三亚一小区被业主投诉变相以租代售停车位
车位费要一次付清租70年?
三亚市住建局：合同条款不符合法律规定，已责令修改
君和君泰小区地下车库记者李业滨摄
“我租的车位被人看上了，除非我也交13.5万元跟对方一样长租，否则我就无处停车。”日前，三亚市君和君泰小区业主赵先生向记者反映，小区开发商三亚椰林书苑海垦地产有限责任公司突然改变地下停车位租赁协议，优先为长租的业主留车位，而这长租的期限竟然要与建筑物合理使用年限一样。赵先生为此纳闷，房子使用年限是70年，那不是要租70年?《合同法》规定租赁最高期限不是20年?
业主：租停车位租期70年?
赵先生2016年4月入住三亚市君和君泰小区，当时，他以每半年付一次款、每月220元的价格租赁了地下停车场的一个车位，两年多来一直这样停放车辆。然而今年4月12日，赵先生去物业缴纳下一个租期的费用时却被告知，开发商即将出台新的车位租赁协议，赵先生目前只能租一个月。
在赵先生拿到的一份协议书上，记者看到，开发商三亚椰林书苑海垦地产有限责任公司以13.5万元的价格出租一个车位给业主，业主需要一次性付清钱款，同时明确，协议书使用期限与建筑物使用年限一样。
在赵先生提供的一份与物业的电话录音中，物业坦承，目前赵先生只能选择租一个月，如果有人看上了赵先生的车位，赵先生便不能继续租用，但如果赵先生愿意以13.5万元的价格长租70年，物业就会全力协调一个地下停车位供赵先生租用。
这份协议让赵先生和多名业主产生疑惑。“一般民用住宅建筑权属年限为70年，但合同法规定租赁年限只有20年，开发商这是要我们签70年合同?”“一次性付款、长租70年，开发商这不是变相以租代售吗?”……
赵先生说，君和君泰小区一期地下停车位仅有500个，但一期共有业主1900多户，即使加上为数不多的地面停车位，也很难满足全体业主的停车需求。“如果新的租赁协议实施，我原先租的车位被别人长租，那么我的车该停在哪里?”赵先生很担忧。
住建局：已责令企业修改条款
5月1日，记者在三亚市君和君泰小区的物业处拿到了一份未签名的协议，其内容与赵先生拿到的协议一样。物业方面透露，500个地下停车位中，约有一半车位已被长租。但关于协议中的疑问，物业称这是开发商制定，他们只是负责执行，并不清楚具体情况。
随后，记者来到了三亚椰林书苑海垦地产有限责任公司，一名盛姓负责人称，开发商不会没有依据、更不会违反法律法规。
带着业主们的疑问，记者来到三亚市住建局。三亚市住建局回复称，根据《物权法》有关规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。鉴于此，君和君泰小区项目地下车库(人防工程部分除外)产权属开发企业所有。经向企业确认，该项目地下车位只租不售。
三亚市住建局表示，经过核实，三亚椰林书苑海垦地产有限责任公司的确制定了上述协议，“租赁车位使用年限与建筑物合理使用年限同期”的条款确实存在，因不符合法律规定，该局已责令企业修改该条款，并与购房人(承租人)重新签订租赁合同或补充协议，最长租赁年限不得超出20年。
有关车位配建问题，由开发企业按照规划文件建设，不属于三亚市住建局管理范围。经该局了解，该项目规划总车位数配比为1:1，但项目仍在开发中，部分车位仍在建设中，待项目整体完工后，将由规划部门进行验收。
律师：停车位权属不能一概而论
针对君和君泰小区停车位问题，海南建亚律师事务所律师韩永认为，开发商是否有权出售或长期固定出租地下停车位不能一概而论，我国《物权法》第74条对车位的归属只作了原则性的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此法条对于没有约定或约定不明的情况及地下车位是否属于业主共有的其他场所，均没有作出明确的规定。
韩永表示，如果开发商在计算公摊面积时已把地下车位的建筑面积计算在内的，或者根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车位作为公共配套设施的功能，将建车位作为开发商的法定义务的，开发商就无权长期固定出租、出售该车位。如果没有上述情况，那么开发商应当对此享有专有使用权，有权长期固定出租、出售该车位，但是开发商在长期固定租给业主使用时，双方都应当注意法律规定的20年最长租赁期，超出法定最长租赁期的则超出部分不受法律保护。
