成片连片改造将不留死角，全面提升区域的人居环境。南方日报记者 王昌辉 摄
7月30日召开的惠州市委十一届六次全会提出，要提升城市能级和核心竞争力，提升城市能级要突破空间资源瓶颈，改进现有土地管理方法，提高土地资源综合利用水平，全力盘活存量土地，实现更有效率、更有秩序的发展。
如何更有效地提升土地资源利用效能？记者注意到，在城市建设进程中，不断推动“三旧”改造，在存量土地中找增量已被证明是一条有效的路径。
尽管惠州“三旧”改造工作存在着规模有限且商住项目居多，“工改工”等产业和配套项目较少的局面，但跟随东湖花园9区、天益城，以及丽日湖逸家园等项目的改造，老厂房摇身一变成为现代化居住区，城市局部区域土地效能得到提升的同时也切实改善着城市风貌。
如何更进一步？惠州市国土资源局日前公示征求社会意见的《惠州市“三旧”改造实施办法（征求意见稿）》（以下简称《改造办法》）有望带来“加速度”。明确了旧厂房、旧村庄和城镇各改造土地类型的改造主体和实施方式，同时划定改造单元未成片连片改造创造基础，推动实现规模化改造，全面改造改造片区的人居环境和城市品质。此外，对于“工改工”、“工改文”等产业项目的嘉奖机制又将推动产业赋能，推动“三旧”改造项目产业和形态的多元化。
可以预见，随着城市“三旧”改造工作权责的厘清，结合粤港澳大湾区带来的城市发展利好，该项工作也将迎来加速度。
本版撰文：南方日报记者 张峰
1“三旧”改造怎么改？
城市低效存量建设用地活化提升
跟随城市社会经济的不断发展，惠州城市核心区域土地基本得到开发建设。一方面，城市居住、产业供地不断往城市外围扩展，另一方面，核心城区部分老厂房、老村庄却呈现出破败趋势。这也使得“三旧”改造这一改善城市面貌的举措备受各方关注。
市国土局发布的2018年中工作总结及计划指出，将大力推进“三旧”改造，并介绍惠州在2017年新增实施改造面积2799亩、完成改造面积1618亩，在完成省政府下达的考核任务同时也为惠州争取珍贵的用地指标。
该局还介绍，先后出台了《关于明确“三旧”改造项目涉及无偿移交15%比例公建公益性用地有关问题的通知》、《关于加快“三旧”改造提高改造完成率的通知》、《关于规范惠州市“三旧”改造地块标图建库办理流程、标准、审查要求及数据库调整频次、程序、审查要求的通知》、《关于明确惠城区“三旧”改造项目实施监管协议签订问题的通知》等规范性文件，完善改造法规体系。
这也进一步呼吁着成体系的《改造办法》出台，更为系统有效的指导“三旧”改造工作的开展，推动城市节约集约用地的实现。
细看《改造办法》，首先解决的问题就是让什么是“三旧”改造变得清晰。办法介绍是指由人民政府、农村集体经济组织、土地使用权人或其他符合规定的主体，依据相关政策法规，在确定的改造范围内，对旧厂房、旧村庄、旧城镇中的低效存量建设用地进行整治、改善、重建、活化、提升及成片连片开发的行为。
具体到改造方式，主要包括综合整治、功能改变、局部加建、拆除重建、生态修复和历史文化保护6种。此外，要求改造工作遵循政府引导、规划先行，市场取向、公众参与、利益共享、因地制宜等原则，既实现获取经济利益的目的，也能够实现城市更新、产业更新的社会目的。
“我希望‘三旧’改造就是通过改造有效将城市扮靓，各方利益体之间实现共存共赢，同时也能够有效引入高效的城市产业，不断提升惠州的城市品质。”惠州市国土局党组副书记袁贵平表示。
2 单一旧厂房改造局面如何破？
重点推进旧村庄和旧城镇改造项目实施
聚焦既有的“三旧”改造情况，无论是东湖花园9区、天益城等商业综合体，还是鹏达丽水湾、双城君等住宅项目，几乎清一色的旧厂房改造。而旧村庄和旧城镇则推进缓慢，截至当前，仅有位于仲恺的三坳岭村旧改正式进入到实施阶段。
“旧村庄和旧城镇的改造还是比较难的，从企业端出发，厂房的权益是最清晰的，而旧村旧城涉及到拆迁等众多问题，没有政府的主导和助力推起来是很困难的。”作为三坳岭“旧改”项目的改造主体，皓翔源集团总经理何晓雯表示，项目推进中最大的问题就是没有先例，但随着《改造办法》把相关流程理清楚之后就会越来越顺利。
记者注意到，针对既往工作中旧村庄权责不清晰的局面，《改造办法》指出，旧村庄改造可采用农村集体经济组织自行改造、与市场主体合作改造或由政府主体实施改造的方式。农村集体经济组织自行改造的则有该组织或其成立的全资子公司为改造主体；与市场主体合作改造则通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体，可采取农村集体经济组织和市场主体通过成立项目公司共同作为改造主体，也可以约定其中一方作为改造主体。
此外，对于政府组织为建设基础设施、公共设施建设等公共利益或为实施城市规划确实需要进行旧村庄改造的则为政府作为改造主体。获得村集集体2/3以上表决同意并明确补偿安置途径后，政府可通过招标等公开方式出让土地，由中标人或竞得人实施拆迁工作，土地达到“净地”出让条件后办理用地手续。
旧城镇改造同样可分为土地权益人自行改造和政府主体实施改造两种形式。自行改造的情况，土地权益人可以以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，改造主体为土地权益人，而相邻地块合作改造则需成立项目公示作为改造主体。
“确定了改造主体，确定了改造方式，也确定了改造流程，这对于实施项目方来说无疑就意味着动力。”长期关注惠州城市更新工作的房地产业内专家杨锦斌介绍，“三旧”改造集中在旧厂房，因为规模小更多的都是较小规模的企业，一旦旧村庄和旧城镇的改造工作展开，较集中的开发规模必将吸引更大的资本方进入，城市点亮的成效也会立竿见影。
