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房子买了七年 法院突然来查封

时间:2017-04-19

  中安在线讯 据安徽商报消息,多年前,合肥市民汤某某从他人手中购买一套房子,他支付了所有房款,与对方签订了售房协议,并且对《房产转让协议》进行公证。然而,多年之后,汤某某却得知,这一套房子被法院强制执行,房子被查封拍卖。签了售房协议,给了钱,虽然没有过户,但是房产证一直在自己手上,这是怎么回事?汤某某不知所措,向庐阳区法院提起了诉讼。

  购买的房子遭查封拍卖

  2008年11月9日,束某与汤某某签订售房协议,约定束某以40万元将位于合肥市临泉路某小区一房产出售给汤某某。

  同年12月3日双方到长丰县公证处办理了《房产转让协议》公证手续,转让协议约定:束某转让上述房产,汤某某于协议签订之日一次性付清房款40万元。束某将商品房买卖合同原件及购房发票交付给汤某某,应协助汤某某办理交付验收手续,并将钥匙转交给汤某某。束某应自房产证办结、领取之日起30日内无条件协助汤某某办理该房产权的过户手续,保证所转让房产没有设定抵押担保等。束某出具给汤某某收据一张,言明“收到房屋总价款40万元”。

  2009年5月上述房产交付,束某将该房交付给汤某某使用,产权证交给汤某某持有。因为过户手续一直没有办理,到了2012年8月份,束某却将上述房产证进行了挂失,重新办理了房产证,并将该房作为向他人借款40万元的担保物。

  借款人李某某借出40万,不见束某归还,于2014年在庐阳区法院起诉束某。法院判决束某偿还李某某借款40万元,并支付利息,李某某对束某位于临泉路该小区的房产享有抵押优先受偿权。

  判决后,李某某向法院申请强制执行。 2015年10月,法院查封了该房产,并于2016年4月下达了执行裁定书,拍卖束某该处房产。

  汤某某在得知后大为震惊,向庐阳区法院提出了执行异议申请,认为该房产为他所有,请求终止对该房屋的执行。法院驳回了汤某某的执行异议。

  法院认为售房转让协议有效

  为了讨一个说法,汤某某将束某和李某某诉至法院。请求判令立即停止对他购买房屋的强制执行,并解除对上述房产的查封;确认他与束某2008年签订的《售房协议》、《房产转让协议》合法有效,并确认房屋产权归他所有;判令束某协助他办理房屋产权过户登记。

  庐阳区法院审理认为,从汤某某提供的售房协议、公证的房产转让协议及收条等证据来看,公证书具有较高的证据效力,因此对双方签订售房协议、房产转让协议的真实性、合法性予以确认。法院认为,该房产自2009年交付至今,汤某某虽称他向对方催告要求办理过户手续,但一直未实际履行,汤某某未及时通过法律规定的程序主张自己的权利,迟至2016年8月才提起诉讼要求过户,怠于行使权利明显,对不能办理产权变更登记具有过错。

  另外,不动产物权采取登记生效的原则,因此当事人以房产买卖合同方式转移物权,应当在所有权转移登记手续完成后,买受人才取得不动产的所有权。

  因本案的情形不符合相关法律规定的“不得查封、扣押、冻结”的情形,故对于汤某某要求确认房产归他所有,并停止强制执行,解除查封,要求束某协助他办理房屋产权过户登记的诉请,法院不予支持。

  昨日,记者从庐阳区法院获悉,法院一审判决:确认汤某某与束某签订的售房协议、房产转让协议合法有效;驳回汤某某其他诉讼请求。

  拍案说法

  律师提醒:可起诉卖家违约

  安徽天瑞律师事务所桑永标律师提醒称,买卖合同是债权关系,所有权变动是物权关系。此案中买家虽然签订了售房、转让协议,也付了房款,但是所有权还没过户,房子的物权从法律意义上还不属于买家,“只有去房产部门办理了登记过户手续,买家才具有该房产的所有权”。

  此案中双方签订的协议是有效的,现在由于卖家的原因导致所有权无法转移,协议无法履行,卖家就涉嫌违约,而且卖家还存在欺骗的行为。桑永标表示,买家可以再起诉卖家违约,要求返还购房款、赔偿违约金。

  法院受理该案件后,依法开庭进行了审理。庭审中双方矛盾激烈,各执一词。为查明事实,法院再一次组织双方进行质证。不料到庭途中,汤某某与被告的委托诉讼代理人在法院诉讼服务中心电梯间相遇。汤某某推搡对方并拍打其脸部。法警及时控制现场,法官调取了争执现场的监控录像,并对该二人作了谈话笔录。鉴于汤某某的行为不当,构成妨碍民事诉讼,法院决定依法对其处以罚款500元(文中当事人为化名)。

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