上半年惠州销售二手房209万平方米。南方日报记者 王昌辉 摄
“看房的客户不少，但真正成交的不多。”对于记者询问当前惠州二手房市场的表现，润地房产麦地门店经纪人肖江秋介绍。事实上，在信贷压力下，该情况在上半年的惠州楼市持续存在。
近日，惠州市房产管理局发布2018年1—6月全市二手房交易情况。相比新房交易的畅旺，二手房交易显得较淡。数据显示，上半年全市二手房交易仅成交17190套，对比去年同期的30803套，跌幅达44.2%。其中，以惠城中心区最为明显，半年交易6382套，同比跌幅超六成。
具体到原因，业内专家直言信贷环境收紧最关键。该专家认为，信贷收紧，利率上浮甚至停贷，对于刚需主导的二手房市场来说影响很大，购房成本大幅增加将置业需求挤出市场，市民离市观望。另外，结合当前常态化的市场调控形势，该专家认为短期内市场滑落局面将持续，二手房交易将持续寒冷。
在认为市场持续收紧的同时，惠州市房地产中介行业协会副会长、鸿祺房产李挺斌提出新看法。他认为，信贷收紧不只是针对购房者，对于放盘业主同样如此，有切实住房需求的市民可以密切关注市场动态，对于议价空间增大及部分因资金周转原因降价出售的心水房，可保持关注，适时入市。
●南方日报记者 张峰
今年成交率明显降低
“约看房的客户挺多的，但最后完成交易的不是很多。”二手中介门店经纪人小刘介绍，去年客户太多，缺少房源，今年则是房源较多，看房客户也不少，但成交率非常低。
在记者走访中，一名麦地的放盘业主严先生直言市场不一样了。“去年市场好，试着挂盘看看价格，每天中介约看房的络绎不绝。今年找到新房要卖房筹钱换房，三个多月了没有太多消息。”严先生说。
当前的惠州二手房市场，类似情况并非孤例，而是成为常态。二手房交易遇阻，销售出现大幅滑落。
今年上半年的交易数据表现明显。据市房管局发布的今年1—6月二手房交易情况，全市销售二手房17190套、209.6万平方米，相比去年同期的30803套、355.2万平方米，分别下降44.2%、41%。降幅最突出的为惠城，去年上半年达到成交16927套和190.8万平方米的历史高位后，今年同期仅交易6382套、78.5万平方米，同比跌幅达62.3%、58.8%。
“去年一个门店每个月能够卖出超10套房，每个业务员都能够开单，今年不一样了，一个月能卖出四五套就很不错了。”家顺地产负责人徐伟林介绍，过去两年新增三四家门店，今年把几家业绩不好的店关掉了。
信贷成本增加抑制需求
“信贷环境改变对于以自主需求为主的二手房市场影响很大，贷款成本不断增加将抑制需求。”中介从业者刘刚梁介绍，相比新房市场，购买二手房的客户以刚需为主，资金有限，对信贷的需求更迫切。
具体到金融市场，记者调查发现，去年四季度以来银行贷款不断收紧。今年金融市场从年初的利率小幅上浮，到当前新房首套基准利率上浮20%—40%，二套房上浮35%—55%较普遍。对于二手房市场，建行、农行、工行和中国银行等多家银行已经暂停该项业务，仅有兴业、光大、南粤等少数商业银行受理，但50%左右的利率上浮成为常态。
“去年底卖的房，今年初已经完成过户，但目前仍然只是收到买房业主四成首付款，银行按揭的尾款现在没能批下来。”在鸿祺房产江北宏益公馆门店，委托该中介销售放盘的聂女士直言很无奈。“一方面卖房款拿不到，另一方面买新房借了几十万。”
该门店负责人李先生表示无可奈何。他介绍，中介服务基本完成，尾款迟迟没能下来，中介服务费也无法收到。“业主的难处我们无能为力，银行放款的难度越来越大。”
记者在采访中发现，应对银行放款难，金融快贷机构开始出现在二手房交易中。“无论买方还是卖方对于快贷等支付方式都要谨慎，警惕金融陷阱。”市房地产中介行业协会负责人介绍，在当前金融环境下，购房者要理性评估还贷能力、谨慎入市。
购房者观望情绪加重
“银行贷款暂停和紧收，购房成本持续加大，长远来讲会将购房需求挤出市场。”专注于二手房售后服务的同协房产总经理李雁豪介绍，不同于新房市场的价格备案机制，二手交易的价格属于市场调节制，买卖双方商议即可。
李雁豪用售后收件和公司服务信息情况为例介绍，去年到当前，该公司收件数量缩减是有规律的。今年一季度市场还正常，尽管有20%—30%的基准利率上浮，但客户减少不明显。近两个月，利率涨幅达到基准利率上浮50%左右的水平，公司承接的交件数量锐减，而且出现相当一部分的一次性付款客户。
“刚需客户买房前都会算一笔账，信贷成本过高还贷压力过大就会放缓置业脚步。”润地房产河南岸麦地片区经理陈瑞云介绍，据片区各门店反馈的信息，咨询和看房的客户没有减少太多，但成交意向减弱。
肖江秋介绍，麦地、河南岸的房子还是很受欢迎，但在给客户计算购房支出过程中，利率上浮往往意味着数十万的利息，分摊到月供里将近1000元，“很多客户卡在这个环节，选择了观望。”
市房地产中介行业协会负责人结合上半年的市场表现指出，从大幅下滑的交易数据来看，在信贷不断收紧，对二手房支持力度减小的背景下，市民购置二手房需求遭到明显挤压。不少客户面对增加的购房成本选择暂缓入市。他介绍，按照当前的调控势头，二手房交易滑落的局面短期内将持续。
市场供需反转 议价空间加大
记者注意到，相比去年不断出现的“临时加价”等行为，当前惠州二手房市场重现议价空间。采访中，家住南线熙龙小镇的旷先生将放盘房源在半个月内降了三次价，81平方米的房源从最初95万实收降至93万元，最后降至85万元（一次性付款）。
代理该房源的中介业务经理小严介绍，业主去年生了二孩，原有小三房户型住起来拥挤，因而要换房，近期在麦地鸿润花园社区看中一套舒适型三房单位，因为资金有限，选择降价销售原有房屋。
类似情况并不少见。记者7月连续监测西子、58同城二手房交易平台注意到，河南岸、江北、麦地等二手房交易频繁区域，部分房源隔段时间就会出现价格调整。“尽管交易下滑，但只要房源品相好，业主愿意一定幅度降价，购房的客户还是比较多。”小严介绍。
“因为换房、生意周转以及其他情形急需资金等原因，部分放出来的房源性价比很高。”市房地产中介行业协会副会长、鸿祺房产总经理李挺斌介绍，随着供需环境发生改变，二手房交易过程中买方业主的话语权逐步上升，议价空间逐步增大。
李挺斌介绍，当前信贷环境较为严峻，对于有急切住房需求的购房者来说，对市场保持关注还是能够找到心水房的。“对于刚需客户来说，二手房的居住氛围更加浓厚，工作生活以及房屋装修等都能够省去一笔不小的开支，可适时谨慎入市。”他说。
