3月23日，龙湖地产（0960.HK）在香港公布2017年度业绩，2017年合同销售额达1560.8亿元，较上年增长77.1%。营业额同比增长31.5%至720.8亿元，其中投资性物业租金收入增长35.6%至25.9亿元。
这也是龙湖地产最后一次公布年度业绩，因为，随后龙湖地产将改名为龙湖集团控股有限公司。本文也算是为了纪念龙湖地产，仍以龙湖地产相称。
龙湖地产宣布，公司改名的原因是，公司现已涵盖地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四大主航道业务。未来更将深度探索及参与城市空间和服务的重构，旨在产品和服务方面持续创新。
壹：难看的回报率
龙湖地产2017年度业绩表当中，投资性业务租金收入大涨。
龙湖地产公布业绩称，2017年集团不含税投资物业租金收入达到25.9亿元，同比增长35.6%。其中，商场、冠寓、其他租金收入分别占比97.7%、1.5%和0.8%。
2010年前后，龙湖地产开始着手持有型物业的开发和经营业务，以龙湖天街商业综合体为主，进行大规模的商业持有物业经营。
2016年，这一业务的年租金贡献已经接近20亿元。2017年，这一业务年租金贡献规模达到了25.5亿元，在龙湖地产所持有投资性物业收入当中占比高达97.7%。
据龙湖地产公告数据，龙湖地产商业已开业物业面积达258万平米，按照每平米综合成本6000元计算（实际远不止这个数字，2017年度龙湖获取土地平均成本已经达到5032元/平米，考虑是过往6年的综合平均成本，早期龙湖土地平均成本较低，因此按照最低限计算建筑成本，即：地价3000元/平米+建筑成本3000元/平米，这已经是非常保守的成本算法）。龙湖商业投资总额已经超过154.8亿元。
如果按照2017年度龙湖地产商业租金收入25.5亿元计算，则龙湖地产商业部分投资回报率达到了16.5%。但是，这是在低估建筑物成本的基础上得出的。
不管如何，龙湖地产如今到处拿龙湖商业物业投资成功来说事儿，四处讲故事，并以此，在2017年3月份宣布大举进军长租公寓领域。
在2017年3月份，龙湖地产CEO邵明晓宣布，冠寓业务收入要在第三年达到10亿元，以每年开业1-1.5万间的速度扩张。
截至2017年年底，龙湖冠寓累计开业规模达到1.5万间，但是租金收入只有3885万元，距离年收入达到10亿元的目标，似乎还很遥远。
根据龙湖地产公布的资料，这1.5万间冠寓的总建筑面积为58万平米，每间平均建筑面积为38.7平米。依然按照每平米建筑成本6000元计算的话，已开业冠寓的投资规模至少在34.8亿元。
如果用2017年度的3885万元的租金去除以34.8亿元的话，那么冠寓2017年度的投资回报率只有1.1%。
龙湖地产在公告中不忘补充说：冠寓开业6个月以上的项目出租率已经达到91.7%，开业3个月以上的出租率达到了67.1%，整体出租率在46%。
这似乎在说，因为这些项目都是新开业的，所以出租率还没上去。从上面数据结构可以看出，龙湖冠寓开业3个月以上的出租率在67.1%，而平均出租率才46%，这说明大部分冠寓项目的开业时间还不到3个月。
贰：模式扩张难题
投资者关心的是，被龙湖地产冠以“第四主航道”的冠寓业务，未来成长性与盈利性究竟如何？
盈利性上文已经说到，即从2017年度数据来看，冠寓投资回报率也就1%左右。而且大部分项目尚且处于新开业阶段，盈利数据暂时无法公允计算。
仅从规模化发展来说，冠寓未来仍面临诸多难题。根据龙湖地产公告内容，冠寓选址在一二线城市，如今已经进入10多个城市。但是，很多城市出租类公寓的出租率和盈利能力存疑。
大家都知道北上广深四个核心城市的租赁房项目租金回报率高，出租率高，然而，冠寓的发展模式，在这些城市却面临规模难以上去的问题。
前几天，龙湖地产发行了一笔30亿元的住房租赁债券，票面利率为5.6%，而根据龙湖地产公告内容，其2017年综合融资成本才为4.5%。
为什么要舍近求远，用高于公司平均水平的融资成本，专门发行票据融资来做长租公寓呢？
上文讲到，根据龙湖地产公开财务资料，冠寓投资回报率仅1%左右，而发行债券票面利率就高达5.6%，那么这30亿的租赁房债券所投项目，看来难以最终依靠租赁房而盈利。
这明显是亏本的生意，龙湖依然在做，而且坚定去做。
引用龙湖高管的一句话：“冠寓3年内不考虑盈利的”。
按照目前行业的发展情况，新投资建设长租公寓项目，不是不盈利，而是赔钱的。而且发展规模越大，亏损越大。
一位行业分析人士表示，长租公寓对于开发商来说，都是亏损的，但是开发商们都在拼命做大规模，目的就是要想办法挤进去行业前几名，最终为长租项目IPO做准备。
据悉，目前万科、碧桂园、龙湖等企业都在竞跑长租公寓业务，但是万科和碧桂园的模式都有自己的优势（另文讨论），而且他们大部分依靠自己新建开发项目作为长租公寓房源来源。
龙湖冠寓主要布局在一二线城市，如果靠从招拍挂市场获取土地，来大规模建设长租公寓，显然不现实。于是，冠寓将扩张的方式主要锁定在收购资产，改造为长租公寓的做法。
但是，这种做法在核心城市，却面临难以扩大规模的尴尬问题。以北京龙湖冠寓为例，除了唯一的酒仙桥冠寓项目以外，再无新项目。虽然龙湖北京公司花费了半年多的时间，用了几十个人的拓展团队，却依然无法获得新项目。
一位分析人士指出，龙湖冠寓在一线城市难以扩大规模的根本原因是，北京这样的城市，从市场上找到合适做冠寓项目的物业已然很难。收购资产再到改造、出租的模式，前提是选对收购标的物。而北京、上海这样核心城市的市场上，有投资价值的资产已经被酒店、中介等专业“扫楼”的机构，摸过几遍了。
对于房地产开发商来说，此时想再靠收购资产改造出租，已经很难。而如果从土地市场上新拍土地，并且建设长租公寓的话，土地成本就已经很高，再建设长租公寓项目，其投资回报率就不堪入目了。
冠寓项目负责人曾对外宣称，长租公寓毛利率高达30%以上，而房小评咨询了几家长租公寓的负责人，都表示目前不亏损就算好事。
虽然龙湖在公告中表示，开业6个月以上的冠寓项目出租率达到了91.7%，但是类似我爱我家这样的中介公司所做长租公寓项目，在房屋出租率低于95%的时候，就会出现利润为零的状况。
此前，龙湖冠寓CEO韩石表示，借助精细化管理和成本控制优势，龙湖的轻资产冠寓项目，预计毛利率将达到35%，而重资产冠寓项目毛利率将达到70%以上。
“龙湖有自己的成本控制计算模型，对集采、价格、运营等成本控制得非常严格。”韩石曾对媒体透露，对于长租公寓的拓展，龙湖有一个全景计划，即7天内判断一个项目是否值得获取，获取项目到开业运营的周期控制在130天内，从拿到项目、出设计图纸、施工到验收，每一个环节的计划精确到半日内，以此从成本计算和运营体系上降低成本，提高利润空间。
你信不信？
