证券时报记者 阮润生
前言： “走进港股通公司”活动是深交所首次将“走进上市公司”活动延伸至深市港股通标的公司，由深港两地交易所和香港投资者关系协会组织，证券时报・e公司作为主要承办媒体，组织投票和全程跟踪报道，帮助投资者了解港股投资和互联互通标的。
首期主题为地产行业，经过票选3家港股通地产公司入围：龙光地产、招商局置地和绿景中国地产，并计划分别于10月26日、11月3日和12月6日走访，欢迎投资者关注e公司活动直播，留言互动。
日前，由深港交易所组织的“走进港股通公司”活动首站来到龙光地产（03380.HK），一行近40位投资者到访深圳龙光世纪大厦，并随后参观了公司位于光明新区的龙光・玖龙台项目。
前瞻布局深圳
龙光地产执行董事兼CFO赖卓斌向投资者介绍了公司发展历史，业务概况及运营特点，并就未来深耕粤港澳湾区战略作以详细介绍。
龙光地产成立于1996年，起步于汕头，在当地市场占有率达到1/3，2003年开始进入深圳市场。2013年港交所上市后，公司进入快速发展期，在深圳市场投入了重金，连续三年获得深圳当年较大型的招拍挂项目。
赖卓斌表示，深圳土地市资源稀缺的状况不是到今天才出现的，龙光很早就做过深入研究并进行了一系列前瞻性布局。龙光上市以来利润增长迅速，很大原因是跟土地储备结构有关。目前龙光地产重点是集中力量，投资粤港澳地区，目前公司土地储备中深圳占比大，开发周期短，结转速度快，从动工到交楼控制在3年，而同行公司一般需要4年。
截至2017年上半年，龙光地产营业收入123.8亿元，同比增长约95%，毛利48.9亿元，同比增长约153%。今年龙光地产位列中国房地产百 企业第29位、位列“中国房地产百强企业―盈利性TOP10”第4位。
今年来公司股价表现强势，累计上涨约168%，最新总市值约400亿港元。此外，龙光地产每年稳定派息，占核心利润35%，今年首次中期派息，增加派发加特别股息了5%，中期派息占核心利润的40%。
公司也获纳入深港通、沪港通南向交易投资标的。港交所披露显示，南下资金通过港股通最新持有龙光地产流通股占比约2.7%，以收盘价估算对应市值约11亿港元。
对于投资者提问估值看法，赖卓斌直言按照土地货值、账面净资产计量，公司是被严重低估。随着大湾区发展，现在地产成本固定，而公司价值未来还会逐步上行。如果按照2020年目标实现收入1000亿元，年复合增长率30%以上推算，无论拿PE、股息回报率等来看，都能看出来公司未来都会有很大的空间。
深耕大湾区
截至2017年6月30日，龙光地产在粤港澳大湾区土储总建筑面积约为1830万平方米，货值约为3145亿元，在总货值占比超过八成。
大湾区内产业高度聚集，金融中心、科技创新中心、装备制造中心、休闲度假地区等自然融合，区位优势显著。而政策方面，今年两会粤港澳大湾区就写进了政府工作报告，上升到了国家战略层面，最近的十九大也屡次被提及，加快粤港澳大湾区战略落地。
根据规划，2020年粤港澳大湾区交通轨道将超过2000公里，城际铁路将达650公里。比如明年三季度广深港高速铁路开通后，从香港西九龙站到福田只要13分钟。
赖卓斌表示，这些交通将极大拉动人流、物流以及周边物业价值，这个投资意义就不仅是股票投资，区域内的物业也有极大的升值空间。按照公司规划，三年希望销售规模能达到1000亿元，这意味着公司每年复合增速30%以上，这也吻合粤港湾发展趋势。
在粤港澳湾区，公司制定了不同的拿地策略：在三个自贸区和深圳、广州等核心城市区，土地资金稀缺，公开招拍挂机会较少，价格较贵，公司将会采取收并购等多种方式保障发展需求；核心地区外延70公里是江门、肇庆等地区，土地相对充裕，地价相对较低时公司会择机招拍挂；100公里外的汕尾、河源、清源、云浮、阳江等土地充足，交通不断完善，公司会适时扩充土地资源。
近年来，地产调控在逐渐升级，租赁市场也在发展。赖卓斌表示赞同“房子是拿来住的，不是拿来炒”的定位，以及多渠道增加供给、租售并举等方向，作为企业经营者，期待一个平稳的房地产市场，逐步形成”低端有保障，中端有支持，高端有市场”的划分。
目前龙光地产关注商品房市场，主要由供求关系来决定。聚焦大湾区就是看到供求关系，比如在深圳，对普通人来讲价格是不低的，但考虑到供求关系和人口净流入规模，以及70%以上租住率，存量、增量都很大。所以公司会继续看好和深耕大湾区。
赖卓斌称，从宏观来看，地产有长周期和短周期之分。长周期的核心决定因素是人口，只要中国的城市化周期远远没有结束，人口随着产业流动，长周期就会存在；短周期主要与货币政策、政策调控相关，很难预测。公司对行业很看好，也对长期健康发展有信心。
