东方城市花园（二期）门禁失效，需动用维修资金做智能化改造，这就必须召开业主大会表决。在上海，像这样要动用维修资金的小区不在少数。
如果最近你发现自己小区的维修不够及时，要多一分理解。小区内重大维修、物业选聘等重大事项都需召开业主大会表决。今年1月1日《民法典》实施后，物权编规定“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。“三分之二业主参与”难倒不少中大型小区，也引发很多讨论。
最近浦东新区一个3640户的大型小区通过引入第三方机构硬核扫楼、技术计票等操作首次破题。昨天下午4时，本次业主大会投票箱封箱，将于今天上午9时开票公布。而早在4月22日，汇总的票数已超过2427票，成功实现“三分之二”。这样的操作为中大型小区实现“三分之二”提供了破解样本。
改变业主大会表决流程
一些小区赶在去年底前密集表决小区事项，一些小区选择观望，而需动用维修基金、表决物业选聘事项的小区，不得不“摸着石头过河”
随着《民法典》实施，物权编中规定“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，这给基层社区治理带来变化。
“从以前的人数、面积过半，到现在的三分之二，比例提高本身就增加了难度，而‘三分之二’按《民法典》从严认定，又使议题通过的难度加大。”一直奔走在社区一线解决治理难题的凡茸社区事务服务中心负责人黄月明指出，因为这个变化，一些小区赶在去年年底前密集表决小区事项，一些小区短期内选择观望，而一些需要动用维修资金、表决物业选聘事项的小区，不得不“摸着石头过河”。
静安区慧芝湖花园小区业委会主任吴劲轩已小试过一次。小区几个楼栋的大堂天花板吊灯需要维修，在进行楼道征询时发现以前的规则行不通了。“以小区26、27号楼为例，已表决的同意票为99票，送达但未参与表决的票有84张，按照小区规约‘未反馈视作同意已表决的多数票’，同意总数183票，同意百分比是100%。但按《民法典》，参与投票的业主仅占54.10%，未达到‘三分之二业主参与’的要求。”从数据上看，超过半数业主投出同意票，“从小区规约”，完全可以算通过，但如果“从严”按事实参与者算，则不行。对于这个结果，业主并不买账，直接反映到街道，表示无法接受“因为回票率不足三分之二而无法启动维修资金进行改造”。“今年我们小区将召开业主大会征询门口道路维修，‘三分之二’仍是难题。”吴劲轩说。
普陀区中环花苑小区已试了一次“从严”认定模式，用实打实的方式呼吁业主参与。“小区最近一次业主大会是2020年12月30日启动的《上海市普陀区中环花苑小区关于第六次业主大会会议讨论事项的公告》，公告发出后第二天，就接到属地房办提醒，由于民法典将于元旦生效，原有相关条文不再适用。”业委会主任何剑坦言，“小区业主大会的筹备很繁杂，任何一个环节出现纰漏，都将导致最终的决议不具备法律效力而被撤销，要求三分之二的业主投票反馈，无形中把难度又提升了一个层次。”房办当时的要求是暂缓召开业主大会，等相关地方性法规的操作实施细则落地后再启动。但由于征询议题涉及物业费调整，何剑觉得这个议题比较特殊，就算沿用过去的“不反馈视同大多数意见”条款让议题表决通过，习惯“漠视”的业主在不知情的情况下产生的决议，很可能在后期落地执行环节出现后遗症，于是决定直接向民法典新规要求靠拢。
向新规靠拢，这个小区有基础。小区共1059户业主，体量不小，但在过去近5年里，已通过业委会改选、小区活动等，打造出一个熟人社会，小区内各种自发组建的兴趣群几乎覆盖全部业主，而这正是业委会能组织足够的业主志愿者参与扫楼、发票以及实现“三分之二”回票的关键。社区治理者交流平台众蚁社区负责人韩冰说，一旦“三分之二”从严落实，这对大型小区的运行简直等于按下重要事项“暂停键”。“像上海内环内体量最大的中远两湾城，小区有1.2万余户，如果不是赶在去年底前召开业主大会选聘物业，到今年就基本动弹不得了。”
一小区引入第三方跑楼
第三方送票的最大不同，是送票人不会向业主提供任何建议，只是通过多频次扫楼将选票送达业主。业主根据自己的意见填写表决票
在一个有499人参与讨论的上海业委会参与者交流群里，分布在不同区的小区分享过“三分之二”操作难题。个别街道还对辖区内不同小区制定了不同标准。有的主管部门对自己愿意看到的议题如物业续聘，会选择“睁一只眼闭一只眼”，而对不想推动的议题如物业重新选聘，则会直接以不符合“三分之二”予以否决。当体量大、户数多的小区感叹难点突出时，浦东新区东方城市花园（二期）最新尝试引入第三方跑楼、计票，为达成“三分之二”提供了一个样本。
这是一个有着3640户、87个楼组的小区。东方城市花园居民区党总支书记陈俊介绍，作为南码头路街道最大的自然小区，根据新规完成回票三分之二相当困难，因为“小区有1100多户是出租户，接近三分之一”。陈俊坦言，小区召开业主大会，居委会也不便组织楼组长去发票，因为以前有过“吃力不讨好”的经历——居委会发动楼组长去给业委会帮忙，有些业主却认为居委会这么热心一定有猫腻，“真是百口莫辩”。
但小区建造近20年，很多设施设备出现问题，技防升级改造不能进行等。为确保公平、公正，业委会委员一致同意通过引入第三方专业机构来跑楼发送选票。第三方送票的最大不同，是其不会向业主提供任何建议，只是通过多频次扫楼将选票送达业主，业主根据自己的意见填写表决票。
操作并不复杂。由于东方城市花园（二期）小区的议事规则中有“业主委员会开展工作的经费来源于本小区公共收益的20%”的条款，而小区召开业主大会的开支也涵盖其中，小区业委会按照每户20元的标准购买了上海辰望咨询公司的跑楼服务。
跑楼也不简单。该公司负责人杨峰介绍，3640张选票，分给8人负责，从今年3月15日开始，工作人员不定时在小区跑楼发票，并且尽可能当场回收选票。两轮扫楼，工作人员、楼组长两两结伴上门。截至4月22日，汇总的票数已超过2427票，成功实现“三分之二”。
事实上，东方城市花园（二期）小区对这项服务并不陌生。辰望团队曾在2019年为小区提供过一次跑楼服务，只是当时的操作较方便——议题提早15天公告，完成两遍扫楼后，没有送达的选票放入业主信箱，第16天开票。根据小区规约中“未反馈视为同意多数票”，当时可以轻松达标。
但现在不一样了，小区约有三分之一的业主出租房屋，必须在开票前预留出充裕时间。“3月15日公告，4月30日才开票，比原来多预留一个月，一方面确保居住在小区里的业主有足够时间回票，另一方面方便出租户办理委托事项等。”杨峰说。
从目前情况来看，委托第三方跑楼成效显现。为此，陈俊希望社会各方机构能多参与社区建设。“基层是最需要第三方的地方，现在老百姓的要求高了，他们对美好生活的向往和需求，需要更贴心的服务与之匹配”。
落实业主“参与表决”权
“三分之二”的核心是增加业主对小区事项的参与度。在数字化普及的今天，应通过技术加持，增加反馈渠道，提高业主大会参与度
“业主是住宅小区自治管理的主体和直接受益人，小区重大事情应让业主共同做决定。”东方城市花园（二期）业委会主任高晓怡认为，完善基层治理重在促进业主参与。为符合《民法典》对参与业主大会人数的要求，减少表决后因出现不同意见而引发社区矛盾，小区业主委员会应通过多种方式及途径送达表决票，积极鼓励业主参与表决。“选择第三方组织辅助完成这项工作，既是为规范业主大会运作，把专业的事交给专业的人去做，也是为让业委会从繁杂重复的事务性工作中摆脱出来，集中精力做该做的事，从而为更多热心公益的业主参与业委会工作降低门槛。”
东方城市花园（二期）的成功有几个原因：小区议事规则事先约定召开业主大会可从公共收益中开支经费的比例，让小区可以“花钱买服务”；小区所在街道房办、居委会都比较开明，支持业委会这一决定。陈俊认为，各司其职是小区共建共治的关键。“小区曾有各种矛盾，如何消除业主的不信任感，聘请第三方介入是一个破题手段。”
韩冰也赞成用市场化手段解决治理难题，但从目前来看，18—25元/户的业主大会会议组织成本，并非所有小区都可承受。一方面，有些小区没有公共收益；另一方面，上海的业委会不是独立操作主体，没有独立账户，小区经费都经由物业公司进出账目，在这种情况下，一旦要表决的议题涉及物业去留一类的敏感议题，业委会很可能无法动用这笔费用。“如果东方城市花园（二期）业主大会的表决议题是换物业，还能不能其乐融融地外包服务？估计要业委会自己垫钱买服务了。”
那么，“参与表决”究竟该如何理解？事实上，《中华人民共和国民法典释义》第528页明确解释为什么把“参加”改成“参与”：《民法典》各分编草案征求意见过程中，有的意见提出，“参加表决”比较正式，实践中，业主可以通过多种形式参与表决，如问卷等，不一定通过出席会议参加表决，建议将“参加表决”修改为“参与表决”。
2009年原建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条也有这样的指引：未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
在韩冰看来，如果小区议事规则里有对“参与表决”的认定，也有对“规定时间内没有反馈的表决票”的认定条款，就应当尊重业主的选择，防止“三分之二”条款被滥用。
黄月明则认为，业主大会征询的核心是尊重并如实反映业主真实意愿，法规“三分之二”的要求核心是增加业主对小区事项的参与度。在数字化如此普及的今天，在推进小区事务各项征询时，应通过技术加持，增加反馈渠道，提高业主大会的参与度。“比如表决票是不是可以自己打印，再拍照发送给专门负责回票的人？”在他看来，如果一味强调通过邮寄的方式送达且需要将收到的原件快递回小区，无疑会减弱业主意见的表达。为此，他建议各小区可及时修订补充业主大会议事规则中的约定回收方式。
