本文来自“面包财经”。
中国旅行市场规模正在快速扩大，今年国庆、中秋双节黄金周，预计将有约7亿人次出游。然而，在互联网旅游平台冲击、屡屡曝出的强制购物等因素影响下，越来越多的国人开始远离传统旅行社，旅行社的业绩也因此持续低迷。
多重冲击加上此前内地游客赴港旅游热情消退，让在香港主板上市的香港中旅(0308.HK)近年来的业绩备受打击。今年上半年，部分由于内地赴港旅客人数止跌回升，香港中旅利润恢复增长，但利润仍仅为2015年同期的四成。
事实上，香港中旅手中的王牌不是其旅游业务，而是握有的大量地产。目前，香港中旅在港澳拥有5家酒店地产。香港中旅在业绩发布会上称，将出售中旅社商铺，估值达10亿港元以上。
香港中旅在公开信息中表态：虽然旅游消费需求不断上升，但旅游行业整体和细分产业都在发生着深刻变革，市场竞争日趋激烈，给其带来了日益严峻的挑战。
依靠早年间所获得的大量优质土地资产，能否继续支撑这家旅游巨头的业绩?香港中旅在港澳核心地段的商铺、酒店等资产价值几何?能否支撑当前150多亿港元的市值?
主营业务仍低迷，港中旅卖楼支撑利润
香港中旅日前发布的业绩报告显示：今年上半年，总营收为24.03亿港元，同比上涨29.23%;净利润为3.74亿港元，同比上涨38.7%。
尽管利润同比上涨，但香港中旅当前净利润仍仅为2015年同期的40.02%。下图为面包财经根据财报绘制的香港中旅历年上半年总营收与净利润：
主营业务仍然处于低谷。香港中旅的主要业务包括旅游目的地业务，旅行社、旅游证件及相关业务和客运业务。今年上半年，其旅行社、旅游证件及相关业务的利润为0.66亿港元，同比增幅仅为1%。此外，其客运业务上半年更是因价格战、网约车冲击及燃油价格上升，而导致利润下跌13%。
事实上，2017年上半年，香港中旅净利润大涨的主要原因是，出售部分资产所致。以其出售的酒店业务为例，今年上半年，香港中旅完成了出售内地扬州维景酒店，获得出售利润0.29亿港元。这使得其酒店业务利润同比大涨58%。
中银国际研报称：香港中旅加快了对核心业务亏损项目的处置，包括扬州维景酒店、鸡公山景区及深圳高尔夫球会，是其利润上涨的重要原因。香港中旅的表述是：去年成功转让了亏损企业港中旅鸡公山文化旅游的相关股权，资产结构得到优化。
香港旺角商铺价值超10亿：土地成最优质资产
在主营业务对利润贡献乏力之际，市场对于港中旅的焦点已经集中在早年所获土地，尤其是在香港黄金地段的商铺上。
今年上半年，香港中旅休闲度假景区收入为5.69亿港元，同比增加226%;但仍然产生了0.17亿港元的亏损。
事实上，土地和房产资源正成为香港中旅最优质的资产。中银国际研报显示，香港中旅在香港和澳门拥有的5家酒店地产按31亿港元成本持有，但由于酒店建成于20―30年前，该价值未能反映大幅增值。
香港中旅副总经理陶晓斌在业绩发布会上称：目前正积极研究多个资产结构优化方案，包括计划出售旺角中旅社商铺，预计估值达10亿港元以上，红 货仓未来将改建成酒店，相信日后收益非常可观。
中银国际研报称，预计香港中旅名下房地产(包括位于珠海和安吉的土地，以及位于红 和旺角的零售物业)价值相当于1.1港元/股，潜在的资产优化使其房产估值预测还有大量的增长空间。
花旗近日也给出香港中旅买入评级的研报，其看好的主要理由也是香港中旅推行资产活化计划。
内地游客回升：香港酒店业务回暖
今年上半年，香港中旅主营业务虽然仍较低迷，但酒店业务出现回暖，这主要得益于内地赴港游客数量触底回升。截至今年6月底，香港中旅酒店业务收入为3.63亿港元，同比增加5%。
香港中旅目前在内地有2家酒店，在港澳有5家酒店。今年上半年，其在内地两家酒店的入住率为57%，与上年同期相比下跌了5个百分点;而在港澳的酒店，入住率达到92%，同比上涨11个百分点，平均房价也由713港元增加到747港元。
内地游客是香港酒店业最主要的客源。据香港旅游发展局数据：截至今年6月底，香港接待的旅客人数为2780.88万人，其中，内地旅客人数为2089.27万人，内地旅客占比高达75.12%。
在经历此前的明显下跌之后，内地赴港游客数量开始触底反弹。据统计，今年上半年，内地赴港旅客人数与去年相比增加了47.7万人，而在2016年时，这一数字为下跌243.08万。下图为面包财经根据香港旅游发展局数据绘制的内地历年上半年赴港游客走势：
内地赴港旅客的回升，不仅使香港酒店业务回暖，也使香港零售业逐渐摆脱萧条。据香港政府统计处数据，截至今年7月底，香港零售业总销货值为2544.99亿港元，同比增长0.04%。这是自2014年12月以来，香港零售业首次恢复正增长。
资本市场对这一趋势也已经有所反应，今年以来香港中旅股价上涨了约28%，其他多家零售和酒店类公司股价也普遍触底回升。
但对于香港中旅而言，最核心的价值恐怕还在于其资产重估和活化变现，从这个意义而言，实际上投资者已经在某种意义上把这家公司看成商业地产公司。
香港中旅当前市净率徘徊在1倍左右，不算太高，有兴趣的投资者不妨扒一扒这家公司的资产负债表，看看成色究竟几何。
破船也有三斤钉，这也是一种投资思路，前提是先把账算清楚。（编辑：曹柳萍）
