东四环外，四惠桥东南角，道路错综复杂。拐入一条小路，忽见路面上用醒目黄色标注“尚8”，顺路前行进入园区，嘈杂旋即抛在身后。
这里曾是北京元件九厂，院子里一人抱不过来的大杨树，诉说着岁月沧桑。原来的厂房和宿舍，如今变身为尚8文化集团旗下的设计家广告园，影视制作、公关策划、互联网创业公司纷纷入驻。
“工业遗存＋文创园”模式，正成为城市文化的新景观。新华1949文创园、中关村768文创园、莱锦文创园、电通时代文创园……近年来，本市因势利导，唤醒沉睡的工业遗存，将时代记忆与城市发展相融。
截至目前，北京已腾退老旧工业厂房233处，总占地面积超过2500万平方米。其中110个已得到保护改造利用，占地605万平方米，另有200万平方米正在转型改造。
以保定用、以用促保，去年年底本市出台《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》。随着成功案例不断涌现，老旧厂房保护利用的路径也越来越明晰。
做足创新增量
提升附加值
“够挑剔的！”
三年前，日本“网红”建筑设计师青山周平打算在北京成立工作室，特意选择了一处文创园，谁知却遭遇“波折”。因为，在这里租房办公，不是简单交钱、签合同就行，公司资质、发展方向都有一套严格选拔标准。于是，青山周平把此前做过的各种设计项目整理出来，递交文创园运营方，通过审核后才租下两间办公室。
这个牛气的“地主”，就是位于建国路南侧的郎园。
这是唯一地处北京CBD核心地段的文创园，前身为北京市医药集团下属万东医疗设备制造厂。2009年，闲置多年的老厂房寻找发展新空间，首创集团在北交所通过招拍挂取得土地和房产权，开始朝“文创园”方向改造。
运营文创园，最简单的方式就是当“二房东”“吃瓦片”，但这一招儿在CBD区域根本不灵。“周边都是现代化写字楼，条件比老厂房好得多，单纯做租赁，郎园肯定被湮没在写字楼里。”郎园运营公司副总经理赵春燕说。
向老厂房存量血液中注入多少创新基因，决定了它能在多大程度上脱胎换骨。反复斟酌后，郎园最终确立一个定位，坚持“文化·科技”核心业态，对入驻企业实施严格的选拔标准。企业不是单纯租赁办公，而需符合文创产业方向。
因为是文创园区建设的先行者，郎园早在2011年就已实现满租，大批互联网文创企业在此成长起来。
但另一方面，随着租金更便宜、面积更大的文创园陆续登场，竞争愈加激烈，拼内涵、拼创新、拼附加值，也愈发重要。2014年，郎园开始引入社会力量。他们找到兰境艺术中心负责人张驰，商讨能否在郎园合作开办一处艺术中心。张驰有些疑虑，“艺术中心盈利能力差，在高租金的CBD区域，更要承受巨大的生存压力。”
为此，郎园定制了这样一个商业模式：将艺术中心与联合办公、艺术餐厅结合，办公与餐厅的租金收入，贴补艺术中心的租金空缺；艺术中心在展览的空闲期承接高端商务活动。如今，兰境艺术中心已成为CBD重要的文化符号，影响力辐射全市。
2016年11月，堪称北京“最贵的联合办公空间”——Ideapod在郎园开业，1800多平方米的联合办公空间，每个工位平均月租金超4000元，主要针对文创行业精英团队，强调会员制办公和商务空间使用。创始人冰清透露，目前已有机械臂、3D打印等一批“高精尖”创业孵化项目入驻。而高盛、京东等知名企业的部分高管会议，也定期在Ideapod会客空间举行。
郎园运营至今，园区年产值约50亿元。同时，其已实现品牌增值，最直观的是租金水平：2010年郎园刚开放时，周边区域每天每平方米租金是6至7元，郎园定在5.5元；最近两年，周边写字楼租金是9至10元，而郎园已达10.5至11.5元。
老旧厂房涅槃重生，旧貌换新颜，离不开创新增量。郎园之道，可为借鉴：盘活存量，做足增量，二者相辅相成，只要充分激活“放错位置的资源”，就能聚起人气、引来人才，进而释放更多社会效益。
找准定位特色
发掘比较优势
“这地儿，靠谱！”
刘国宁和吕凌风，是在电影行业摸爬滚打多年的一对老伙计，一个制片，一个编剧。位于蓟门桥的北京电影制片厂大院一直是他们的办公地点，但2014年办公室租期到了，要另找别处。
吕凌风回忆：“当时突然起了一个念头，不如自己做一个电影产业园，把上下游企业都吸引过去。”当时正好有一个朋友透露，东四环的铜牛老纺织库房要转型，可以去看看。
这片老厂房是京城纺控旗下铜牛集团的物资公司所在地，占地30亩，主要用途是堆放布料和纺织成品。
作为老国企淘汰落后产能、实现产业转型升级的试点项目，这里如今已变身北京铜牛电影产业园，刘国宁是董事长，吕凌风任副总经理。目前该园区已有50多家企业入驻，涵盖电影策划、投资、制作等环节。
在刘国宁看来，这里的区位优势非常明显，东四环是北京著名的“传媒走廊”，一大批演员、导演、制片人都选择在这一带安家。“原先大家要跑到北三环谈事儿，现在家门口就能解决，这给了我们极大信心。”
位于铜牛电影产业园西侧的克诺影视传媒，主攻电影器材。其负责人卢晟开玩笑说：“北京大部分的电影器材公司都在北边，我们是少有的到东边吃螃蟹的公司。”他坦言，电影产业的工种很多，各环节就像一颗颗珠子，“看中铜牛电影产业园的就是一点，能把珠子穿起来。”
铜牛电影产业园是文创园区中的一颗新星，欣欣向荣，这得益于其找准特色定位，发掘比较优势。
随着文创园区遍地开花，产业瓶颈开始显现。同质化严重、千园一面、产业集聚度低、入驻企业协调性不够、专业化不足等，成为普遍问题。凡此种种，症结皆在于园区定位模糊。
铜牛因地制宜、差异发展，主攻电影生产，最终打出了一副具有可持续发展动力的特色牌。
纵观发展成熟、运行稳健的文创园，莫不如此。想做大做强，就要立足资源禀赋，发挥区域优势，走差异化道路。
拓展新型空间
服务公共文化
“戏剧界的横店！”
打出这个概念的，是伴路人北京文化发展有限公司负责人马岩，“要什么资源有什么资源，都是同行，推这门进那门，能够及时了解各种行业资讯，相互帮助，演员还可以串戏……”
此“横店”是美术馆后街的“77文创园”，其门口并排挂着两块牌子：一块“北京胶印厂”，一块“北京剧目排练中心”。
2015年，北京市文化局通过政府购买服务的方式，整体租赁了北京胶印厂3560平方米老旧厂房，改造成19个排练厅，功能多样、大小不等，委托专业运营机构运营，向排练团体收取的租金，是市场价的3折到6折。
一直以来，排练贵、排练难，困扰演出院团。
“今儿给这哥们儿打电话，明天给那哥们儿打电话，靠刷脸到处找场地。”说起民营院团找排练场地，北京可立欧文化发展有限公司总经理张默满腹辛酸。
北京每年演出约2.4万场，平均每天上演70余场。799个艺术表演团体，90%以上是民营的，且绝大多数没有排练场地。由于时间不能确定、场地不能保证，创作很受影响。
伴随“戏剧界横店”出世，“张默式烦恼”有了解决之道。2015年《崂山道士》、2016年《铸钟记》、2017年《留取丹心》……张默和他的团队从此扎根于此，“排练场地租金差不多占一部剧制作成本的四分之一，成本下来了，票价也就下来了，100多块钱就能看一场戏剧。”
随着创作资源的聚集，北京剧目排练中心逐渐成为艺术创作的一个孵化基地，成为“京城文艺青年大本营”。中心从2015年11月开业至今（截至2018年8月31日），已签订排练合同727份，排练厅使用10338间次；接待383家文艺表演团体537个剧目排练，已有525个剧目成功上演。
北京剧目排练中心是全国第一家以政府购买服务方式建立的公益性排练服务平台。它的搭建，也是对完善公共文化体系的一种探索和尝试。
老旧厂房改造利用，一个重要方向就是发展公共文化空间。文化馆、小剧场、图书馆、博物馆、实体书店、艺术影院、非遗展示中心……这些变身而出的创意空间，成为市民文化休闲的好去处。
在中国传媒大学文化发展研究院院长范周看来，盘活老旧厂房的空间资源，能够实现待更新空间的去存量化，而文化空间的增量发展，又能增强城市的文化氛围，“让老旧厂房长出文化新苗，在城市发展中可谓一举多得。”
盘活资源着眼以文化人
京平
依托历史存量，做足创新增量，随着北京老旧厂房保护利用的路径越来越清晰，“工业遗存＋文创园”，正成为这座现代化国际大都市的文化新景观。
工业时代留存下来的旧厂房、老园区，既是属于北京的独特城市风貌，更承载着脚下这片土地半个多世纪以来的奋斗记忆。无论是作为有形资产，还是无形资产，无论是作为空间资源，还是文化资源，这些旧日发展遗存都是一笔不可多得的宝贵财富，等待着进一步保护利用、改造转型。
老旧厂房华丽变身，并非“脑洞大开”、漫无目的，关键是要与城市新的发展步调融为一体。今天，北京正在加快建设全国文化中心，着眼以文化人，盘活工业遗存资源，大力发展公共文化空间，集中打造现代创意园区，进而释放更多社会效益、经济效益，不仅是因地制宜、物尽其用的必然，更是循时驭势，激发文化创新活力，繁荣城市文化的生动路径。
“二产变三产，黑色变彩色”，道出了工业遗存“腾笼换鸟”焕发新生的巨大潜力。做好以文化人这篇大文章，让老旧厂房“活”过来，进而“火”起来，归根结底靠立足特色，持续更新。“铜牛”瞄准电影生产，“郎园”聚焦“高精尖”孵化，“77文创园”主打“戏剧界横店”……这些成功转型的背后，秘诀莫不是紧扣资源禀赋，发挥区域优势，走差异化道路。
工业遗存转型是产业创新，亦是文化创新，盘活丰富资源，打造城市复兴的新地标，必将为北京这座文化之城增添新的魅力风韵。
