进行改造，或者以股权合作、委托管理等方式获取项目，希望以此快速形成规模，”韩石说，未来会逐渐加大重资产冠寓项目比例，以轻重结合方式发展。
值得关注的是，从回报率与运营成本方面来看，长租公寓回报率仅在1%-2%之间，“55%的拿房成本占比”和“百间65%的入住率”是盈利的临界点，这意味着若无法掌握成本优势，这一“生意”很难做。
“龙湖有自己的成本控制计算模型，对集采、价格、运营等成本控制得非常严格。”韩石透露，对于长租公寓的拓展，龙湖有一个全景计划，即7天内判断一个项目是否值得获取，获取项目到开业运营的周期控制在130天内。
这意味着，从拿到项目、出设计图纸、施工到验收，冠寓每一个环节的计划精确到半日内，以此从成本计算和运营体系上降低成本，提高利润空间。
“谁能把成本控制住，谁一定是未来升级的胜利者。”如何拿到好的项目则是成本控制的第一步。在龙湖布局的32个城市中，对应的城市公司是冠寓在大平台下的一个个突击队。韩石介绍说，“拥有主航道身份加持，这些城市公司将在拿项目、建设的整个过程给予冠寓支持。另外资本市场上，龙湖低成本的资金获取也成为开展冠寓的一大优势。”
在成都和重庆先行开业的冠寓来看，试运营的两个月内出租率已经超过95%。韩石表示，从硬件的设计及施工上，龙湖的长租公寓精确到毫米级的尺度；从软件管理上，借助手机移动端实施科技化管理。
借助精细化管理和成本控制优势，韩石表示，龙湖的轻资产冠寓项目，预计毛利率将达到35％，而重资产冠寓项目毛利率将达到70％以上。
他们把冠寓的动态投资回收期设定为五六年，对于韩石来说，目前最重要的事，是把产品做好。
