摘要：如今，淮海路也成为“首店”“旗舰店”追捧的区域，新业态、新模式涌现而出。
热火朝天的2019上海书展上，一条道路引来市民齐齐围观。诞生于1900年的它，有着上海道路界元老的稳重积淀，有时候，它选择“长高”，于是矮房蜕变为高楼；有时候，它拒绝“长高”，留下的老建筑至今风情万种。
它就是淮海路。今天在上海书展签售的《情“迁”淮海路——致敬新中国70华诞》，该书收录了236幅珍贵老照片，讲述了百年淮海路背后的城市发展。
“长高”的是楼房也是经济数据
走在淮海路上，这幅路人如织和高楼林立的画面，无不向人们诉说：这里就是上海最繁华地区之一。每一座高楼，都是一部业态更替史。
淮海路的商业发源很早。上世纪20年代，道路两旁就有鳞次栉比的小商铺，商铺后面是成片民居。战争时期，淮海路逐渐落寞。改革开放后，低矮的商铺和民居开始被高楼取代。
20世纪30年代，俄侨在霞飞路（今淮海路）开设的照相图片馆
一些高楼，取代原址上小而散的商铺，升级商业街业态。例如，“老大哥”淮海中路1号——柳林大厦，它的前身全国有名的服装市场——柳林市场。如今，高33层的大楼将商场、餐饮、娱乐、办公等多元业态集于一身。又如淮海路“最高楼”金钟广场，也选择发展多元业态。所在地块由老酒楼、点心店、服装店等商铺腾退而来。
柳林大厦
金钟广场
一些高楼，来自旧区改造，提升商业街土地产出率。淮海路商业街最开始起源于住宅区，商铺大多“层高不高、进深不深”，成为淮海路商业升级的掣肘。1985年，淮海金融大厦开始动工兴建，拉开淮海路旧改序幕。高38层的香港广场，集商场、娱乐、美食、酒店式公寓和写字楼于一体，由传统石库门民宅区腾退而来。楼高26层的瑞安广场，曾是居民云集的宝康里街坊，如今蜕变为创意体验和时尚之地。
香港广场
瑞安广场
道路“长高”的同时，业态表现和经济数据也在“高涨”。在20世纪90年代末，淮海路从过去每个商店营业面积152平方米，变为商业用房总面积达23万平方米的商业街，形成多功能、现代化、综合性的业态。在世博会前，淮海路已经拥有一批具有影响力的全球品牌旗舰店，对原卢湾区的经济贡献占比达到60%至70%。如今，淮海路也成为“首店”“旗舰店”追捧的区域，新业态、新模式涌现而出。例如，K11购物中心的生态人文艺术综合样本，新天地广场的女性社交生活样本。一些写字楼年税收超亿元，世界500强企业云集。
K11生活购物中心
新天地广场
“拒绝长高”保留城市记忆和底蕴
“长高”的同时，淮海路也在“变厚”，这与它的文化基因有关。淮海路原名霞飞路，拥有大量洋房、石库门等老建筑，这些载体蕴含了丰富的历史人文故事。发展经济的同时，这些文化与建筑作为淮海路的底色予以保留，甚至更新活化。
建于1930年的国泰电影院，90年间不曾更换功能。原为国泰大戏院的它，出自著名建筑事务所——鸿达洋行设计，是典型装饰艺术派风格。类似的还有法式西餐馆红房子西菜馆，它诞生于1935年的霞飞路。不少上海人的第一顿西餐是从这里开始的。
国泰电影院
淮海路还有“红色基因”。今年修缮开放的“渔阳里”中国社会主义青年团中央机关旧址纪念馆，是一处约建造于20世纪10年代中后期的石库门里弄，这里先后成立了中国共产党发起组、上海社会主义青年团，许多中国共产党早期领导人从这里走了出来。此外，国家级文物保护单位“中共一大会址”“宋庆龄故居”也在淮海路沿线。
渔阳里
一些老建筑在修缮改造之后，被赋予新功能，重焕生机。例如，著名的新天地，以独特的石库门建筑、优雅的商业环境，成为上海城市的新地标，被认为是里弄建筑的经典改造模式。1999年，太平桥地区改造项目“上海新天地”工程开工，通过拆除重建、保留或复建外墙，保留了原有里弄建筑的外在风貌。通过“人走房留”的方法，房屋内部居住功能转换为商业功能，注入餐饮、购物、娱乐等业态，成功实现商业价值。
新天地
以点带面，活化老建筑带动了一批产业聚集。原为霞飞路巡捕房的中国爱马仕之家，经过长达6年的翻修，最终被恢复至接近最初原貌，红砖水泥外墙和露台窗户，可鸟瞰法国梧桐成荫的街道。经过商业调整和升级，在爱马仕之家附近已经积聚了一大批国际知名品牌，整条商街商业氛围浓郁。
中国爱马仕之家
城市更新为淮海路发展“赋能”
无论“长高”还是“变厚”，淮海路的发展和大批动迁居民紧密交织在一起。通过城市更新，大批居民的居住条件得以改善。同时，居民们为上海城市发展做出的巨大贡献，也被牢记。
《情“迁”淮海路——致敬新中国70华诞》一书的主编，是从事动迁工作30多年的全国劳模张国樑，他几乎全程见证了淮海路这些年来通过城市更新发生的巨大变化。这些年来，上海不断完善的房屋征收政策，为确保居民更好实现“居更佳”提供了保障。
2002年，张国樑在原卢湾区率先探索实践“阳光动迁”，核心就是“公开、透明”。上海的“阳光动迁”在随后的数年里逐步完善发展。2009年，原卢湾区建国东路390地块成为全市率先试行“征询制、数砖头、套型保底、解困纳保”动迁新政的基地之一。本世纪初，上海探索出核心为“公开、公平、公正”的“阳光动迁”，旧改工作步入“快车道”。
房屋征收政策不断优化，为淮海路的商业升级提供加速度。2002年，新天地地块全面开业。2010年，紧邻淮海中路的思南公馆保护改造项目试营业。
近年来，在城市更新的背景下，居民生活条件改善则与历史文脉保护有机结合。位于淮海中路358弄的石库门里弄住宅“尚贤坊”正在进行更新改造，这里将纳入商业业态，也将探索对居民生活条件改善与历史文脉保护的更好诠释。
