“今年5500亿，明年呢？难道真的要1万亿？”
自从2017年下半年碧桂园无悬念5500亿规模、成为最大房企后，这样的疑问就在地产圈发酵。
这两天，碧桂园年会上传出的关于“2018年计划”的新闻又刷屏了。一条主要内容是“40年前的顺德农民杨国强，要回农村种田了！”这很杨国强。
另一条，则更为让人咂舌：据说，杨国强给碧桂园定的目标是保底8000亿，冲击10000亿！为了实现这个规模，碧桂园要做到乡镇、县城都有碧桂园的“给你一个五星级的家”。但这条新闻在随后一天被删除了。
2016年之前，碧桂园的规模排名一直在三甲之外。然而在2016年、2017年，从晋升全国三甲，再到如今登顶，它只用了两年时间！
然而，这种恐怖的爆发力在地产圈却像踩到尾巴似的，引来对碧桂园的诸多吐槽――项目在三四线城市打转，产品雷同，一张图纸吃遍天下，高端项目挤不进身影，广告炫目，保险式营销。
碧桂园规模的极速膨胀、以及对速度的过度追求，出现了很多后遗症，引发了更多的质疑――时不时就有见诸报端的拉横幅投诉碧桂园质量的；快速销售催生出“伪造政府公章办预售证”等行为，全民营销被迫带来虚假营销・・・・・・
但对于碧桂园最大的质疑是，碧桂园真的要到乡镇、县城？ 2017年来房地产的这波行情是从上往下走的，碧桂园2017年销售成绩中三四线城市占65%份额，确实起到了关键作用。县域房地产还可以收一波城镇化红利，但一地鸡毛的县镇市场路滑易摔，很容易掉进去出不来；利润更加稀薄，以规模换利润是否值得？以碧桂园的速度，可能一两年就把县城吃完了，到时它又何去何从？
1、城镇化最彻底的公司
“40年前我种田，40年后我还是回去种田。”杨国强说，“现在公司治理、管理已经很好。未来，我想用80%的精力为国家做一些事。”
杨国强是个极富中国式智慧的人，低调谨慎、政治正确，时时强调自己农民出身，业务一直紧跟国家的脚步――
国家提出新型城镇化，2016年，碧桂园发布了产城融合战略，宣布投资千亿元布局“科技小镇”；
国家鼓励租赁市场，碧桂园就喊出“2020 年将提供 100 万套长租公寓”的口号；
十九大提出乡村振兴计划，碧桂园就要下乡去种田了。
“十九大后，第二轮土地承包到期要再延长30年，这30年是好机会。”杨国强说。
从3天前碧桂园年会上传出来的消息，碧桂园将打造凤凰优选，提供安全绿色的食品。杨国强说， 碧桂园自己去找没有金属污染的土地生产、种养，自己建加工厂，送货到家。“我们期望在全世界范围，找到没有重金属污染、没有农药残留、货真价实的东西。商品种类，我要求找600种。我不允许利润超过1%。” 现在网上已经有碧桂园招聘农业博士的信息，据说年薪超乎想象！
但种地是件很花时间、耗精力的事，周期长、见效慢，而盖房子却是很快、很现实的事。对于快周转、速见效的碧桂园来说，能否突然减速适应这一模式？
虽然杨国强对农业、农村的情怀，我们得竖个大拇指，但显然为农民盖房才是碧桂园最现实的选择，没有房地产的利润，农业怕是没有人敢碰。
在年会传出的那条没有验证的消息中说，为了实现2018年规模要求，碧桂园要每个区域都要进行纵向深耕排查，只要常住人口在1万以上的乡镇都是碧桂园的目标“城市”。2017年9月的时候就有有媒体透漏碧桂园在一次内部高管会上，莫斌就宣布将要大举进攻县城的战略。从碧桂园的招聘信息来看，的确像是为了更小县级区域负责人作打算。
不夸张地说，碧桂园确实是中国城镇化最彻底的公司。但为农民盖房，绝不是一件容易的事情，风险很大。2011年时，郁亮曾说过，万科未来不排除为农民盖房，但如今万科已经完全放弃农村，改为城市配套运营商了。
2、为啥只有碧桂园深耕三四线？
很多公司都撤出了三四线城市，只有碧桂园却在反其道而行之，在三四线越沉越深。
那么，为什么只有碧桂园敢这么做？
虽然碧桂园的产品在业界乏善可陈，但在三四线城市，碧桂园是大品牌的代名词，人们以入住碧桂园为荣。 这是因为三四线城市的居住水平很差，碧桂园在三四线对垒完全是降维打击，当地小开发商根本不是对手。
在行业的巨头中，碧桂园是唯一一家从创业就走中小城市开发路线的，而且摸索出了一条独特的模式――其实就类似小镇模式的旅游大盘，选址一般在偏远郊区，但是有山水资源，它负责开荒建路学校商业做配套，土地成本可以忽略不计。更重要的是它的开发模式，标准化程度很高，像工厂流水线一样，拿着它的傻瓜手册，什么环节该做什么把它自己那套公式按部就班就行。碧桂园楼盘户型、配置、项目名称都差不多，售楼处样板示范区几乎一个样。
杨老板也曾这样定义碧桂园的成功，“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”。虽然地产开发讲究快周转，各大开发商也在努力推进各个条线标准化作业指引，但碧桂园把标准化做到了极致――别人还没确定规划设计方案的时候，碧桂园已经开盘了。据碧桂园CFO伍碧君介绍称，目前公司旗下项目平均6.9个月能开盘，9.1个月现金流回证，年化资金回报率高达81%。这是大部分大开发商做不到的。
但与快速开发、快速销售模式相伴的，是质量不佳的情形，各地举横幅投诉的不要太多。但由于碧桂园面对的都是比自己弱的竞争对手，再加上这些城市市民对房地产没有有什么专业认识，光看个示范区就能被打动恨不得立马交钱；而碧桂园又愿意花大价钱宣传， 营销端人海战术异常猛烈，平安保险等多渠道分销，使得碧桂园的确比其他公司更具侵略性。
2015年国务院推出棚改三年计划，拿到棚改货币的农民都来买碧桂园，再加上2017年一波三四线城市去库存，这让碧桂园成功赶超万科、恒大，成为新晋宇宙第一房企。
3、高激励模式的隐忧
碧桂园的模式看起来很简单，就是将成本做到极致、运营效率，但是碧桂园内部员工的原话是：再给你们10个月，你也学不会！
因为你们招不来几百名博士，还把他们扔到硝烟弥漫的一线阵营，让他们为你死心塌地、冲锋陷阵！因为你们不敢把所有人绑在车上，敢这么给他们分钱！
在人才和激励机制上，没有公司像碧桂园如此大手笔投入，堪称疯狂！
业内普遍流传的一个说法是，杨国强问马明哲：“你管理平安那么大资产，有什么秘决？”马明哲说：”没什么秘决，就是用优秀的人，我这有很多年薪千万的人。”这一年是2013年，碧桂园自此发生转折。
因此，碧桂园才有了“ 未来领袖”计划，号称用30亿找300个人来――在全球范围内招聘博士生，不乏常青藤清北复交，高薪水，高规格培养，据说还有杨老板亲自带教的。此外，碧桂园海引进了一大批优秀的职业经理人，他们为碧桂园带来了明显的变化，碧桂园不再是往日那个家族化色彩的公司。
说到碧桂园的高速发展，不得不提的是其“同心共享”合伙人机制，大致规则是――集团员工参股投资项目开发，它的操作模式是集团拿出每一个项目的10%~15%的权益给管理层，管理层必须拿钱跟投。没有钱，公司借给你。
据说碧桂园某高层领导被迫跟投500万，但个人只有200万。碧桂园公司作为担保，为这位高层从银行贷款300万。不拼命能行吗？公司亏得起，豁出去身家性命的你亏得起吗？管理体系确保了从拿地开始的上下一心，绝对充分的激励体制。
2014年末结算，员工跟投平均收益率40%以上。当然被迫跟投后，高收益率后获取的是高激励。2016碧桂园六位地区老总年收入过亿！过亿！
在这种疯狂的激励，让大项目制下的碧桂园人疯狂追赶绩效目标，同一个区域，别的开发商，从摘牌起，两个月拿到土地证，六个月拿到五证，速度已经很惊人，可是碧桂园四个月已经卖了一半！
在高激励的刺激下，配合严格的目标导向、奖罚制度，造就了碧桂园强大的执行力――它可以在做拿地方案的同时就已经做好产品规划了，还有哪怕是晚上12点拿下的地，第二天去看它的钻机肯定已经到位了。
但硬币的另一面是，这种机制和疯狂的跟投刺激带来的后遗症很明显，同一个区域开发商刚拿到证，碧桂园就卖了一半，怎么做到的？没见到施工许可证已经施工了，城建来管，打呗！没有预售证，私刻公章！土建进度慢，早强剂上！・・・・・・
一切以销售为导向没错，但该有底线，让人眼红心跳的奖励机制下碧桂园的项目屡屡传出负面新闻。“萝卜拔快了不洗泥”，2018年如果碧桂园规模继续膨胀，这些后遗症可能会更加严重。
4、利润与规模不同步
据说，2018年，碧桂园将进行全国的一二三四五(002195,股吧)六线城市覆盖。同时，碧桂园要做到乡镇、县城都有碧桂园的五星级的家。
为实现这个目标，每个地级市都要有一个执行总裁，“包产到人”。所以2017年底开始碧桂园一直在大规模招聘“包产到人”的执行总裁。这个执行总裁要深耕所在的地级市，保证全面布局到每一个县。
我们来算一笔账，中国大约有2862个县级别行政区域，按照一半计算，也就是说碧桂园至少需要布局1400个县。这不是一条好走的路，这么大体量的布局对碧桂园2018年人事也提出极高要求，庞大的人力成本会进一步腐蚀盈利能力，利润率一直是碧桂园隐含的短板。
从过去几年来看，碧桂园的利润增长未能匹配其规模扩张步伐，这也成为了这家5000亿房企的烦恼所在。
尤其是2017年，相比较5508亿的巨额销售成绩，202亿的净利润略显尴尬，在房企前三甲中碧桂园的利润是最低的。这也就是说，三四线城市份额加大，对碧桂园的利润率增长并没有什么帮助。 相对于同期的恒大，2017年在进行债务结构调整之后，利润获得了大幅增长，是碧桂园的两倍还要多。
此外，县镇房地产市场本身比较混乱，县级人员效率和行政效率更为低下，本身也面临高库存压力，碧桂园的快速周转周期只怕也要打个折扣，而一不小心拖上几年项目就死了。
如今，还要继续向下进攻县城市场，市场的基础面面放在那里，利润估计更加少的可怜。对碧桂园来说，2018年，它要的究竟是什么？
