温天纳
日前碧桂园租赁住房REITs(房地产信托基金)挂牌深交所，使香港市场REITS的表现再度引起关注。REITs的定位是高息，在市场缺乏方向的情况下，高息投资工具特别受到关注。
目前在香港上市的REITs超过10家，每家拥有不同类型的收租物业，质量参差不齐。REITs的吸引力在于高派息,不过REITs的派息取决于旗下资产最终赚不赚钱，更要有持续性。投资者在部署上，特别需要考虑以下因素。
一、香港上市的REITs，不少由香港的地产上市公司分拆出来。如果资产是优质的而且赚钱，为何上市公司要分拆出来跟公众投资者分享？主要是企业需要资金，或是将一些闲置物业分拆出来，进行套现。因此，投资者需要进行筛选，上市的REITs不一定是稳健的，必须挑选质量好的进行投资。此外，香港上市的REITs，有不同类型的物业，有酒店、写字楼、屋村商场、工厂大厦，投资者在选择时，不仅是要筛选息率，更需要挑选物业的类型以及关注经济的发展周期。
二、投资商业区办公大楼、偏远地区的工业用大楼，旺区的商业地铺，回报均不一样。在不同的经济环境下，租约的内容，以及租务的议价范围亦不一样，投资者需要考虑物业涉及的资产性质及组合，以及考虑与经济宏观或微观环境的关联性，投资者一般会选择优质商业区办公大楼的组合。
三、投资者还需要考虑资产的集中度及分散程度，不少REITs拥有分散的物业种类，当中包括停车场、商场、街市，写字楼等，但也有一些高度集中在几幢物业。资产高度集中对REITs有不利影响，更容易受到宏观或微观经济环境的影响，投资风险亦较高，投资者一般会回避。
四、目前环球流动性开始收紧，息率走势对投资高息工具有直接的影响。如果利率上升，负债较多的REITs将会受到冲击，涉及的利息负担亦会上扬，派息会削减而导致吸引力下降。此外，如果利率上扬，不少机构投资者或基金将会转移投资方向，有可能转移至其他息率更高的投资工具上， REITs的股价也会受到一定的负面影响。。
五、汇率风险是投资者需要考虑的因素，如果REITs所涉之物业不在内地，而在其他地区，若美元转强，其他的货币便有可能出现贬值，影响所涉资产的收入，是正面或负面，需要仔细评估。
目前，股市受到不同因素所影响，导致资本市场无法摆脱震荡局面，究竟缺乏方向及主题的情况会维持多久？实际上，目前影响香港股市的不仅是地缘争端或贸易博弈因素，美国利率走势同样影响不轻，目前美国10年期债券息率仍在3%的水平，早前一度超越3.1%，究竟红线是在那里？笔者3个月前，觉得红线是在3.5%，现在略为提升为3.6%。
另一方面，A股被国际投资机构陆续加入国际指数，而在6月初部分股份也会正式“入摩”，不排除将分流部分港股市场的资金。
今年突发因素特别多，判断上容易产生偏差，导致股市大上大落，投资者心情忐忑。不过，在悲观或乐观并存的同时，笔者认为投资者不应一面倒地单向押注。
（作者系香港资深金融及投资银行家）
