石碣、高埗纳入城区，黄江不再属于临深片区，石龙、茶山、石排进入松山湖片区……日前，东莞宣布，在不改变现有园区、镇、街道行政架构和空间范围的前提下，将全市划分为6大片区，并谋划14个重点发展先行区，集中优势资源，将其建设成为引领片区发展的“引爆点”。
记者针对目前这些东莞镇街的楼市现状进行了分析，给购房者一些参考。不过，业内人士也提醒购房者，新的空间划分目的是对产业的引导，并不是行政区域的划分，且真正实现需要较长的一段时间，购房者不要过于激进，盲目跟进投资炒房。
城区片区
范围：南城街道、莞城街道、东城街道、万江街道、高埗镇、石碣镇。
定位：做大做强中心城区，打造中心城区“三江六岸”，建设现代城市滨水岸线、现代综合服务中心和南城CBD中央商务区。
先行区：东江滨水区、南城国际商务区。
石碣、高埗纳入城区
当地楼盘抢城区客
今年初，不少城区购房者接到石碣、高埗镇楼盘的促销电话。石碣、高埗楼盘自去年起已经在主城区抢客。与中心城区楼盘定价相比，这些镇区大户型定价在1.5万元/平方米左右，吸引了不少购房者。
据东莞中原市场研究部统计的数据显示，按照旧有的楼市划分方法，中心城区中东城、南城、莞城、万江在今年第一季度成交面积约为10万平方米，成交均价约为17647元/平方米，截至3月底存量为45万平方米。在供应和成交上都属于较低水平。近年来，由于东莞中心城区四个街道办住宅新增供应稀缺，房价上涨，不少白领购房者到周边镇区买房。在东城上班的梁女士去年底在高埗买了一套大户型，把家从原来的莞城搬到了高埗。“中心城区的楼盘价格太高买不起，镇区楼盘环境好，价格也低。”梁女士告诉记者，她每天开车出门上班，也不觉得很远。
由于地缘位置相近，房价相对较低，在交通更为完善便捷后，未来也将会有越来越多的购房者外溢到石碣、高埗等中心城区周边置业，推动当地的楼市发展。
松山湖片区
范围：松山湖高新技术产业开发区（东莞生态产业园区）、茶山镇、寮步镇、大朗镇、大岭山镇、石龙镇、石排镇。
定位：发挥松山湖自主创新示范区的创新引领作用，构建“1 6”的区域科技产业创新中心。
先行区：松山湖（生态园）、中子科学城、东莞火车站地区。
松山湖片区镇街增多
一季度成交面积排名全市第一
按照原来的松湖片区计算，松山湖、大朗、寮步、大岭山四镇街一季度住宅新增供应量为35.23万平方米，占全市比重分别为29.22%，是截至目前今年新增供应量最多的片区之一。在成交方面，一季度住宅成交面积最高的为松湖片区，达到36万平方米，在全市成交面积当中占比36.36%，成交均价约为17167元/平方米，截至3月底存量为73万平方米。东莞中原地产研究部介绍，受龙大高速取消收费的利好推动，越来越多品牌房企进驻松山湖片区，促使该片区供应迎来大幅放量。
按照新的统筹规划，新加入松湖片区的还有石龙、石排、茶山镇等。自东莞地铁2号线开通以来，石龙和茶山镇楼市颇为火热，特别是茶山镇房价在去年完成了“三连跳”，由原来的“7字头”上涨至“万字头”。
目前新加入的镇街当中，房价相对较低的是石排镇。去年时代地产在该区域拍下高价地后，该镇区的楼市关注度有所增加，但在目前收紧的楼市调控政策下，该镇区的楼市走势还需要看未来市场的发展情况。
滨海片区
范围：长安镇（滨海湾新区）、沙田镇（东莞港）、虎门镇和厚街镇。
定位：全面对接深圳大空港、前海和广州南沙，积极融入粤港澳大湾区发展战略，对接“一带一路”国家战略，增强区位发展优势。
先行区：滨海湾新区、东莞港、虎门北站地区、威远岛。
滨海片区住宅放量加大
根据东莞中原地产统计数据显示，今年第一季度滨海片区住宅成交面积21万平方米，成交均价16634元/平方米，截至3月底存量为68万平方米。其中虎门镇是该片区供应量最充足的区域，而长安镇则是供应量最少的区域，目前仅长安碧桂园一个新盘，但是由于定价高，受限于楼市调控政策，签约缓慢。
从目前市场来看，虽然虎门楼市是东莞最为火热的镇区之一，但是由于供应量过大，竞争激烈，同时受到限购政策影响，深圳客减少，不少楼盘处于滞涨阶段。同样供应量大的还有沙田镇，该镇区楼价已达到高位，甚至透支了房价升值潜力。
水乡新城片区
范围：麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇、道滘镇，是东莞水乡特色发展经济区的核心5镇。
定位：集中力量加快水乡新城建设，做精水乡新兴产业和轻柔产业，加强与广州和深圳的对接，加快推进水乡产业转型升级和城市升级。
先行区：水乡新城。
水乡新城片区对接广深
房价低区域出现补涨
东莞中原地产统计数据显示，今年第一季度水乡片区住宅成交面积为19万平方米，成交均价为12010元/平方米，截至3月底存量为42万平方米。
据优房超·瑞城搜监测发现，3月底位于麻涌的万科珠江东岸加推452套住宅，当天销售率约9成，其中一半以上为广州购房者。优房超·瑞城搜表示，广州购房需求外溢到无限购地区或首套置业门槛无限制的城市,麻涌毗邻广州受益。据了解，有麻涌楼盘开盘时，广州客户比例从原来的3、4成提高至7成。
此外，由于与中心城区邻近，又有望洪枢纽等交通优势，长远来看，该片区除了接纳深圳、广州的购房者外，也吸引城区本地购房者前往水乡置业，目前道滘、洪梅、望牛墩等多个楼盘购房者当中，中心城区的购房者占了不少比例。业内人士也表示，目前该片区房价相对较低，后市或出现补涨。
东部产业园片区
范围：常平镇、谢岗镇（广东东莞粤海银瓶合作创新区）、东坑镇、桥头镇、企石镇、横沥镇、黄江镇。
定位：激活原东部产业园片区（企石辖区）承接深圳辐射通道，广东东莞粤海银瓶合作创新区与常平镇形成产城互补关系，并加强与惠州潼湖生态智慧区的对接，加快东部发展。
先行区：广东东莞粤海银瓶合作创新区、原东部工业园（企石辖区）。
多个镇区房价仍在万元以下
根据东莞中原地产统计数据显示，按照楼市原有的划分，除去黄江镇外，一季度东北片区成交面积为13万平方米，成交均价约11496元/平方米，截至3月底存量为44万平方米。与东莞其他片区相比，东北片区楼市发展缓慢，除了常平房价较高外，其他镇区房价仍然处于洼地状态。
不过，在新的统筹规划当中，黄江镇纳入了东部产业园片区，将成为该片区首个房价达2万元/平方米以上的镇街，将会大大拉高片区整体的房价。但从目前黄江镇本身情况来看，由于去年房价的过快上涨，黄江镇楼市同样处于滞涨阶段，甚至部分楼盘定价已经跌下“2万字头”。
记者了解到，随着新片区的划分对产业引进的帮助，未来该片区连接深圳和惠州，产业的兴起也将对楼市起到一定的推动作用。
东南临深片区
范围：塘厦镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇。
定位：发挥生态资源优势，对接深圳“东进战略”，承接深圳创新资源和现代产业外溢，做强先进制造和新兴产业集群。
先行区：赣深高铁塘厦站地区。
房价滞涨 成交创近四年来新低
东莞中原统计数据显示，按照楼市片区的划分，第一季度临深片区（包括黄江、凤岗、塘厦、清溪、樟木头）住宅成交面积约13万平方米，成交均价20505元/平方米，截至3月底存量为114万平方米。不仅成交量跌至低位水平，库存量也远高于其他区域，成为目前东莞房价滞涨，库存压力最大的片区。
自去年东莞限购限贷政策出台后，大量深圳投资客退潮，其中临深片区由于长期以深圳客主导而受新政影响最大，成交降温较为明显。东莞中原地产介绍，由于成交疲软，导致开发商推货节奏放缓，一季度临深供应明显萎缩，供应量约16万平方米创近四年以来季度新低。在成交方面，临深片区受制于高房价以及供应低迷影响，成交持续低位。一季度临深片区仅成交住宅13.32万平方米,合计1355套，无论按面积或套数均创下近四年以来新低。
但是，从长远来看，深圳客外溢东莞仍然是大趋势，未来或将有越来越多深圳人到东莞购房居住。
提醒：
统筹规划刚开始 切忌盲目投资买房
“新片区的划分是对产业的引导，并不是行政的划分，更不是针对楼市。”一名业内人士告诉记者，从目前来看，对楼市的影响有限，并不建议楼盘对此进行炒作，以免影响了购房者的判断。
由于统筹规划刚刚开始，实施需要时间长，因此能够真正产生作用还需要很长一段时间，对镇街和楼市的效果都不会立即显现。
因此，业内人士提醒购房者，在买房时应按照自己的实际需求进行购买，切忌盲目跟风投资炒房。
