16日，中山市政府召开“三旧”改造政策宣贯及动员会议，公布了7月13日起正式实施的《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》（以下简称《办法》）和配套的三个改造实施细则。据了解，修订后的“三旧”改造政策以“政府引导、规划统筹、市场运作、利益共享”为导向，较以往更加简明易懂，也为各方进一步推进落实提供了灵活的操作指引。
新《办法》更加重视激发市场活力，转变政府在“三旧”改造过程中的角色，从过去的“政府主导”调整为今后的“政府引导”为主，同时拓宽社会投资取得开发权渠道，调动更多企业和权利人主体参与到改造项目中来。预计新政实施后，将会有更多的土地通过协议方式出让，市场主体获得“三旧”改造项目土地的方式也将更为多样。
此外，实施办法不仅从总体上对统筹规划进行了完善，还通过充分下放事权来减少制度性成本。而三个实施细则也分别对不同的改造领域有了新的诠释，为保障实体经济发展，促进产业优化升级，新政策对工业项目给予了最大的支持和鼓励，市财政对于工业改造项目的奖励最高可达1000万元。
灵活统筹全面改造与微改造
在《办法》出台前一天，中山市委书记陈旭东到石岐区调研“三旧”改造及新旧城区融合发展情况，他强调，“三旧”改造不是为了改造而改造，而是为推进产业转型、城市转型和环境再造。通过“三旧”改造提高土地利用效率，促进土地集约循环利用，让“三旧”改造成为新兴城镇化和大众创业万众创新的重要生力军，为传统产业转型升级、优势产业增资扩产、战略性新兴产业招大引强腾出广阔空间。
在此次的政策调整中，是国土局首次采取“开门立法”的形式，广泛征询社会各界意见，最终形成了“1+3”的政策体系，即以一个实施办法和三个针对不同领域的实施细则作为指导“三旧”改造的文件，让新政策更具针对性，且操作起来也更加灵活。结合此次新政出台，中山目前在“三旧”改造领域已初步搭建了“主政策+配套政策+工作规范+操作指引”政策体系框架。
与以往的“三旧”改造政策相比，《办法》在统筹机制上更为灵活。《办法》提出，“三旧”改造以专项规划为引导，通过建立项目预备库、制定年度实施计划进行计划管理，有序推进实施。对比以往“三旧”改造政策，“项目预备库”是一个新提法，原产权人、市场主体或政府相关部门在开展改造意愿调查、编制改造项目计划方案后，经过属地镇区政府同意，就可以纳入改造项目预备库，随后在进行基础数据调查和规划报批后，年内具备动工条件的项目即可纳入各镇区的年度实施计划。
在改造方式上，《办法》提出要以全面改造与微改造相结合。“全面改造”可以理解为拆除重建，那么“微改造”就是除全面改造以外的综合整治、局部改扩建、历史建筑修缮、生态修复、建筑物节能改造等各种情形。
13日，中山市市长焦兰生在参加孙文路历史文化街区改造提升专项会议时就强调，要做好孙文路街区保护性开发工作，努力留住老石岐味道，修旧如旧，结合新的“三旧”改造政策，激活低效建筑物，让历史文化名城焕发新活力。《办法》当中也明确指出，对涉及历史文化遗存的建筑，应以修旧如旧、建新如故的原则进行保护性微改造，以维持城市特色风貌和文化肌理。
而对于旧厂房的微改造，《办法》也从用地角度提出了鼓励政策。旧厂房微改造后，可以用于互联网+产业、研发设计、科技服务等生产性及高科技服务业，也可以用于高新技术产业、科技孵化器、先进制造业用房等创业创新平台，为完善公共服务设施，还可以用于教育、医疗、体育等非营利性公共服务设施、公益事业项目。旧厂房微改造用于上述新产业、新业态的，都可以按原用途使用5年，5年期满后，再按新用途办理改变土地用途手续。
工业改造项目最高奖励1000万元
市国土局局长吴伟强表示，此次修订的“三旧”改造政策的主要亮点之一是支持“工改工”，助力实体经济发展。工业改造项目不仅可享受政府的奖励政策，还可以延长土地的使用年限。此外，为了调动社会的积极性，政策还拓展土地开发权和通过协议出让取得土地开发权的项目范围；同时通过下放审批权，为“三旧”改造提速，市级行政部门只保留了改造单元规划和全面改造项目改造方案的审批，其余审批权均下放到镇区级政府。
整体来看，工业改造项目的奖励支持力度很大，凸显了中山市对通过“三旧”改造向存量要空间，扶持产业转型升级的决心，通过鼓励工业改造项目保障实体经济的发展需要，同时优化产业配套环境促进产业转型升级，并为创新发展提供更大空间。
《中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）》把对工业用地的改造分成了“工改工”“工改商”和“工改住”三大类，并对不同改造类型给予不同程度的优惠和奖励政策。
“工改工”享受的政策鼓励最多，奖励力度也最大。上述实施细则中明确规定，无论拆除重建还是原地加建的，凡用地达到10亩及以上，且建筑容积率达到1.5及以上的，都将按200元/平方米的标准对实施主体进行奖励。而对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经相关部门认定后，奖励标准再提高20%。市财政对单个项目的奖励最高不超过1000万元，但对于规模较大的项目，各镇区还可以再进行额外奖励。
此外，旧厂房、旧村庄和旧城镇改造后作为工业用途的，均无需无偿移交政府公益性用地或公益性建筑面积。“工改工”项目的土地权利人还能够按工业用地的最高使用年限（50年）延长用地期限；并允许土地权利人将高标准厂房按幢、层等固定界限进行分割登记和转让；村集体厂房改造后，按照引进企业的贡献可获得连续奖补三年；在村集体厂房实施改造期间还鼓励各镇区给予一定的租金补助，对需要融资改造的，政策也鼓励各镇区给予一定的融资贷款贴息扶持。以上这些优惠政策不仅适用于“工改工”，旧村庄和旧城镇改作工业用途时也可享受这些利好。
