位于坂田街道南片区的星河WORLD，从一个旧改项目转变为深圳（龙岗）金融产业服务基地，目前已有上百家创新企业入驻。近年来，在国家房地产调控、鼓励产业升级和各地加强人才引进战略的背景下，深圳旧改重心转向“产城融合”模式，希望可以达到以产兴城、以城促产、以业聚人的效果。
一批新兴的产城融合示范性园区成为深圳集聚创新动能的载体，星河WORLD项目便是其中的佼佼者。日前，星河产业集团副总经理吴孟轲接受了记者专访。
现状
传统地产思维难以被打破
《深圳市城市更新“十三五”规划》明确，在规划期内，深圳将力争完成100个旧工业区复合式更新。近年来，政府加强“类住宅”改造建设的控制，在2017年底，深圳出台《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》，提出禁止工改“类住宅化”。而在今年初，深圳又在提升营商环境20条中特别明确，要推动“工转工”、限制“工转居”、“工转商”。
在政策引导下，大批房企涌入深圳“工改”领域，既包括本土房企，也有外地房企，并成立以“工改”为核心的业务部门。像星河WORLD一样，大量“工改工”项目定位为产业地产项目。
产业地产的概念，目前尚无明确的行业公认定义。从操作实务而言，产业地产一般被理解为构建产业价值链一体化的平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，可被细分为产业园区、孵化器、特色小镇等模式。
“星河WORLD的发展定位一度很难认定。”吴孟轲回忆。四五年前，产业地产模式在中国并不清晰。在花了近两年时间反复论证后，2015年，星河决定将整个项目作为首个产业地产项目试水，并成立星河产业集团，逐步确定了“产融联盟新城、双创社区、特色小镇”三大主力产品形态。
其中，位于龙岗坂田的星河WORLD和星河·领创天下分别是星河产融联盟新城和双创社区的样本。星河WORLD以战略新兴、金融投资、文化创意三大产业为主导，而双创社区则以星河·领创天下为代表，以股权投资为目标来孵化企业。
星河敢于做产业地产，与其发展基础有关。2006年起，星河成功运营了COCO Park系列商业地产项目，2008年，星河又率先进入股权投资领域。这两者都让星河尝到甜头，对“房东+股东”模式抱有很大的信心，即对入驻企业提供租赁空间和股权投资支持。
戴德梁行研究报告认为，与传统地产相比，近年出现的产业地产开发思路有三方面：由“盖物业”向“造平台”转变，由“做产品”向“创服务”转变，由“单一功能”向“综合功能”转变。
这给传统地产商带来较大挑战。中山大学岭南学院经济学系教授林江就指出，产业地产发展中，产业创新是产城人融合的核心，房企参与产业发展，必须要打破传统的思维。吴孟轲称，因为早年尝到股权投资和自持运营的甜头，所以星河做产业地产有内生发展的驱动力。
特点
从开发商向运营商跨越
近年来，发展商转型自持园区物业，运营管理，并尝试入股投资，已形成自身多元化发展体系。
说起星河的股权投资历史，要溯及到2008年前后，彼时，星河投资了国内知名创投机构深圳市创新投资集团有限公司（简称“深创投”），至今还是后者第二大股东，持股17.39%，大股东为深圳市国资委。此外，星河还入股了前海母基金、国家中小企业发展基金以及阳光保险等。
记者获悉，通过权益投资类业务，星河现已入股100多家企业，其中22多家企业登陆主板、中小板以及创业板，14家在新三板挂牌。“按照投资并购或退出，星河投资企业的估值确实大有增值，有一些项目翻了10倍、20倍都有。”
多年风投行业滚摸爬打，让星河交了不少学费，也积累了一定资源和经验。
星河在招商推介中，将其投资能力作为对外招商的优势条件，其工作人员表示，相比获得入驻创新企业的高租金收益，更希望通过入股创新企业来实现长期合作共赢，通过“房东+股东”创新模式探索，星河不仅能够承接企业发展的基本物业需求，还能承接企业在发展过程中不断提升自身成长能力的需求，从而实现跨越式成长。
以深圳星河WORLD园区为例，园区不仅为入驻企业提供从创客空间、孵化器到加速器、大中型企业总部基地的全生命周期空间载体，并通过“产权/租金/服务换股权”、基金投资、项目跟投等多种资产配置方式，解决企业在关键发展阶段面临的资金问题，同时导入资源，帮助企业更好地拥抱大资本时代，实现更好更快发展，与此同时，分享企业成长红利。
与此同时，星河也做联合投资，比如与龙岗区政府和深创投成立红土创新创业产业基金，主要投向龙岗区创新创业企业；并联合张江高科等大型企业共同设立创投基金，扶持创新产业发展，促进创新要素在全球范围内的多向流通；此外，还与美国普济资本成立合资公司，推动跨境业务发展。
在星河产业地产发展模式中，星河WORLD园区与领创天下相结合。相对而言，领创天下是一个带创投属性的孵化器，而WORLD园区是一个带创投属性的产业园区，服务于不同发展阶段的企业。
难点
人才匮乏和无可持续的商业模式
相比而言，产业地产没有住宅项目资金回收快，需要长期投资。对于房企而言，做产业地产，如何做好政策导向与经济效益之间的平衡是一个难题
据了解，星河WORLD园区产研办公空间有75万平建面，按照政策可以卖一半，但是星河选择自持做产业地产，还有住宅、酒店、公寓、商业、文化、教育、休闲等各类业态，共达160万平建面。产业园区的资金需求主要用住宅带来的现金流来平衡。
从产城融合层面而言，产业发展必然要搭配一些住宅项目和配套项目。
据悉，围绕星河产业园区，涵盖产业、居住、商业、创客、艺术馆、文体教等3公里日常生活圈配套，加上逐渐完善的交通配套，对坂田人才集聚有一定效应。
星河WORLD园区连续三年租赁业务达到深圳前列，价格在130元/平方米，接近一些关内成熟科技园区。“现在企业入驻了25万平方米，今年目标是（企业）入驻10万平方米。”
目前，星河WORLD已交付物业面积达70%，剩下用作总部基地，但对招商的企业要求更高。
发展产业地产另一难点是人才匮乏。目前从业人员大多由传统房地产企业转型而来，涉及产业、金融、政策解读、科技创新领域人才较少，视野较单一，缺乏经济研判、招商引资、服务管理、投融对接、风险控制及资源链接等综合能力。
中城新产业控股有限公司董事长刘爱明指出，招商只面向大企业是很危险的，希望形成一个良好的产业生态，做一个产业服务平台，这样产业地产的问题才能解决，否则就是伪命题。
目前星河也意识到这个问题，不断推进平台投后管理服务。近日，政企共建产业园区公共服务平台——深圳市龙岗区行政服务大厅星河WORLD分中心正式对外办公，大厅面积约700平米，已于4月正式对外办公。
