在传统印象中物管行业总是脏、累、琐碎的代名词。作为房地产行业的附属部分，物管业务一直都是不痛不痒的存在。但近年来，随着开发商纷纷深耕存量市场，曾被视为“鸡肋”的物管行业迎来了发展的春天。
据市场预测，未来5年全国基础物业管理市场规模约1.2万亿元，将成为万亿级市场。2017年下半年以来，物管企业纷纷选择登陆资本市场，在继彩生活开上市先河之后，中海物业、中奥到家以及绿城服务等紧随其后成功赴港上市。
1月29日，雅居乐集团宣布，旗下的雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称“雅生活”）于2018年1月29日就“建议分拆及全球发售”发布招股章程，计划在2018年1月29日-2月2日发售3.33亿股股份，预计2月9日在香港联交所主板开始公开交易。自此，港股市场迎来了第六家内地物业管理公司。
目前，物业管理行业吸引资本市场的极大关注。中国指数研究院报告显示，截至2017年6月30日，内地已有5家物业企业成功登陆香港主板，51家挂牌新三板，还有至少3家计划冲刺A股，5家准备登陆香港主板，10余家在排队等待新三板审查。
分拆上市
据雅居乐发布的公告显示，雅生活拟向全球发售3.33亿股股份。其中，香港发售占10%，国际发售占90%，供合资格雅居乐股东申请的优先发售包括2783.53万股预留股份。发售价为10.8-14.2港元/股，每手为250股，入场费约3577.33港元。募集金额可能高达6.05亿美元（约合38.68亿元人民币）。
按照雅生活的计划，本次IPO融资所得的39.84亿港元中的65%将用于选择性地把握战略投资及收购机会以及进一步发展战略联盟，涉及资金共计25.98亿元。约15%将用于发展“管理数字化、服务专业化、流程标准化及操作机械化”。
在本次上市的全球发售完成后，雅居乐及绿地控股(600606,股吧)将分别持有雅生活及其附属公司约54%及15%的已发行股本。而此番在港交所上市只是雅生活发展的起步，雅生活执行董事兼首席执行官刘德明也表达了对A股的向往。
1月28日，雅生活就赴港上市一事在香港召开发布会，刘德明在谈及“为何如此青睐A股”时表示，目前国内的物业市场非常大，在A股上市以后，在一些政府采购项目上会更具优势，登陆A股将有利于获得更多政府项目。
值得注意的是，近来，雅生活的业绩有着显著提升。数据显示，截至2017年9月30日9个月，其收入约11.7亿元，同比增加34%；公司拥有人应占利润约1.9亿元，同比增长56%。
加快并购扩规模
目前的物业管理公司还处于盈利模式探索阶段，扩大规模正成为行业共识。雅居乐自然不甘落后，通过并购的手段来实现规模增长，其中，绿地扮演了重要角色。
2017年6月，雅居乐集团宣布收购绿地物业，交易对价为10亿元。此番雅居乐收购绿地物业，将增加物管面积417万平方米。收购公告中指出，在2018-2022年，将确保雅居乐每年自绿地开发的物业中获得700万平方米物业服务面积，还有300万平方米的物业服务面积的优先获得权。
而在2017年8月，绿地集团宣布以10亿元战略入股雅居乐旗下的雅生活集团。此次收购，绿地集团将取得雅生活集团20%股份，成为雅生活集团长期战略性股东。
至此，雅生活背靠雅居乐和绿地控股两大知名房企，旗下拥有“雅居乐物业”和“绿地物业”两大品牌。
除了实现规模扩张之外，雅居乐集团表示，绿地物业和雅居乐物业之间还可以形成优势互补。绿地物业的优势主要集中在住宅及商用物业，尤其是超高层商业，而雅居乐物业在旅游地产、大盘住宅物业方面拥有丰富的管理经验。
当传统管理和增值服务的商业模式呈现日渐式微的趋势时，如何抢占市场，寻找新的变现能力成为雅生活需要思考的问题。雅生活试图从O2O营销模式上来实现突围。在线上，推出了移动应用程式雅管家、雅商家及雅助手，在线下打造了包括雅生活体验中心，及雅管家联盟的商品供应商及服务供应商网络平台于一体的一站式服务平台。截至2017年9月30日，雅管家移动应用程式已覆盖所有在管住宅物业(不包括绿地物业管理下的物业)，并吸引超过238900名注册用户。
除了自建程序，雅生活还借助外部力量来获取更多的流量渠道。今年1月，雅生活与支付宝订立了为期三年的合作框架协议，两者将会在在线支付、资金结算、物业管理、社区服务、智能社区及营销等方面建立深度的合作关系。
物管企业角逐资本市场
物管行业集中度不高，市场竞争格局尚未完全固化，借助资本力量有助于实现规模扩展。当融资渠道受到限制，上市便成为物管企业的普遍选择。
成立于2002年的彩生活于2014年率先在港交所上市，发行股票2.5亿股，每股发行价3.78港元，共募集资金金额9.45亿元，成为“中国社区服务运营第一股”，揭开了内房股分拆物业管理业务上市的序幕。彩生活在上市3天后，市值达就到55.6亿港元，一度反超母企花样年的52.4亿港元，这让港股市场上的物管企业颇为兴奋。
紧随其后的是中海物业，2015年10月23日中海物业成为第二家在香港上市的内地物业管理公司。中海物业表示，从中海地产分拆上市有利于为公司提供独立的集资平台，增加融资灵活性。
2015年11月，中奥到家正式在港交所敲钟上市，集资所得款项净额约2.96亿元，成为国内第三家登陆港交所的物业企业。上市物业公司也由此进入了“三国鼎立”的竞争格局。
此后，加入接力赛的玩家越来越多，2016年7月，绿城服务上市，成为国内第四家赴港上市的物业公司。2018年，雅生活登陆港股。
除了在港交所寻求上市，A股市场也成为物管企业的选择之一。就在2017年12月29日，南都物业服务股份有限公司获证监会发行批文，成为第一家成功登陆A股的物业管理公司。万科、富力等房地产巨头也都有计划分拆物业上市，希望能从中分食一块蛋糕。
而面对上市热潮，行业分析人士建议，分拆上市只不过是起点而已，而清晰的商业模式、强大的变现能力才能受到资本市场的持续欢迎。
以雅生活为例，将自己定位于综合生活服务管理平台，有着清晰的发展逻辑即打造线上线下的互动模式。而其背后两个股东的强力支持，为其准备上市也打下了坚实的基础，这也是其受资本青睐的原因。
