位于北京五环外的90平方米首套房，居然也属于非普通住宅？近几个月，重点满足刚需和刚需改善型购房人群的限竞房全面入市。然而，随着销售项目增多，购房人发现，绝大多数限竞房都遇上了被“非普”的尴尬，而普宅与非普通住宅之间，首付最多可差出两成。
五环外的小户型成“非普”
“要不是最后交首付，我还真不知道这项目竟然属于非普通住宅呢。”攥着商品房销售合同，购房人李女士直言自己粗心。首次置业的李女士，此前一直和老人住在一起，随着孩子渐渐长大，李女士觉得需要拥有一套稍大点的房子。揣着150万元的首付款，她最终挑选了位于通州区的某限竞房项目，90平方米的户型，总房款460万元。
“五环外的房子，怎么想都应该是普宅呀。”李女士说，从看房到选房，她一直以首付3.5成做的预算，直到签约那天才发现得交四成首付。“销售员解释说，我这套房子是非普通住宅，首付成数得略有提高。”李女士苦笑着说，幸亏开发商给了折扣，一增一减后，只要多准备15万元。
购房人陈先生就没那么幸运了。陈先生属于“卖小买大”的改善型购房人，将手中的一居室卖了，在石景山区选了一个限竞房项目的89平方米户型，总价约460万元。“卖房前我盘算过，卖小换大，名下无其他房产也算二套，首付得掏六成，卖房所得的270万元房款足够支付新房的首付。没想到，到售楼处坐下来算细账，我才知道原来这是非普通住宅，首付得从六成提高到八成，也就是说还得再凑98万元。”无奈之下，他暂时放弃了换房计划。陈先生不能理解，明明是五环外的自住小户型，怎么就变成了“豪宅”？
“非普”限竞房为数不少
记者梳理发现，位于五环边或五环外的限竞房被认定为非普通住宅，并不是个别现象。
房山区中海金樾和著项目，地处六环外，销售均价34000元/平方米，89平方米户型总价为302万元；大兴区和悦华锦项目，地处五环外，销售均价52695元/平方米，89平方米户型总价为469万元；朝阳区瑞悦府项目，地处五环外，销售均价55016元/平方米，85平方米户型总价467.6万元；石景山区绿城西府海棠项目，地处五环外，销售均价52024元/平方米，90平方米户型总价为468万元……这些项目无一例外，都属于非普通住宅。
“绝大多数限竞房项目按照目前标准都属于非普通住宅。”一位限竞房的营销人员告诉记者，划定为非普通住宅对大户型销售带来了明显影响，因为八成首付对换房家庭来说是个不低的门槛。
普通住宅和非普通住宅指什么？按照北京市现行的认定标准，住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，或者单套建筑面积在140平方米(含)以下，或者实际成交价格低于所在区域住房指导价，满足三个条件之一的，就视为普通住宅。相反的，就视为非普通住宅。
2014年9月，北京曾更新过普通住宅价格认定标准。五环以内区域，单价不超过39600元/平方米、总价不超过468万元/套；五环到六环之间，单价不超过31680元/平方米、总价不超过374.4万元/套；六环以外，单价不超过23760元/平方米、总价不超过280.8万元/套的，都将认定为普通住宅。
举例说，如果购房人购买了一套五环内、容积率1.76的住宅小区的90平方米户型，当单价不超过39600元/平方米，或者总价不超过468万元，才可被认定为普通住宅，否则就是非普通住宅。
普宅标准滞后于房价变化
对于购房人来说，普通住宅和非普通住宅有何区别？据记者了解，首先是首付成数。按照北京市目前的政策规定，购买首套普通住宅的首付款比例不低于35%，购买首套非普通住宅的首付款比例不低于40%；购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%，购买第二套房屋非普通住宅的首付款比例则是不低于80%。换句话说，普宅与“非普”宅，首套房的首付相差5%，二套房的首付相差20%。另一个区别在于契税。个人购买普通住宅，可以减按1%或1.5%征收契税；个人购买非普通住宅，按3%征收契税。
“北京市目前执行的普通住宅认定标准，距今已有5年，而这5年的房价涨幅明显，建议建立一套动态调整机制，根据市场实际情况做出适宜的调整。”在北京中原地产分析师张大伟看来，目前北京限竞房库存积压的现象，部分原因就在于普通住宅认定标准过低，不少五环外的限竞房都成了非普通住宅。“那些140平方米以内的限竞房，我觉得都可归为普通住宅。”他认为。（来源：北京日报 记者：赵莹莹）
