杨玲玲 石英婧
老牌港资房企瑞安房地产有限公司(00272.HK，以下简称“瑞安房地产”)近期遭遇人事大地震。
根据媒体报道，包括瑞安管理执行董事、丰诚物业董事长郭庆，瑞安房地产瑞虹新城项目总监及中国新天地市务推广及策略传播总监刘梦洁，成本测量部总监Frankie Lai，瑞安管理（上海）有限公司总经理李剑锋，前瑞虹商业总经理张良军等在内的一批老臣相继离职。
外界认为，这批老人的出走，可能意味着瑞安一个时代的彻底结束。回顾过去数十年的发展，包括瑞安在内的众多港资涌入内地掘金，一度成为中国房地产的先锋。不过近年来，随着内资房企的迅速崛起，港资房企颓势渐显，辉煌不再。其中，瑞安房地产就是港资房企内地发展的一个缩影。
据了解，在数位离职高管中，郭庆加入瑞安已经有21年，刘梦洁在瑞安工作也有17年之久。针对高层管理人员的变动以及公司内地发展计划等问题，瑞安房地产企业传讯部相关负责人回复《中国经营报(博客,微博)》记者称：“我们尊重公司每一位员工在其职业生涯发展过程中所做的选择。公司人员流动是正常现象，公司也会招募更有经验的人加入瑞安房地产，以助力公司在未来的发展过程中，注入更多活力和创新精神，从而继续打造更高品质的综合社区。”
内地业务收缩老臣相继出走
瑞安房地产2017年年报显示，现年43岁的郭庆于1997年加入瑞安房地产，在中国房地产发展行业拥有逾21年工作经验。郭庆曾出任瑞安房地产武汉天地项目之项目总监，亦曾参与该集团于上海的其他项目，包括上海新天地、太平桥公园、翠湖天地一期及杨浦创智天地项目。
郭庆持有同济大学城市规划学士学位，他在构建该集团的管理体系和流程方面承担重要职责，曾领导行政服务部、流程与信息管理部，集团在武汉、重庆及佛山的房地产开发业务及集团的物业管理业务。
同时，39岁的刘梦洁在任职期间曾负责瑞虹新城项目整体策划、定位及开发管理，住宅营销及商业地产的全面管理工作，同时负责中国新天地市务推广、数字化营销及客户关系管理工作。
刘梦洁于2001年加入瑞安房地产，在营销市务及资产管理方面拥有逾16年工作经验。持有复旦大学EMBA硕士学位、复旦大学国际新闻本科学历，并为上海市虹口区政治协商委员会委员。
记者梳理发现，除了最近这一批离职高管，过去几年间，包括蔡玉强、黄勤道、尹焰强在内的老臣均已相继离开。市场观察人士提出，公司老臣相继出走会导致人心浮躁，且会阻碍公司长远战略的持续有效执行。
回顾瑞安房地产的内地发展史，较早进入内地市场的瑞安房地产，采取“低价囤地缓慢开发”的重资产模式，以吃透土地溢价，并大量布局旧改和商业地产物业，其中最具标志性的项目当属上海新天地，以及上海卢湾区旧改项目。
不过近几年来，随着内地房企的异军突起，瑞安房地产开始感觉水土不服，不得不抛售内地物业以回笼资金，有收缩内地战线之势。据记者不完全统计，自2012年起，瑞安以11.68亿元出售沈阳项目二期，到最近一次2018年6月，将持有的彩桥控股全部股权的50%以45.89亿元对价卖给大悦城旗下公司，瑞安房地产主席罗康瑞在出售物业上已经套现将近500亿元。
而如今，老臣们又纷纷选择离开，原因何在？对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，对于部分港资房企来说，发展遇到了瓶颈，不排除高层管理人员有换平台的想法。同时，当前市场行情预期不乐观，也加速了企业内部的换血。
不过值得一提的是，今年7月初，连续出售旗下优质资产的瑞安房地产，联合太保寿险、永业集团，以136.1亿元的总价拿下上海史上总价第三高土地――新天地商办地块，楼面价约为44963元/平方米，溢价率0.22%。
同日，瑞安房地产公告称，就该项目成立合资公司，其中太保寿险拥有70%股权，SODH(瑞房全资子公司)拥有25%股权，上海永业拥有5%股权。合资公司的注册资本由各股东根据股权比例分配以现金支付，合资公司董事长由太保寿险委任。瑞房仅具有小股东身份，对此公告中表示“符合轻资产业务策略”。
长三角房地产观察人士提出，随着内地用工成本逐渐上涨，以及本土企业快速崛起，港资企业在发展理念上与内地企业产生了较大差异，发展模式也发生了很大变化。资金和土地带来的利润在减少，对企业的要求是紧随市场，紧跟大市而动，这一点对很多港资企业来说，有较大难度。
“边买边卖” 港资房企内地投资逻辑何在？
过去数十年间，以瑞安房地产、九龙仓、恒隆、长实等为代表的港资房企涌入内地掘金，曾引领中国房地产市场发展方向。不过近年来，随着内地房企的异军突起，港资企业逐渐显露出颓势，包括恒隆、新世界(600628,股吧)、汤臣、长实等多家企业均在陆续减持内地项目。
值得一提的是，在抛售非核心项目“瘦身”的同时，部分港资房企也在购入优质资产，以加剧扩张步伐。自去年以来，港资房企在内地市场频繁落子。其中，恒隆地产（00101.HK）、九龙仓（00004.HK）两家企业更是瞄准杭州、苏州，加大对长三角房地产市场的投资力度。
日前，被誉为“浙江省内最具商业价值的地块”、地处杭州武林商圈最核心区域的百井坊地块挂牌出让，最终被港资房企恒隆地产以107.31亿元拿下，这是杭州第三宗总价过百亿的地王，也是恒隆地产上半年在土地市场的唯一一次出手。
据介绍，恒隆预计投资约190亿元，在百井坊商业综合体地块发展大型商业综合项目，包括世界级商场和办公楼。
“恒隆地产一直是着眼长线发展的地产商，内地消费市场现已逐步复苏，加上内地中产阶层崛起，以及个人消费持续增长，成为中国重要的经济支柱，恒隆对内地市场充满信心，并预期我们的业务将持续增长。”日前，恒隆地产集团传讯部相关负责人在接受本报记者采访时提到，恒隆一直对内地商业及零售市场的发展非常乐观，这次入驻杭州，正配合恒隆欲进一步扩大在内地投资的长远策略。
同时，记者采访中了解到，港资房企九龙仓近来在内地市场拿地动作频频，在2017年9月的苏州土拍中，九龙仓先后以8.17亿元、17.15亿元及22.89亿元竞得24、25、27号地，总拿地价48.21亿元，新增18.76万平方米土地面积。
而距离该次拿地不久，九龙仓刚以10.97亿元总价、楼面价3.65万元/平方米、自持比例25%竞得杭州三塘单元宅地。短短两天时间，九龙仓跨越苏杭拿下4宗地，储备土地19.83万平方米，一时在业界引起轰动。
记者观察发现，九龙仓长期以华东为布局重点，目前其在内地的土地储备约400多万平方米，其中华东就有200万平方米，分布于上海、苏州、无锡、宁波、杭州等地。该公司去年下半年至今所拿19块地中，约有12块在苏州、杭州。
对此，九龙仓集团相关负责人回复称：“九龙仓对内地房地产市场抱审慎乐观的态度。为应对内地市场的变化，九龙仓近年已调整策略，将原本分布16个城市的布局调整至聚焦北京、上海、杭州、苏州、广州及深圳6个目标城市，这有助推动集团内地发展物业的业务。”
据了解，九龙仓计划今年在北京、上海、杭州及苏州推出7个住宅项目，全年的销售目标是220亿元，可售面积约100万平方米，今年的竣工面积约80万平方米。“集团将继续采取谨慎但积极的买地策略，在目标城市物色合适地块。”该负责人回复表示。
对于港资企业内地投资动向，莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅此前在接受《中国经营报》记者采访时提到：此前港资房企在香港拥有大量土储，近几年来，随着内地房企进入香港拿地，将地价大大推高，港资房企也在反思自身的布局版图，挖掘内地市场投资机会。
