张歆晨
[销售方面，数据显示，恒大上半年销售3042亿，同比增长24%，已达全年5500亿销售目标的55%。而下半年，拥有可售货量约6800亿，按照上半年51%去化率测算，预计能实现销售3500亿]
作为中国房地产行业一线阵营的企业，中国恒大（03333.HK）于8月28日交出了一份十分抢眼的中期业绩。
数据显示，截至2018年6月30日的六个月(报告期)，恒大录得营业收入较2017年同期上升59.8%至3003.5亿元（人民币，下同）；毛利较2017年同期上升61.8%至人民币1088.6亿元;净利润较2017年同期上升129.3%至人民币530.3亿元;股东应占利润较2017年同期上升63.6%至人民币308.1亿元。
从已经公布半年报的另外几家头部房企净利润来看，恒大已然登顶利润之王，其中，碧桂园、万科、保利、绿地今年上半年的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、83亿，而恒大约合530亿的净利润，高于这四家公司的盈利总和。然而，恒大在过去两年多的市场销售金额与碧桂园、恒大维持在大体一致的水平。
放诸整个市场，恒大的中期净利也是相当惊人，高于腾讯的425亿，是茅台(600519,股吧)169.21亿的3倍，仅仅比最赚钱公司中国平安的580亿略低了一个身位。
对于连续三年与碧桂园、万科同处一个体量的恒大而言，其净利润远高于同行，其间因素颇值得玩味。
提前结转收益
2017年以来，恒大内部进行战略调整，从过去的“规模增长型”转变为“规模+效应型”，追求运营质量的提升。
因此，该公司毛利率和净利润均实现大幅度上涨。数据显示，上半年恒大取得经营毛利率36.2%;净利率17.7%，同比增5.4个百分点；核心利润550.1亿，同比大增101.5%；核心利润率18.3%，同比增3.8个百分点。
恒大董事局副主席夏海钧表示，公司之所以取得利润率的提升，是缘于公司土地储备成本较低，仅为1600元/平方米，而对应的市场销售均价却逐年上涨，上半年签约均价已超过10000元/平方米，从而拥有了较高毛利率。
此外，夏海钧还强调，公司下属之恒大地产在去年引入了1300亿的战略投资，用以偿还约1100亿的永续债后，财务成本大幅度下降。
不过，从数据上看，恒大之所以录得远高于同行的业绩增长，更重要的原因在于提前结转收入的财务操作。
数据显示，2016年以来，恒大、万科、碧桂园三家公司的市场销售额处于同一水平，比如2017年，碧桂园合约销售约5500亿，万科与恒大的合约销售分别都是约5000亿，今年上半年，碧桂园录得合约销售超过4000亿，恒大和万科均是约3000亿。
鉴于房地产企业均采用预售制，施工周期大体相当，这意味着销售规模相当的公司，在结转收入的周期上应大体一致。但是从结转收入来看，恒大明显高于另外两家同行。上半年，恒大结转收入3003亿，而碧桂园则仅为约1300亿，万科约为1000亿。
对此，有分析人士表示，2017年，香港会计准则15号文对于房地产企业的结转时间节点进行了调整，原本企业需要交楼才能结转收入，但15号文实施后，企业可根据收款情况自行认定是否提前确认收入。但恒大提前确认大量收入后，会导致未来可结转资源的减少。数据显示，碧桂园和万科分别拥有已售未结转资源（应收款和预收账款）合计超过7000亿，而恒大账面显示，该等应收款与预收款的总额大约为3000亿。
会计上高于同行的结转比例，以及利润率的提升，最终让恒大成为A+H股中颇受瞩目的盈利之王。
过去两年，因为恒大引入战投而暂停派发红利，因此，公司在中期业绩披露后将一次性派发总额高达168亿的红利，折合每股分红1.287港元，分红回报率达5%。
多元化布局加快
鉴于恒大在2017年提出降杠杆承诺，公司于今年上半年适当降低债务总额。截至报告期末，恒大净资产增至人民币3245亿元，较2017年底增长34.0%;净负债率降至127.3%，较2017年底降低56.4个百分点;总负债6700亿，较2017年底下降人民币615亿元，降幅为8.4%。
夏海钧表示，鉴于房地产市场面临宏观调控，公司将缓慢降低负债，不宜一次性下降过快。
销售方面，数据显示，恒大上半年销售3042亿，同比增长24%，已达全年5500亿销售目标的55%。而下半年，拥有可售货量约6800亿，按照上半年51%去化率测算，预计能实现销售3500亿。这意味着恒大今年销售突破6000亿为大概率事件。此外，截至报告期末，恒大拥有约3亿平方米土地储备。
夏海钧表示，恒大未来的增长空间在于行业集中度的提升。去年，中国10强房企的市场占有率为24%，但今年上半年，该数据已升至30%，预计两三年后还会增加至40%左右。集中度的提升将使得恒大在整体市场容量平衡的情况下去获得绩效提升空间。
不过，恒大仍然加快了其他产业的布局。今年年初，恒大提出要积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。
今年4月，该集团与中科院签署全面合作协议，恒大计划未来十年投入1000亿，双方共同拓展生命科学、航空航天、人工智能、新能源等重点领域。8月16日，恒大和中科院首批6个合作项目签约，涵盖超级计算机等前沿科技领域。
此后的6月，恒大入主美国新能源汽车公司法拉第未来，正式进军电动汽车市场。据悉，恒大法拉第未来智能汽车（中国）集团于8月成立，将全面负责法拉第未来在中国的技术研发及所有生产经营管理。根据规划，公司计划在中国华东、华西、华南、华北和华中地区，建设五大研发生产基地。
