“我想辞职。”
6月13日，米兰阳光的业委会主任张某一脸无奈，“业委会主任不好当，我上任不到一年，前前后后辞职信写了4封。”
业主状告业委会、物业公司写公开信称遭业委会主任勒索、小区公用设施日久失修而公共维修基金却不知去向……近日，中山物业纠纷频发，不少矛盾直指业委会，位于南区的米兰阳光小区就是其中之一。
业主、业委会、物业公司，究竟是什么让三者关系变得紧张，引发矛盾的根结在哪?
近日，笔者走访了一些物业纠纷的热点小区，经梳理发现，小区纠纷多源于物业服务质量问题，经转化最终又指向公共收益的归属和账目。业委会作为业主代表，是公共收益的直接管理机构，也成为利益纠纷的核心。
【案例1】蓝波湾小区：
每月16万的公共收益去哪儿了?
在中山出现物业纠纷的小区当中，蓝波湾的矛盾最为复杂。2012年华策物业声称巨亏200万元，提出要将蓝波湾公共收益全部用于弥补亏损，此后业主、物业与业委会之间的矛盾不断爆发。
本月上旬，蓝波湾小区三名业主状告业委会一案在市第一人民法院开庭审理，鉴于案情复杂法庭并未当庭宣判。
官司多早已使蓝波湾变成了“烂波湾”，业委会主任吴国坚无奈地告诉笔者。他觉得业委会工作开展起来很困难，“业委会容易得罪人，很难做，物业和业主都把矛头对准业委会，但业委会不能代替物业办事，只能起建议和监督的作用。”吴国坚说。
据小区公开信息显示，以停车费收入为主，蓝波湾每月公共收入约21万元，除去税费及物业代理费外净收益为16万元左右。
“我们的核心诉求是公开公共收益账目，公共收益应为全体业主服务，用以改善小区环境和设施，但我们没有见到。”蓝波湾四区业主郑先生反映，从2003年至今，公共收益总额可能超过千万，但账目从来没有公开过。吴国坚称小区公共账户现时约有40多万元。
八区四栋业主徐先生带笔者在小区内转了转，列举了不少“待改善”项目：缺失灯泡的至今没有更换、灯柱损坏后仍留在地面的小坑、多处排水盖损坏严重……
【案例2】米兰阳光：
物业、业委会 “糊涂账”究竟谁的错?
最近，米兰阳光的业委会也经历了类似的情况。6月5日晚，原定由业委会、物业公司、区住建局和社区工作人员参与的联席会议，因百名业主的介入而终止。随后，业主们联名提出要求重组业委会。在此之前，物业公司曾向全体业主发过一封公开信，称物业遭到部分业委会成员勒索。
小区业委会主任张某介绍，根据初步计算，小区一年公共收益大概在80到100万之间。而小区与现有物业——嘉会物业公司的服务合同早于今年2月28日结束。“考虑到小区公共收益长期去向不明，而不少业主又对物业公司的服务质量提出异议，因此合同续约一直被搁置，也在考虑更换物业。”张某说。
在嘉会物业与米兰阳光的物业服务续约合同中，并没有提及公共收益如何分配和管理。张某称，多年来公共收益账号一直由物业公司持有，并逐渐成为了一笔“糊涂账”。
【知多D】
公共收益怎么算?
天下熙熙皆为利来，小区纠纷，大都源于一个钱字。蓝波湾每月公共收益约16万元，朗晴轩每月公共收益约4万，那么这笔账是如何算出来的?小区公共收益一般又是怎样构成的?
首先，从法理来讲，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。
中山市安美物业管理有限公司经理陈元明告诉我们，一个千户规模的小区月收入可能在5-10万之间，具体要看小区公共设施配套及管理运作情况。
一般来讲，小区公共收益包括：
1、商业经营收入、物业用房经营收入
2、电梯、楼道、楼顶等公共部分的广告收入
3、物业管理区域场地停车费收入
4、摊位租赁收入、场地经营收入
5、通信运营管理费收入
【权威建议】
业主应充分行使监督权
由于缺乏信息透明度，部分小区的公共收益成为小区管理的“灰色地带”，特别对于那些仍未成立业委会的小区来说，公共收益在几乎没人监管的状态下可能沦为物业公司的“”私人钱包。
市住建局物业管理科工作人员石涛就建议，“尤其在公共资源和公共收益的使用上。很多业委会擅自为业主做主，这方面业主应充分行使监督权。”
据了解，上位法还没有出台监管业委会的相关法律法规，因此市级层面也很难出台任何规约文件。由于业委会的自治性质，监管层面上确实仍存在法律的空白。
“关键是各方要清楚自己的角色，业委会就是执行机构，业主大会才是权力机构，这点上业委会要明白自己的职责是谁赋予的。”石涛表示，一些先期物业公司与开发商关系紧密，不能时刻代表业主利益，导致物业纠纷产生。在重新招标物业公司时，应召开业主大会共同决策避免业委会私自决定，处理好业委会、物业、业主、开发商之间的关系非常重要，各方应相互配合。
【记者】伍杰 郎慧
