小区业委会选举难、更换物业公司举步维艰、开发商和物业公司联手侵害业主利益……针对当前许多小区面临的物管纠纷问题，广州市住建委日前发布《广州市物业管理条例（征求意见稿）》，拿出了一系列全新的管理措施试图解决上述老大难问题。
业主是小区的主人，对小区管理事务具有相应决策权。不过在一些小区，物业管理公司俨然把自己当成小区“主人”，代业主做决策，替业主享权益，但就是服务质量跟不上，而业主想更换物业则困难重重。
这样的新闻报道并不罕见。最让人印象深刻的可追溯到2003年的翠湖山庄。当年，因物管权交接纠纷，广州翠湖山庄的两家物业公司保安，在一个小区攻防对峙半年后，爆发了一场“百名保安集体斗殴事件”，直到4卡车防暴警察到来才将事态平息。今年5月，广州世纪绿洲小区准备召开物业公司选聘大会，受邀前来参加路演宣讲的一家公司负责人在小区门外被4名不明身份男子围殴，致额头及眉弓处受伤流血。
换个物业为什么这么难？难道必须有“流血牺牲”？这是许多业主的心中疑问，也是目前物业管理制度不健全的表现。
近年来，物业管理公司与小区业主之间的纠纷呈上升趋势。从众多案例来看，纠纷主要源于物业公司提供的服务与业主的期待有落差，与此同时物业公司还找各种理由涨物业费、停车费等。比如，部分物业公司违反合同约定随意减少服务内容或者降低服务质量、服务信息不公开、擅自侵占业主合法权益；业主共有物业的权属关系不明确、车位租售及收费争议大等问题，也加剧了业主与物业公司之间的矛盾；还有一些物业公司阻扰业委会工作，对投票选举和表决结果不支持；等等。
从很大程度上说，业主相对处于弱势地位，缺乏有效抗争手段，像拒付物业费、甚至聚众抗议等方式维权，结果往往造成矛盾加剧。另外，就是一些行政管理部门职责不清，或一味强调业主自治，或凡事都插上一脚，存在缺位、越位、不到位等问题。凡此种种，最后损害的都是业主的权益，影响的是整个小区的和谐与稳定。
规范物业管理内容、厘定管理部门职责、维护业主正当权益，亟待从制度层面予以解决。此次《广州市物业管理条例（征求意见稿）》体现了鲜明的问题导向，要着力解决的正是眼下存在的诸多物管纠纷难题。例如，《条例》进一步明确业委会、物业公司应承担的法律责任，规定“小区公共设施产权归业主共有，产生的经营收益归业主共有”，“业主不满服务拒缴物业费，物业公司不得直接停水停电”。这些内容是对一些长期争议问题的清晰解答，为维护业主正当权益提供了制度依据。
除此之外，《条例》还有两大亮点：一是设立由街道牵头组织的物业管理委员会，主要负责筹备成立业主大会并选举业委会，“物业管理事务的最终决定权还是归属于业主”；二是建立业主决策电子投票系统，改变目前耗时耗力的“扫楼”书面投票形式，同时也避免小区业主或者物业公司人为因素干扰。
小区管理不是小事，关系千家万户的幸福，关系社区治理的成效。只有每一个基层细胞健康了，整个社会治理才能健康。这道功课必须做好，既有待包括业主、物业公司、政府部门等各方力量的积极参与、相向而行、形成合力，也有待在制度层面上提供可操作的规范，为各方的行为划定边界、明确权益、厘清责任。
希望《条例》能达到这样的效果，但愿换个物业不再有“流血”。
