蓝鲸地产 石青玲
曾与恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展并称华南五虎，但最终却因踏错节点一蹶不振，被外界戏虐为“华南瘦虎”，这家企业便是富力地产。近日，凭借“买买买”富力再回公众视野，并高调宣称2018年要达到1300亿的销售额，2020年冲击3000亿。
然而，补仓海南遭遇史上最严调控，收购酒店遭遇评级下调，在外界眼里富力仍未找准节点，规模于富力而言恐怕仍是“水中花，镜中月”，可望不可即。这些“拦路虎”会给公司带来什么影响？蓝鲸地产就此事发去了采访函，但截至发稿前仍未收到对方回复。
补仓海南遭遇调控
富力最近有点儿“背”，刚刚在海南加码土储就迎来了限购。
4月20日，海南富力与海航地产签订框架协议，准备合作开发海口海航首府项目，合作价款约为57亿元。富力出现在这笔交易中并不让人感到意外，2006年，在海南的优质自然资源尚未受到开发商青睐之时，富力就收购了一宗位于陵水红香水湾的原始海岸地块，占地近2500亩，成为最早进入海南房地产市场的开发商。
以此为起点，富力的海南布局快速展开，据蓝鲸地产不完全统计，截止2017年年底，富力在海南已有富力湾、富力红树湾、富力月亮湾、富力悦海湾、红旗镇项目、富力阅山湖、富力海洋欢乐世界等多个项目及酒店，可谓大手笔布局海南。
近两年来，在去库存的背景下，海南区域也为公司贡献了不菲的业绩。根据富力年报，2016年，富力销售额为609亿元，其中海南公司为41.28亿元，占比6.78%；2017年，富力销售额为819亿元，其中海南公司为49.19亿元，占比6%。
2018年，在海南省经济特区30周年之际，全国的目光再次聚焦到了海南，灵敏的企业家早就嗅到了即将到来的政策东风与商机。果然，4月13日海南收获了历史上最大的政策礼包，是日习近平主席在出席海南建省办经济特区30周年会议时表示，中国计划在海南建设自由贸易试验区，计划在海南建设自由贸易港。消息一出，海南板块大涨。
此时，富力却陷入了“弹药”下滑的尴尬，蓝鲸地产查阅富力近5年年报发现，从2014年-2016年，富力在海南的土地储备连续三年维持在7%之上，但2017年掉至6.1%。利润诱惑之下，富力加速在海南补仓。据蓝鲸地产统计，收购海航大英山项目之后，富力在海南的土储上升到384100平方米，占比上升到7.38%。
然而，本打算在海南施展拳脚，却不幸遇上了调控。4月22日，仅在富力与海航签订合作后的两天，海南省就宣布全域限购，堪称史上最严。《通知》规定，在海口、三亚、琼海等已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。在上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而自通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明
海南楼市一夜入冬。“当前海南的政策逻辑很清晰，房住不炒的思路会延续，同时未来有保有压的政策思路很明显。其中对于自由港建设的各类地产业务支持会加大，而对于一些滨海住宅或其他项目，管控会严厉，这是市场交易需要注意的内容。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸地产表示。中原地产首席分析师张大伟认为，这次调控措施基本封堵了海南外地户籍人口购房的可能性，预计海南市场将很快降温。此劫，富力恐怕难逃。
收购酒店短期盈利不明
冲击千亿的第二个砝码是酒店。
2017年7月19日，富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权，77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。经过几次变动之后，交易标的下降为73家酒店及1处写字楼，交易对价下降至189.55亿元。
富力集团董事长李思廉对于这场并购颇为得意，不仅在年报中多番提及，在业绩会上也称之为“双赢”。
这笔交易究竟为富力带来了什么？在李思廉看来有三方面，第一低价获取优质资产。年报中，富力对此算了一笔账：每间酒店支付的简单平均价格位2.55亿元，其价值远低于集团现有每间酒店的4.3亿元成本。除此之外，待酒店资产日趋成熟后，可为公司创造获取低成本及较长贷款的融资机会。第二，富力2017年净利润大增。财报显示，这部分由收购为富力带来净利润总额为131.08亿元，占富力地产整体净利润的61.18%。第三，全球最大豪华酒店业主的桂冠，截止2018年1月，公司共拥有88间已完工酒店及26365间客房。
但在房企减轻自持比例，纷纷转向轻资产之际，富力的这笔交易真的划算吗？
曾有一位业内人士，对着自己建造的五星级酒店对蓝鲸地产感叹道：“真的不赚钱”。而对剥离这项资产，万达集团董事长王健林也没有感到可惜，相反他表示：“万达酒店建得不错，成本也很低，但是酒店整体年平均回报率低于4%。全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。”
同时，根据国家旅游局发布的《2016年度全国星级饭店公报》，近5年来全国星级酒店的营业收入额一直在下滑。以2016年为例，2016年全国星级酒店营业收入总额为2027.26亿元，较2015年下跌3.77%，固定资产原值较2015年下跌5.25%。其中，五星级酒店下跌0.4%，四星级酒店下跌2.28%、三星级酒店下跌7.31%、二星级下跌21.57%、一星级下跌50.95%。除此之外，每间可供出租客房收入和每间客房平摊营业收入也在下降。
就富力本身而言，其酒店营运在近5年持续出现亏损。蓝鲸地产翻阅富力近5年年报获悉，2013年到2017年其酒店营运亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。
“前期投资额度大、回报周期长等属性，决定了酒店业务短期内很难见到回头钱。”一位不愿具名的专家对蓝鲸地产分析道。
值得玩味的是，收购万达酒店之后，多家机构对富力的评级予以下调。其中，2017年5月，申万宏源(000166,股吧)维持对富力地产的减持评级；美银美林将富力2018及2019年财年盈利预测分别下调2%，以反映酒店盈利贡献及相关利息开支带来的影响，评级由“买入”下调至“跑输大市”；惠誉在其官网宣布将富力地产BB评级列入负面观察名单。酒店究竟能否为富力带来利润，何时盈利，短期内还看不到希望。
海南折戟、酒店盈利不明，富力要想顺利翻身，道阻且长。
