本文选自“雪球”，作者“观点地产新媒体”。
作为过去几年地产圈最会讲“故事”的商人之一，潘军曾给花样年(01777)的转型制定了“由传统房地产开发向社区服务发展”的轻资产转型路线。
“三番哥”潘军半个多月前公开对轻资产策略大吐苦水，扬言回归重资产路线，重新拿地开发。只是从实际情况看，过去八年完成的轻资产布局，仍是他难以割舍的心头肉。
9月20日中午，花样年官微宣布，集团旗下深圳彩付宝科技有限公司(简称彩付宝)获得江西省小额贷款公司经营许可证，由此正式拥有网络小贷牌照。这也是近一个礼拜内，花样年揽下的第二张金融牌照――6天前它刚获得典当许可证。
出于未知原因，花样年官微此后迅速删除了上述消息，但潘军不动声色的社区金融运作，已露出冰山一角。
据了解，2013年4月，在分拆彩生活后一年，潘军联合唐学斌以自然人名义出资成立彩付宝，后者对外自称“花样年的金融战略合作企业”。
至今，彩付宝透过全国多地子公司悄然收集了包括第三方支付、私募基金、保险经纪等六张金融牌照;剩余P2P及融资租赁两张牌照，也处于“即将拥有”状态。
对于花样年的金融业务发展计划，以及盈利模式等问题，截至发稿止，花样年及彩付宝相关高层均未回应。
“三番哥”金融牌局
据了解，9月19日，彩付宝全资持有的赣州市彩通网络小额贷款有限公司，正式获得江西省小额贷款公司经营许可证，有效期限至2018年8月31日。
近年来互联网金融发展潮起，不少企业陆续将布局牌照业务提上日程，金融牌照一夜间成为宠儿。尽管牌照之于金融的开展意义重大，在行业竞争趋于激烈的格局下，要想通过重重审批也并非易事。
以网络小额贷款为例，小额贷款公司发起人提出设立申请后，一般需要经地方金融管理处审核、保险非银处会审、省政府金融办网站等媒体公示，省政府金融办分管领导、主要领导审签，地方金融管理处制作批复等多个环节，才获颁发经营许可证。
潘军将牌照获取地，敲定在毗邻广东的江西省，后者近年来民间鼓励金融机构发展，被花样年形容为“网络小贷发展重镇”。今年6月30日，江西省政府金融办曾出台税收新政，对小额贷款公司制定优惠政策。
无独有偶，近期潘军获得了另一张金融牌照，操作手法也和网络小贷有相似之处。
据了解，7月4日，彩付宝在典当行业全国前列的江苏省，完成对句容市诚和典当有限公司的股权变更，由此正式控股诚和典当。至9月14日，彩付宝宣布获得典当特种行业许可证。
据不完全统计，自2013年成立至今，彩付宝累计获得的金融牌照包括第三方支付、私募基金、保险经纪、汽车租赁、典当、网络小贷。同时据彩付宝旗下网络借贷信息中介平台“钱生花”披露，P2P、融资租赁两张牌照，目前处于即将拥有的阶段。
至发稿止，花样年高层人士并未就金融业务的发展计划给予回应。
市场人士表示，金融业是强监管行业，企业想跨界从事金融业务，必须先获得对应的业务许可证。从这点而言，拥有的金融牌照数量、类型，决定了企业能多大限度开展金融业务。
该人士续称，包括恒大、绿地、泰禾、花样年等房企在内，近年来密集收购金融牌照，一方面出于扩大融资渠道的考虑，这是信贷收紧催生的结果;另一方面则是房地产与金融业务结合，试图布局多元化业务。
轻重资产天平
作为过去几年地产圈最会讲“故事”的商人之一，潘军曾给花样年的转型制定了“由传统房地产开发向社区服务发展”的轻资产转型路线。
他对转型的思考是，过去社区服务并未受到开发商重视，未来最大价值恰恰在存量物业而非新增不动产，中国房地产市场将像美国一样由增量主导向存量主导转变――美国新旧房成交比约为1：10。
2012-2015年，花样年完成第一阶段转型，即摇身一变为“社区服务提供商”，并分拆彩生活(服务住宅社区)、美易家(服务商务社区)上市。按照潘军的计划，自2016年起五年内，花样年全面扩张，打造基于社区综合服务的“产业金融集团”。
市场人士指出，花样年旗下包括彩生活、美易家、商务社区、养老社区平台乃至解放区平台，主要解决的都是入口以及场景搭建问题，通过垂直应用掌握用户信息后，提供各类增值服务，比如金融服务。
这也是花样年早期提出轻资产的核心所在：社区服务业对标互联网公司，硬件业务或许不赚钱，但想象空间来自互联网平台和增值服务。
对于社区金融业务而言，发展的核心主要包括用户规模、经营风险，潘军近年来的经营也与这两大方向有密切联系。
一方面，花样年透过收并购拓展社区面积，透过做大管理规模得到庞大的线下用户数量，为推出O2O垂直应用创造了前提。以彩生活为例，截至2017年上半年，该平台服务面积增加至8.5亿平方米，未来计划实现25亿平方米目标。
另一方面，随着线上业务增加，在征信数据完备的基础上，为业主提供金融服务，牌照多少决定盈利的空间大小。早在2015年获得支付牌照时，潘军便曾计算过，年内该牌照便能实现利润逾千万。
按照潘军2017年初制定的计划，花样年在金融方面有两大发展方向，包括社区金融集团突破100亿元规模(2016年约为30亿元)，以及透过产业并购基金获取上下游资产，反过来扩大管理规模。
在资源向轻资产倾斜的同时，花样年传统房地产开发规模却受到了不小的影响。2017年上半年，花样年合同销售约50.53亿元，同比仅增长5%;受限于结转规模，期内纯利8127万元，按年跌幅近70%。
房地产作为“资产驱动负债型”行业，利用大量银行资金买地、盖楼、卖房，由此实现的规模乃至盈利水平，是开发商融资的重要指标之一，这一点在花样年上半年激增84.29%的融资成本中可略窥一二。
在8月下旬的中期业绩会上，潘军有意识地对外释放“未来要调整轻、重资产路线”的信息，以安抚资本市场的不满情绪。在过去半年间，花样年、彩生活的股价仅分别增长4.84%、3.14%，远落后于内房股的平均增幅。
一个有意思的细节是，五年前提出撤离三四线、两年前声称“原则上不再拿非一线土地”的花样年，如今也不得重新不审视经营策略。7月份，该公司签约石家庄长九地产，期望三四线城市合约销售额达50亿元以上。（编辑：姜禹）
